Türkiye’de her işi kendi bünyemizde çözmeye çalıştığımızın altını çizen Emel Akbaş İdikut, “Nasıl ki bir inşaat yaparken Mühendisi, Mimari, Teknisyeni, Şantiye Şefi, Proje Müdürü olmadan başlayamıyoruz; arazi seçimi yaparken ve proje geliştirirken fizibilite raporu ve detaylı ekspertiz raporu alınmadan başlanmamalı. Bölgenin potansiyeli iyi araştırılmalı. Kat karşılığı sözleşmeleri, kentsel dönüşüm sözleşmeleri ve diğer anlaşmalar bir avukat kontrolünde hazırlanmalı. Başarı için profesyonel satış ekipleri ile profesyonel hizmet sunulmalı.
Hangi hedef kitleye, hangi kat planları, hangi m2 aralığı, hangi malzeme kalitesinde, hangi fiyatlandırma koşullarında ve nasıl bir ödeme planı ile pazarlama yapılacağı belirlenerek proje bu kriterlerde geliştirilmelidir. Proje hazır olduktan sonra da pazarlama stratejilerinin ne olacağı, satış öncesi ve satış sonrası hizmetlere kadar pek çok konuda detaylı çalışmalar yapılmalıdır.” dedi.
Türkiye’de kayıtlı 453 bin 497 müteahhit var
Ocak 2020 verilerine göre Türkiye’de kayıtlı 453 bin 497 müteahhit var. Bu rakam Almanya’da 3 bin 550. Tüm Avrupa toplamı yaklaşık 50 bin civarında. Neredeyse Avrupa’nın 10 katı fazla. Öte yandan Türkiye’de yılda ortalama 600 bin civarında yeni konut yapı ruhsatı alınıyor. Toplam satış ise sıfır konutlarda 400 bin civarında. Bu rakam 3 yıl öncesinde çok daha açıktı. Gayrimenkul sektöründe son 3 yıl yaşanan durgunluk nedeni ile yeni projelere ara verilmesi sayesinde ara biraz kapanmış oldu.
5 yılda 2 milyon yeni konut stoku oluştu
Son 5 yıllık TÜİK verileri incelendiğinde 5 yılda 4.5 milyon yeni konut üretirken, yaklaşık 2.5 milyon konut satışı gerçekleşti. Yani sadece 5 yılda 2 milyon yeni konut stoku oluştu. Konut stokunun eritilememesi tamamen plansız gelişimden kaynaklanıyor. Tüm müteahhitler aynı bölgelerde benzer projeler geliştiriyor ve arz – talep dengesi kayboluyor. Genellikle proje geliştirme ve lokasyon seçim kararları duygusal kararlar ile veriliyor. Profesyonel fizibilite araştırmaları yapılmıyor. Avrupa’da tek bir binadan oluşan bir projenin geliştirilip inşaatın başlaması ortalama 3 yıl sürerken biz bu süre içerisinde değil tek blok binlerce konutluk inşaatı tamamlamış oluyoruz. Gerekli planlamaları başında yapmadığımız için işin sonunda satış ve fiyat beklentimizi de elde edemiyoruz.
İyi planlanmış ve fiyatlandırılmış bir projenin satmaması için bir neden yok
Proje pazarlamasında satış süreci aslında arazinin seçiminden başlıyor. Doğru lokasyonda, doğru hedef kitle grubu için planlanmış ve fiyatlandırılmış bir projenin satmaması için bir neden yok. Ancak yanlış lokasyonda, yanlış dizayn edilmiş ve yanlış fiyatlama ile pazarlanan projelerin de başarılı olma şansı yok, “satış aslında işin en başında başlar” diyebilirim” dedi.
