EVA Gayrimenkul Değerleme İzmir Bölge
Müdür Filiz Akkaya
, 2017 yılında inşasına başlanan
İzmir-Menemen-Aliağa-Çandarlı Otoyolu projesinin Çandarlı-Aliağa-Menemen hattında
özellikle arsa ve konut fiyatlarında son üç yılda ciddi artışlara sebep
olduğunu kaydetti. 





Menemen’de
arsa fiyatları 3 yılda %39 arttı





Otoyol projesinin Menemen ilçesindeki güzergâhı olan
Koyundere ve Asarlık mahallelerinde son üç yılda otoyol projesi ile değer
artışı yaşandığını belirten Akkaya,
şu bilgileri verdi: “Özellikle
Koyundere mahallesinde orta gelire hitap eden binalarda 3+1 daire fiyatları
ortalama 250.000 ile 350.000 TL civarında. Yine bu bölgelerde aylık 800 ile
1300 TL civarında kiralık daire bulmak mümkün. Koyundere mahallesinde otoyolun
mahalle sınırına kadar açılması sebebiyle özellikle konut fiyatlarında %10
civarında artış oldu. Otoyol bağlantısı bölgedeki arsa fiyatlarını da ortalama
%8,5 civarında artırdı. Bu mahallede ortalama konut imarlı arsa birim fiyatı
1.250 TL/m2 civarında. Menemen ilçesi genel olarak değerlendirildiğinde
ise otoyolu projesinin bölgedeki arsaların fiyatlarını ciddi ölçüde artırdığı
görülüyor. Arsa fiyatlarındaki son üç yıllık artış ortalama %39 civarında.
Yatırımcılara tüyo verecek olursak, Koyundere, Ulucak mahalleleri başta olmak
üzere Seyrek–Villakent bölgesi ile Egekent toplu konut bölgeleri 2020 yılında
da prim yapmaya devam edecek.”









Aliağa lojistik avantajını
güçlendirecek





Aliağa bölgesinin ise yapılmakta olan otoyolla birlikte
önemli bir lojistik avantaja sahip olacağını vurgulayan Akkaya, “2021 yılında tamamlanması beklenen otoyolun, Menemen, Foça
ve Aliağa ilçelerini de kapsayan büyük bir bölümünün bu tarihten daha öncesinde
faaliyete girmesi bekleniyor. Otoyol güzergâhı üzerinde dünyanın en büyükleri
arasına girecek Çandarlı Limanı ve Türkiye’de özel sektörün en büyük
yatırımlarından biri olan Star rafinerisi gibi önemli projeleri de İzmir
merkezine hızlı ve konforlu bir şekilde bağlayacak. Yapılacak bu projelerle
Ege’deki birçok sanayi bölgesinin yurtdışındaki yatırımcılar için biraz daha
ulaşılabilir ve daha yatırım yapılabilir hale gelmesi bekleniyor. Yatırımların,
çevredeki istihdam sayısına ve bu nedenle nüfus artışına önemli etkisi ise gayrimenkul
fiyatlarını doğrudan etkileyecek nitelikte. Ekim 2018’de hizmete başlayan Star
rafinerisi, inşaat sürecinde 19.000 adet, sonrasındaki işletme sürecinde ise
1.100 adet istihdam oluşturarak bölgeye önemli bir nüfus artışı sağladı. 2015
yılından 2018 yılına kadarki olan 3 yıllık bir süre içerisinde Aliağa’nın
nüfusu %9 civarında büyüyerek aynı 3 yıldaki büyüme oranı %3 olan İzmir ve %4
olan Türkiye geneli nüfus artış hızından oldukça hızlı nüfus artışı sergiledi.
Aliağa’daki nüfus artışı son 3 yılda gayrimenkul fiyatlarında da %50’lik bir
artışa neden oldu. Siteler mahallesi, Yeni mahalle ve Kurtuluş mahallesi konut
satışlarının yoğun olduğu ve talep gören bölgeler” dedi.





Tablo 1 Nüfus Artış Oranları (TÜİK)






2016

2017

2018

Aliağa

4,2%

7,7%

9,2%

Menemen

4,2%

8,4%

11,2%

İzmir
Geneli


1,3%

2,7%

3,6%

Türkiye
Geneli


1,4%

2,6%

4,1%




Çandarlı’da 3 yılda %93 değer artışı
oldu





Aliağa’daki konut piyasası hakkında bilgi veren Akkaya, şunları belirtti: “Siteler mahallesinde 3+1 yeni dairelerin
birim fiyatları 2400-2800 TL/m2
civarında, Kurtuluş mahallesi civarında yeni konutların fiyatları 2200-2500 TL/m2 arasında. Aliağa’nın yerleşmiş dokusu içerisinde bulunan
Kültür mahallesinde ise konut fiyatlarının 2.500-3.000 TL/m2 arasında değiştiği görülüyor. Ticari imarlı arsalarda
günümüz yatırım konjonktürü nedeniyle artış görülmezken, sanayi arsalarında ise
%15 civarında artış söz konusu. Son bir yılda ülke genelindeki durağan konut
piyasasına rağmen Çandarlı’daki konut fiyatlarında %9 civarında artış kaydedildi.
2016 yılından bugüne bakıldığında ise Liman ve Otoyolu gibi büyük projelerin
etkisinde %93 oranında değer artışı yaşandı. Aynı dönem içinde İzmir genelinde
nominal konut fiyat artışı %30 civarında gerçekleşti.”









Çandarlı’da
en düşük konut fiyatı 200.000 TL





Bölgenin değişen ulaşım avantajının çevredeki turizm ve
yazlık konut amaçlı yerleşimleri de doğrudan etkilediğini söyleyen Akkaya, “İzmir ile Foça-Çandarlı-Dikili
gibi yazlık yerleşim yerlerini bağlayan otoyolun ilk etapta Foça ve
Çandarlı’da, daha sonraki dolaylı etkide ise Dikili’ye varan bölgedeki turizm
amaçlı konut talebinde değişiklikler yaşatacağı düşünülüyor. Çandarlı’da en
düşük konut fiyatı 200.000 TL civarındaki 1+1 tipindeki konutlar. 3+1 konut
fiyatları ise 420.000 ile 540.000 TL arasında değişiyor. Çandarlı’da 3.200-3.900
TL/m2 arasındaki konutların büyük bölümü denize 700 metre
mesafede. Çandarlı ile Denizköy arasındaki villa tipinde yapılaşmaların yoğun
olduğu bölgede, arsa fiyatları yerleşime yakın olan kısımlarda 200.000 TL’den
başlıyor. Daha iç kesimlerde 90.000-140.000 TL aralığında imarlı arsalar
bulunuyor. Arsaların metrekare birim fiyatları genel olarak 550-850 TL/ m2 arasında değişiyor” bilgisini verdi.