AVM'de Kiralama sürecinin yönetimi nasıl olmalı?

AVM'de kiralama yönetimi ve süreci nasıl olmalı?

AVM'de Kiralama sürecinin yönetimi nasıl olmalı?

Kiralama süreci yatırım kararı alındığı andan itibaren başlayan bir dönemdir ve alışveriş merkezinin değerini bulması için yapılan çalışmaların en önemli bölümüdür. Kiracı alışveriş merkezinin olmaz ise olmaz bir unsuru ve bir nevi alışveriş merkezinin iş ortağıdır. Kiralama ekip işidir, alışveriş merkezi yöneticisi, pazarlama sorumlusu, hukuk birimi, mali birim ve kiralama uzmanları ortak karara vararak plan yapılmalıdır. 

Kiracı ve AVM Yönetimine en uygun kiralamayı yapmak, doğru hesaplamalar ile her iki tarafı da zor durumda bırakmayacak koşulları oluşturmak kiralama ekibinin başarısıdır. En az risk ile en iyi kiracı karması oluşturmak, ana kiracıları belirlemek önemli bir yükümlülüktür.

Lokasyon ve belirlenen hedef kitleye uygun olarak belirlenmiş olan kiralama stratejisi, alışveriş merkezinde oluşturulacak en uygun ürün ve marka karması ile merkezin değerinin artırılması hedeflenmektedir. Amaca ulaşabilmek için başta alışveriş merkezinde yer alacak kiracıları ve hedeflerini iyice anlayıp (hatta perakendecilerin ve ürünlerin kategorileri incelenip, trendler takip edilmeli) o bölgede açık ve boşluk varsa o ürün veya kiracıyı bu açığa uygun olarak belirlemek gerekmektedir. Alışveriş Merkezinin kimliğine uygun kiracı ararken yüzyüze iletişimden yararlanılır. Bu pazarlama faaliyetinin satışa dönüşmesinde bir gazete haberi, kulaktan kulağa bir söylenti, kiralama sürecinde ikna gücünüzü destekler. Bu aşamada yapılacak PR sadece duyurmaz, doğru algılamayı sağlar. Kiralama sürecinde potansiyel kiracıların dikkatini çekecek, kiracı profilini yükseltecek yatırım bilgileri gibi unsurlar gerek medya gerekse doğrudan tanıtım araçlarıyla aktarılmalıdır. Bu çerçevede medya mensuplarını hedefleyen basın çalışması ile potansiyel kiracılara dönük tanıtım etkinlikleri gerçekleştirilmelidir. 

Kiracının bir alışveriş merkezini tercih etmesindeki en önemli faktörler:
-Alışveriş merkezinin lokasyonu, 
-Bölge halkının ekonomik, sosyal durumu, beğeni ve beklentileri,

-Kiralama koşulları,
-Merkezde yer alacak diğer kiracı ve anchorların durumu, 
-Merkezin yapısı, 
-Yatırımcıların kimliği, 
-Rakip merkezlerin durumu,
-Kiralama şirketinin kim olduğu,

-Yönetim şirketi ve/veya in house yönetim ekibinin kimlerden oluştuğu vb. sayabiliriz. 

KİRALAMA

Sadece kiracıların belirlenmesi değil, var olan kiracıların sürekliliğini sağlamak da kiralama biriminin, AVM yönetiminin sorumluluğundadır. Kiralama işlemleri sürecinde karşılıklı uzlaşma ve sözleşme aşamasına geçiş profesyonel bir ekip tarafından yürütülmelidir, gerektiğinde hukuk biriminden de yardım alınmalıdır.

Lokasyona uygun kiralama senaryosu hazırlanması

Planlama aşamasında ilgili birimlerle görüş ve tecrübe alışverişinde bulunulması

Hedef markaların belirlenmesi 

Kiralama şartlarının belirlenmesi 

Marka karması analizi ve optimizasyonu

Markaların projeye uygun m2'lerinin belirlenmesi

Sektöre göre kira sözleşmeleri, teknik şartnameler ve dekorasyon el kitaplarının oluşturulması

Kiralama çalışması için uygun takvimin hazırlanması

Kiracı yerleşimi yönetimi

AVM içi kiosk ve stand ihtiyaç analizi

Sözleşme yönetimi

Kiracıların dekorasyon faaliyetleri 

Yeniden kiralama planlanması

Kiralama ve yer değiştirme için mağaza alternatiflerinin hazırlanması

Kiralama öncesi ve kiralama dönemi süresince sözleşme görüşmeleri yapılması

Mağaza alanının küçültülmesi ve büyütülmesi için alternatifler oluşturulması

Alt kiralama için alternatif markalar ve mülk sahipleri ile görüşmelerin yapılması

Güncel piyasa şartları uyarınca yeniden kira bedeli görüşmelerinin yapılması

Verimsiz mağazalar için devir alternatiflerinin araştırılması

AVM'ler ve cadde mağazaları ile sözleşme süreçlerinin yürütülmesi

Büyük caddelerin AVM kiralama mantığı ile kiralanması...

