Dava sürecinde ev sahibi, ödenmeyen her iki kira dönemi için ayrı ayrı icra takibi başlattı. Kiracı, ödeme emirlerine itiraz etmeyip borcunu daha sonra kapatmış olsa da, Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan “iki haklı ihtar” kuralı gereği tahliyeden kurtulamadı.

• Kural: Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi, tahliye davası açmak için yeterli bir sebep kabul edilir.

• Kritik Nokta: Borcun ihtardan sonra ödenmiş olması tahliye sürecini durdurmaz. Eğer aynı yıl içinde iki kez gecikme yaşanmış ve ihtar çekilmişse, mülk sahibi tahliye hakkı kazanır.

Kararı veren İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi, bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olunmasının tahliye için yeterli olduğuna hükmetti.

Kiracıya Hangi Durumlarda İhtar Çekilir?

Uzmanlara göre ev sahipleri aşağıdaki durumlarda kiracıya ihtar çekme hakkına sahiptir:

• Kira bedelinin zamanında ödenmemesi
• Aidat veya yan giderlerin aksatılması
• Evin sözleşmeye aykırı kullanılması
• Mülke zarar verilmesi veya özen gösterilmemesi
• Komşuların rahatsız edilmesi (gürültü, huzur bozma vb.)
• Ev sahibinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacının doğması
• Binada yıkım, esaslı tadilat veya yeniden inşa gerekliliği

“İki Haklı İhtar” Neden Önemli?

Hukuki düzenlemeye göre, bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar alan kiracı, borcunu sonradan ödese bile tahliye riskiyle karşı karşıya kalabiliyor. Bu nedenle kiracıların ödemelerini düzenli yapması, ev sahiplerinin ise süreci hukuka uygun şekilde yürütmesi büyük önem taşıyor.

Mülkün Kullanımı ve Özen Borcu

• Evin kira sözleşmesine aykırı bir şekilde kullanılması.

• Kiralanan mülke gerekli özenin gösterilmemesi (zarar verilmesi).

• Komşuların rahatsız edilmesi ve huzur bozucu davranışlar.

Mülk Sahibinin İhtiyaçları

• Mülk sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının doğması.

Yapısal Durumlar

• Binada esaslı bir onarım, genişletme veya yıkım gerekliliğinin ortaya çıkması (bu durumlarda mülkün kullanımı imkansız hale geliyorsa).

3. Önemli Uyarılar

• İspat: İhtarların noter kanalıyla veya yazılı (iadeli taahhütlü mektup vb.) yapılması, olası bir mahkeme sürecinde "haklı ihtar" statüsünü ispatlamak için kritiktir.

• Süreç: İki haklı ihtarın oluşması için gecikmelerin aynı kira yılına ait olması gerekir.

Son karar, özellikle kira uyuşmazlıklarının arttığı büyük şehirlerde hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından dikkatle takip edilmesi gereken bir gelişme olarak değerlendiriliyor.

Artan gayrimenkul hareketliliği, kiracılı taşınmazların satışını da beraberinde getiriyor. Bu süreçte hem kiracılar hem de yeni malik açısından hakların nerede başlayıp nerede bittiği merak konusu oluyor. Kiracıların en büyük endişesi “Yeni malik beni çıkarır mı?” sorusu etrafında şekilleniyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, satış sonrası oluşan hukuki tabloyu değerlendirdi.

Satış, Kira İlişkisini Sona Erdirmiyor

Kiracının oturduğu konutun ya da faaliyet gösterdiği işyerinin satılması, çoğu zaman belirsizlik ve endişe yaratıyor. Oysa hukuki düzenlemeler bu konuda oldukça net bir çerçeve sunuyor. Taşınmazın mülkiyetinin devri, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmiyor. Yeni malik, mevcut sözleşmenin tarafı haline gelerek kira ilişkisinin devamını sağlıyor. Bu durum, kiracının sözleşmeden doğan haklarının korunduğu anlamına geliyor.

Av. Elvan Kakıcı Şimşek’e göre bu noktada en önemli unsur, mevcut kira sözleşmesinin tüm hükümleriyle birlikte geçerliliğini sürdürmesi. Kiracı, sözleşmede yer alan şartlar doğrultusunda taşınmazı kullanmaya devam ederken, yeni malik de aynı şartlara bağlı kalmak zorunda.

Yeni Malik İçin Sınırlar Net, İstisnalar Belirli

Satış sonrası en çok merak edilen konulardan biri, yeni malikin kiracıyı çıkarma hakkı. Hukuk burada keyfiliğe izin vermiyor. Yeni malik, yalnızca kendisi veya yakınlarının gerçek ve zorunlu ihtiyacı bulunması halinde, kanunda öngörülen usullere uygun şekilde tahliye talebinde bulunabiliyor. Bunun dışında, sırf taşınmazı satın aldığı için kiracıyı çıkarma hakkı bulunmuyor.

Bu nedenle kiracının, yalnızca mülkiyet değişti diye taşınmazı boşaltmak zorunda olduğu yönündeki yaygın inanışın hukuki bir karşılığı yok.

Yeni Malik ile Yeni Dönem: Bildirim ve Devam Eden İlişki

Taşınmazın el değiştirmesiyle birlikte kira ilişkisi kesintiye uğramıyor, sadece taraf değişikliği yaşanıyor. Bu noktada yeni malikin kiracıya satış hakkında bilgi vermesi gerekiyor. Kiracıya yapılan bu bildirimle birlikte kira bedelinin artık yeni malike ödeneceği ve sözleşmenin onunla devam edeceği netleşiyor. Böylece kira ilişkisi kesintisiz bir şekilde sürdürülüyor.

Tek İmza, Uzun Vadeli Sonuç: Tahliye Taahhütnamesi

Kiracının geçmişte imzaladığı belgeler, satış sonrasında da etkisini sürdürebiliyor. Özellikle tahliye taahhütnamesi, çoğu zaman göz ardı edilen ancak sonucu doğrudan etkileyen bir unsur olarak öne çıkıyor. Eğer kiracı, önceki malike belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiyse, bu belge geçerliliğini koruyor. Yeni malik de bu taahhüde dayanarak tahliye talebinde bulunabiliyor.

Sözleşme Değişmez, Şartlar Aynen Devam Eder

Taşınmazın satılması, yeni malike sözleşme şartlarını değiştirme yetkisi tanımıyor. Kira bedelinin artırılması, ödeme koşullarının değiştirilmesi ya da sözleşmeye yeni hükümler eklenmesi tek taraflı olarak mümkün değil. Mevcut sözleşmede yer alan kira artış oranı ve diğer tüm şartlar, yeni malik açısından da bağlayıcılığını sürdürüyor.

“Haklar Bilinirse Endişe Ortadan Kalkar”

Av. Elvan Kakıcı Şimşek, sürecin doğru anlaşılmasının önemine dikkat çekerek, “Kiracılı bir taşınmazın satılması, kiracının hukuki statüsünü ortadan kaldırmaz. Aksine, sözleşme ile güvence altına alınmış haklar aynen devam eder. Kiracılar, yalnızca mülkiyet değişti diye tahliye edilme korkusu yaşamamalı; ancak yeni malikin kanundan doğan haklarını da göz önünde bulundurarak süreci bilinçli şekilde yönetmelidir.” dedi.

Hukuki Bilinç, Taraflar İçin En Güçlü Koruma

Kiralanan bir taşınmazın satışı, hem kiracılar hem de yeni malik açısından yeni bir hukuki denge oluşturuyor. Bu dengede hak kaybı yaşamamak, büyük ölçüde mevcut sözleşmenin ve yasal düzenlemelerin doğru anlaşılmasına bağlı. Bu süreçte bilgi sahibi olmak, tarafların en güçlü güvencesi olmaya devam ediyor.