AVM’lerdeki mağaza karması ile hedef kitlenin gelir düzeyi ve beklentileri ile örtüşmeli. Hedef kitle: Birincil hedef kitle Müşteriler/Potansiyel Müşterilerdir. İkincil hedef kitle ise Mağaza sahipleri ve mağaza çalışanlarıdır. Alışveriş merkezleri içerisinde yer alan mağazaların kampanya, etkinlik ve hareketleri takip edilmeli. Belli dönemlerde alışveriş merkezinin aktivite ve kampanya programları mağazalara aktarılmalı. Ortak projeler geliştirilmeli. İşletme sürecinde kiracılarla ilişkilerin düzenli, sağlıklı yürütülmesi (sık sık mağazaların dolaşılmalı ve mağazalarla bilgi alışverişinde bulunulmalı) başta genel müdür olmak üzere kiracı&kiralama ilişkileri yöneticisinin ve tüm ekibin en önemli görevlerinden biridir. Mağaza yönetim ilişkisi iyi korunmalı. Mağazalardan öneriler alınmalı, alışveriş merkezi karnesi alınmalı genel gidişat hakkında anketler yapılmalıdır. Mağaza müdür ve sahiplerinin katılacağı belirli periyotlarda kiracı toplantıları düzenlenmeli. Toplantı sonuçları başta katılımcılar olmak üzere tüm kiracılara gönderilmelidir. Belirlenen özel günleri kapsayan dönemde yılın personeli ve yılın vitrin yarışmaları düzenlenmeli. 

-Tüketici beklentilerine uygun shop-mix, sinemaları ve sosyal yaşamla ilgili kapsamlı bir proje olması itibariyle diğer alışveriş merkezlerine kıyasla avantaj ve/veya farklılık taşımalıdır. 
-Ürün/marka çeşidi her zevke ve her yaşa hitap eder olmalıdır. 
-Alışveriş dışında eğlence ve sosyal etkileşim olanakları olmalıdır. 
-Geçici standlarda mağazaların uzantısı, tamamlayıcısıdır. Eksik ürün ve markalar geçici standlarla takviye edilebilir. Bazı ürünlerinde satışı mağazalarda değilde standlarda daha uygundur. 

Doğru hedefler ve analizlerle marka karmasının güçlendirilmesi mümkündür. Böylelikle imaj tazeler, dinamizmi kaybetmeden markanın gücüyle ilerleme gerçekleşir. AVM, kiracılarının başarısı ile başarılı olur, mülkün değeri artar. AVM’yi ziyaret eden müşteriler genelde ya motive edilmiş, ya da odaklı satın alma yapan müşterilerdir. Odaklı satın alma yapan müşteriler AVM içerisinde satın alma yaparken vitrinleri gezen müşterilerden daha az zaman harcamaya eğilimlidirler. Odaklı satın alma yapan müşteriler ne istediklerini ve bunu nerede bulabileceklerini iyi bilen bir grup oldukları için perakendecilerin bu grubu mağazalarına çekmek için yapabilecekleri pek bir şey yoktur. Ancak bu tür satın alma müşterileri tekrar getirmek için fırsattır!. 

AVM'de yaptığımız pazarlama ve kiralama faaliyetleri ile markaya değer katmak, müşteri sayısı ve ciroyu artırmak, dolayısıyla mülkün değerini artırmak lazım. Alışveriş merkezlerinde yer alan mağaza sahiplerine en çok satış için konforlu, temiz, güvenli ortamı oluşturarak; Ortaklara düzenli, istikrarlı kira geliri sağlanmalıdır.

Mustafa Özel

Uzun bir süredir Gayrimenkul Sektörünü yakından takip eden ve sektörün içide olan biri olarak sektör hakkında tüm bilgileri emlakhaberi.com haber sitesi için yazıyoruz.


İletişim Hesapları
banner79
YORUM EKLE