Elvan Kakıcı Şimşek, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Özel hukuk alanında yüksek lisans yapmıştır. 2003-2005 yılları arasında Londra’da bir hukuk bürosunda çalıştıktan sonra 2007 tarihinden bu yana Kakıcı Şimşek hukuk bürosunun kurucu ortaklarındandır. Özellikle Gayrimenkul hukuku, Aile hukuku, medeni hukuk başta olmak üzere özel hukuk alanında uzmanlaşmıştır. Ayrıca son zamanlarda girişimcilerin ihtiyaçları ile ortaya çıkan Girişim Hukuku üzerine de çalışmalar yapmaktadır. Makaleleri çeşitli yazılı ve dijital basımlarda yayınlanmakta olup hukukçunun akademik yönünü sürekli geliştirmesini çok önemsemektedir. Türkiye Kadın Girişimciler Derneği, Özyeğin Üniversitesi 10.000 Kadın Mezunları Derneği ve İstanbul Barosu üyesidir. Sosyal sorumluluk projelerini desteklemekte ve "toplumsal cinsiyet eşitsizliği” kavramı üzerinde Türk toplumundaki kadının yeri konusunda yapılan her türlü sosyal farkındalık çalışmalarının gönüllü destekçisi olmaktadır. 2 çocuk annesidir.

https://www.kakicisimsek.com/

Türkiye’de yürürlükte olan kira hukukuna göre kira sözleşmeleri genellikle her yıl otomatik olarak uzuyor ve kiracı, 10 yıllık uzama süresi dolmadan doğrudan tahliye edilemiyor. Ancak bazı özel durumlarda ev sahibi mahkeme yoluyla tahliye talebinde bulunabiliyor.

Görselde öne çıkan tahliye nedenleri arasında şunlar yer alıyor:

• Kiracının kirayı sürekli geciktirmesi veya eksik ödemesi

• Aidat borcunun ödenmemesi

• İki farklı ay için iki haklı noter ihtarı alınması

• Tahliye taahhüdü verilmiş olması

• Kiracının komşuları rahatsız etmesi

• Konuta zarar verilmesi veya kötü kullanılması

• Kiracının başka bir konutunun bulunması

• Ev sahibinin ya da yeni malikin konut ihtiyacının doğması

• Konutta büyük tadilat veya yeniden inşa gerekliliği

• Kiracının kira bedelini emsal seviyeye çıkarmaması

Ayrıca görselde, kiracının kirayı başka bir kişinin IBAN hesabına göndermesi, kira ödemelerini elden yapıp makbuz almaması gibi durumların da hukuki süreçte sorun yaratabileceğine dikkat çekiliyor.

Uzmanlar: Her tahliye için delil ve mahkeme süreci gerekiyor

Hukukçulara göre bu maddelerin çoğu doğrudan tahliye anlamına gelmiyor. Ev sahibinin iddialarını noter ihtarı, ödeme kayıtları, sözleşme ve diğer belgelerle ispatlaması gerekiyor. Çoğu durumda tahliye işlemi için mahkeme kararı alınması şart.

Özellikle kiracının kira ödemelerini aksatması halinde ev sahibi icra yoluna başvurabiliyor. Eğer kiracı 7 gün içinde itiraz etmez veya borcu ödemezse, tahliye süreci hızlanabiliyor.

Kira krizinin gölgesinde yeniden tartışılıyor

Son yıllarda büyük şehirlerde artan kira fiyatları nedeniyle kiracı–ev sahibi anlaşmazlıkları sık sık gündeme geliyor. Uzmanlar hem kiracıların hem de ev sahiplerinin hak kaybı yaşamaması için:

• kira sözleşmelerinin yazılı yapılmasını

• ödemelerin banka üzerinden gerçekleştirilmesini

• resmi ihtar ve belgelerin saklanmasını öneriyor.

Bu konuda Uzman Bir Emlakçıya ihtiyaç vardır ayrıca Gayrimenkul konusunda uzman bir Avukata'da bu haber bilgi amaçlıdır sizin kiracınızın durumunu bilmeden buradaki durumlar dahilinde çıkma ihtimali yüksek olabilir.

Oysaki hem tekli binalarda hem de site içerisindeki yapılarda dükkânların önündeki alan, büyüklüğü ne olursa olsun binanın ortak alanı olarak kabul edilir. Yani bu alanlar, binadaki tüm kat maliklerinin arsa payı oranına göre kullanım hakkına sahip olduğu ortak mülkiyet alanlarıdır.

Bu nedenle hiçbir kat maliki — buna dükkân sahipleri de dahil — ortak alanların herhangi bir bölümünü tek başına kullanımına alamaz. Eğer bir dükkân sahibi, binadaki dükkânın önündeki bölgeyi “sadece benim” diyerek kullanıyor ve fiilen kendi alanı gibi değerlendiriyorsa, diğer kat malikleri buna karşı hukuki haklarını kullanabilir.

Bu durumda bina yönetimi ve kat malikleri, dükkân sahibinden ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talep edebilir. Ayrıca bina yönetimi isterse bu alan için dükkân sahibiyle bir kira sözleşmesi yaparak kullanımına izin verebilir. Eğer dükkân sahibi bu alanı sürekli kullanmak istiyorsa, kat maliklerinin onayıyla bu alanı satın alması da talep edilebilir.

Böyle bir durumda elde edilecek kira ya da satış geliri, bina yönetimine ve dolayısıyla tüm kat maliklerine ek bir gelir kaynağı oluşturur.

Bu nedenle eğer binanızda ya da sitenizde bir dükkân sahibi dükkân önündeki ortak alanı kendi mülkü gibi kullanıyorsa, bu alanın aslında tüm kat maliklerine ait ortak alan olduğunu bilmek ve buna göre işlem yapmak büyük önem taşıyor.

Kira Sözleşmesi Bitiyor Hemen Çıkar Bu Sözlere kesinlikle itibar etmeyiniz.

Gayrimenkul Uzmanı Kadir Özel'e göre, kiracılı bir mülk satın almadan önce sözleşmenin detaylı şekilde incelenmesi büyük önem taşıyor. Aksi halde yeni malik, uzun sürebilecek hukuki süreçlerle karşı karşıya kalabiliyor.

📌 Satın Almadan Önce Bu 3 Konuya Dikkat

1️⃣ Kira bedeli: Mevcut kira tutarı piyasa koşullarına uygun mu?
2️⃣ Sözleşme tarihi ve süresi: Kira sözleşmesi ne zaman başladı, ne zaman sona eriyor?
3️⃣ Tahliye şartları: Sözleşmede özel tahliye hükümleri var mı, kiracının hukuki durumu nedir?

Bu başlıkların dikkatle analiz edilmesi, yatırımın kârlılığı ve hukuki güvenliği açısından kritik rol oynuyor.

✍️ Ev Sahibi Kendisi Oturacaksa Süreç Nasıl İşliyor?

Evi kendi konut ihtiyacı için satın alan yeni maliklerin de belirli yasal yükümlülükleri bulunuyor. Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekiyor.

Bu bildirimin ardından 6 ayın sonunda tahliye davası açma hakkı doğuyor. Ancak sürecin usule uygun yürütülmemesi durumunda dava reddedilebiliyor.

Emlak Uzmanı Kadir Özel Uyarıyor , kiracılı bir mülk satın almadan önce mutlaka bir hukukçuya veya Uzman bir Gayrimenkul Uzmanına danışılmasını öneriyor. Doğru analiz ve zamanında atılan adımlar, olası mağduriyetlerin ve uzun süren dava süreçlerinin önüne geçiyor.

Her zaman Uzmanından yardım alınız.

Türkiye'de kanunlar genel olarak kiracı hakları davaları çok uzun sürüyor bunların yaşanmaması için kesinlikle uzman bir emlak danışmanıyla hareket ediniz. Aksi takdirde çok uzun soluklu ve sıkıtılı sürece girersiniz. Emlakçıya hizmet bedeli vermemek için bir çok kişi bu gibi durumlardan direk mal sahibiyle irtibat kurarak alım satım işini kendileri çözmeye çalışır.

“Fırsat Gösterme Tellallığı” Hukuken Tanındı

Kararda; kat karşılığı, bedel karşılığı ya da farklı modellerle inşaat yapmak isteyen müteahhitlere arsa veya proje gösteren emlak danışmanının yaptığı iş, “fırsat gösterme tellallığı” olarak tanımlandı.

Yüksek Mahkeme şu noktaya özellikle vurgu yaptı:

• Emlak danışmanı ile müteahhit arasında yazılı protokol veya yetkilendirme sözleşmesi bulunuyorsa

• Danışman, tarafların bir araya gelmesine aracılık etmişse

• Sonrasında müteahhit ile arsa sahipleri sözleşme imzalamışsa

👉 Emlak danışmanı hizmet bedelini hak eder.

Müteahhitin “Sözleşmeyi ben yaptım, danışmanın katkısı olmadı” yönündeki savunması ise geçerli sayılmadı.

Kentsel Dönüşüm Süreci Açısından Kritik

Kararın özellikle kentsel dönüşüm projelerinde sıkça yaşanan uyuşmazlıklar için emsal niteliğinde olduğu değerlendiriliyor. Uygulamada müteahhitlerin;

• uygun arsayı bulma

• malikleri organize etme

• görüşmeleri başlatma

gibi aşamalarda emlak danışmanlarından ciddi destek aldığı, ancak sözleşme imzalandıktan sonra ücret ödemekten kaçınabildiği biliniyordu.

Yargıtay’ın bu kararıyla birlikte, danışmanın yaptığı işin sadece sözleşme imzalatmak olmadığı; fırsatı oluşturmanın da hukuken korunması gereken bir hizmet olduğu açık şekilde ortaya kondu.

Yazılı Sözleşme Şartı Önemli

Kararda dikkat çeken en kritik unsur ise yazılı protokol şartı oldu. Buna göre:

• Yetkilendirme veya hizmet sözleşmesi yazılı olacak

• Gösterilen proje kapsamında anlaşma yapılacak

• Ardından hizmet bedeli doğacak

Bu şartlar sağlandığında danışmanın ücret talebi hukuken korunuyor.

Sektörde Dengeleri Değiştirebilir

Kararın emlak sektöründe özellikle arsa geliştirme ve dönüşüm projelerinde çalışma biçimini değiştirmesi bekleniyor. Uzmanlara göre bundan sonra danışmanların sözlü anlaşmalar yerine yazılı protokol ile çalışması, müteahhitlerin ise aracılık emeğini göz ardı edememesi gerekecek.

Söz konusu içtihat, emlak danışmanlarının “yalnızca kapı açan kişi” değil, proje oluşumunun temel aktörü olduğunun hukuken kabul edilmesi açısından önemli bir dönüm noktası olarak değerlendiriliyor.

Bu haberi faydalı bulduysanız en çok sevdiğiniz veya birlikte iş yaptığını emlak danışmanına gönder oda bu konu hakkında bilgi sahibi olsun Müteahhitin verdiği hizmetin karşılığını alsın.

Artık ev almak sadece “beğendim – kredi çıktı – aldım” süreci değil.
Eksik bir belge, haftalar süren işlemleri bir günde iptal ettirebilir.

Bu rehberde konut kredisi kullanırken enerji sınıfının neden önemli olduğunu ve nelere dikkat etmeniz gerektiğini adım adım anlatıyoruz.

Enerji Kimlik Belgesi Nedir?

Enerji Kimlik Belgesi; binanın enerji tüketimini, yalıtım performansını ve karbon salımını gösteren resmi bir kimlik kartıdır.
Binalar A’dan G’ye kadar sınıflandırılır:

• A – B: Enerji verimli (bankaların en sevdiği)

• C – D: Ortalama standart

• E – F – G: Eski, yüksek giderli ve riskli yapı

Belge, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı sistemi üzerinden kayıt altındadır ve tapu işlemleri sırasında kontrol edilir.

Bankalar Enerji Sınıfına Neden Bakar?

Bankalar sadece evin değerine değil, satılabilirliğine ve sürdürülebilirliğine bakar.

Çünkü banka açısından konut = teminattır.

Enerji sınıfı düşük olan binalar:

• Daha zor satılır

• Aidat ve ısınma gideri yüksektir

• Eski yönetmeliğe göre yapılmıştır

• Değer artışı sınırlıdır

Bu yüzden banka risk algısı yükselir.

Kredi Sürecine Etkisi (Çoğu Alıcının Bilmediği Gerçekler)

1) Eksik Belge → Kredi Reddi

EKB olmayan konutlar için eksper raporu olumsuz gelebilir.
Özellikle 2011 sonrası yapılmış binalarda belge zorunludur.

2) Düşük Enerji Sınıfı → Daha Az Kredi

Örnek:

3) Onay Süresi Uzayabilir

Eksper ek inceleme ister → dosya komiteye gider → süreç 1 haftadan 1 aya uzayabilir.

En Çok Sorun Çıkaran Yapılar

Özellikle şu konutlarda sürpriz yaşanır:

• 5–15 yaş arası apartmanlar

• Kat mülkiyetine yeni geçmiş binalar

• Sonradan mantolama yapılmış yapılar

• İskanı eski yönetmeliğe göre alınmış siteler

Tapu sırasında sistem kontrolü Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtları üzerinden yapılır.

Evi Almadan Önce Mutlaka Sorulacak 7 Soru

1. Enerji Kimlik Belgesi var mı?

2. Enerji sınıfı kaç?

3. İskan tarihi nedir?

4. Mantolama yapılmış mı?

5. Merkezi sistem mi bireysel mi?

6. Aidat ortalaması ne kadar?

7. Aynı binada kredi kullanan oldu mu?

Bu sorular, kredi çıkıp çıkmayacağını %80 oranında tahmin ettirir.

Alıcıların Yaptığı En Büyük Hata

“Eksper gelince hallederiz.”

Eksper düzeltmez.
Eksper sadece tespit eder.

Eksik belge varsa kredi iptal olur ve kapora yanabilir.

Doğru Yatırım Nasıl Yapılır?

Gerçek yatırımcı şu sırayla ilerler:

1. Banka kriterlerini öğrenir

2. Binanın teknik durumunu inceler

3. Belgeleri doğrular

4. Sonra pazarlık yapar

Yani önce kredi uygunluğu, sonra ev seçimi.

Sonuç

Konut alırken sadece yaşam alanı değil, finansal uygunluk satın alırsınız.
Enerji sınıfı düşük bir ev ucuz olabilir ama kredi çıkmayan ev aslında pahalıdır.

Doğru yatırım, her aşaması planlanmış yatırımdır.

Detaylı bilgi için benimle iletişime geçebilirsiniz. Kadir Özel gayrimenkul danışmanı 0532 586 55 57

📌 Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, bir apartman ya da site içerisinde yer alan her bir bağımsız bölümün (daire, dükkan, ofis vb.), yapının kurulu olduğu arsa üzerindeki mülkiyet oranını ifade eder.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payı;

Kat mülkiyeti veya

Kat irtifakı

kurulurken, binanın bulunduğu parselin rayiç değeri esas alınarak bağımsız bölümlere dağıtılır.

Yani arsa payı, yalnızca bir daireye değil, o dairenin arsa üzerindeki hakkına karşılık gelir.

⚖️ Arsa Payı ile Kat Mülkiyeti Ayrılamaz

Arsa payları ortak mülkiyet payı niteliğindedir. Bu nedenle:

Arsa payı tek başına satılamaz

Kat mülkiyetinden ayrı devredilemez

Miras, satış ya da bağış gibi işlemlerde kat mülkiyetiyle birlikte geçer

Ayrı bir hak olarak tapuya şerh edilemez

Kısacası, bir daire el değiştiriyorsa, ona bağlı arsa payı da otomatik olarak yeni malik adına geçer.

🏗️ Arsa Payı Neden Bu Kadar Önemlidir?

Arsa payı, yalnızca tapudaki bir oran değildir. Birçok kritik konuda doğrudan belirleyici rol oynar:

🔹 Kentsel Dönüşüm

Yıkım ve yeniden yapım süreçlerinde;

Kaç metrekare yeni daire alacağınız

Yeni projede hangi dairenin size düşeceği

Müteahhit ile yapılacak paylaşım oranları

arsa payına göre belirlenir.

🔹 Kamulaştırma ve Yıkım

Arsa kamulaştırılırsa veya bina yıkılırsa ödenecek bedel, dairenin metrekaresine değil arsa payına göre hesaplanır.

🔹 Ortak Giderler ve Aidatlar

Bazı site ve apartmanlarda:

Ortak giderler

Büyük tadilat ve yenileme masrafları

arsa payı oranında paylaştırılır.

🧮 Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Arsa payı, Tapu Sicil Müdürlükleri tarafından belirlenir. Örneğin; tapuda parseli 1.000 metrekare olarak belirtilen bir arsa için hak sahiplerine düşen alan büyüklüğü ile metrekare şu şekildedir:

• Tapu katlarındaki kişiye ait alan 20/500 şeklinde ifade edilmiş ise; arsa metrekaresi kişiye ait alan metrekaresine bölünür.
• 1000/500 işlemi yapılarak 2 sonucu bulunur.
• Bu sonuç tapudaki 20 sayısı ile çarpılır, 2×20 işlemi yapılır.
• Daha basit formülle kişi başına düşen arsa payı, tapudaki kişiye ait alan ile parsel metrekaresi çarpımıdır. (1000/500)x2 işleminin sonucu 40 çıkar.
• Hesaplanan sayı kişinin arsa üzerindeki hisse payına denk gelir.

En sık yapılan hata, arsa payının metrekareye göre belirlendiğini sanmaktır. Oysa durum tamamen farklıdır.

✔️ Esas Alınan Kriter: Değer

Arsa payı hesaplanırken:

Dairenin büyüklüğü değil

Piyasa değeri esas alınır.

Örneğin:

Aynı metrekareye sahip iki daireden

Ön cepheli, manzaralı, yüksek katlı olan

Arka cephede kalan daireye göre

daha yüksek arsa payına sahip olabilir.

🏛️ Arsa Payı Değeri Nereden Öğrenilir?

Bağımsız bölümlerin değerleri ve buna göre belirlenen arsa payları hakkında bilgi almak için:

Belediyeler bünyesinde faaliyet gösteren

Emlak Değeri Takdir Komisyonu’na başvurulabilir.

Tapu kayıtları ve yönetim planları incelenmelidir.

Gerekirse uzman bir gayrimenkul değerleme raporu alınmalıdır.

⚠️ Düşük Arsa Payı Ne Anlama Gelir?

Kentsel dönüşümde daha küçük pay

Yeniden yapımda daha dezavantajlı konum

Kamulaştırmada daha düşük bedel

Uzun vadede değer kaybı riski

Bu nedenle uzmanlar, ev alırken yalnızca “kaç metrekare” sorusunun değil,

👉 “Arsa payı kaç?” sorusunun da mutlaka sorulması gerektiğini vurguluyor.

🧭 Emlak Rehberi Notu

Gayrimenkul yatırımı yalnızca bugünü değil, yarını da satın almaktır.

Tapudaki küçük bir oran gibi görünen arsa payı, gelecekte sizi ya kazançlı ya da mağdur edebilir.

📌 Unutmayın:

Metrekare değişir, manzara kapanır…

Ama arsa payı, mülkiyetin temelidir.

Son dönemde artan konut dolandırıcılığı vakaları, ev alacak vatandaşları daha dikkatli olmaya zorluyor. Özellikle ilan siteleri ve sosyal medya üzerinden yapılan satışlarda, satıcıların tapu fotoğrafı göndererek güven sağlamaya çalıştığı, ardından kaparo talep ettiği görülüyor. Ancak uzmanlara göre bu yöntem son derece riskli.

Tapu Fotoğrafı Hukuki Durumu Göstermez

Gönderilen tapu belgesi yalnızca taşınmazın kime ait olduğunu gösterir.
Tapu üzerinde;

• Haciz var mı?

• İpotek bulunuyor mu?

• Şerh, beyan ya da irtifak hakkı mevcut mu?

gibi hayati hukuki bilgiler, tapu fotoğrafında yer almaz. Bu nedenle sadece tapu görseline bakarak kaparo göndermek, ciddi mağduriyetlere yol açabilir.

Gerçek Bilgi Web Tapu’da: Takyidat Belgesi

Bir taşınmazın hukuki durumunu öğrenmenin en güvenilir ve ücretsiz yolu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün sunduğu Web Tapu sistemi üzerinden takyidat belgesi almaktır.

Bu belge sayesinde tapu üzerinde yer alan tüm kısıtlamalar net şekilde görülebilir.

Web Tapu’dan Takyidat Sorgulama Nasıl Yapılır?

İşlem sanıldığından çok daha kolay:

1. webtapu.tkgm.gov.tr adresine e-Devlet ile giriş yapın

2. Menüden “İlgili Taşınmaz” işlemlerini seçin

3. Sorgulamak istediğiniz gayrimenkulü işaretleyin

4. Tapu bilgileri bölümüne girin

5. “ŞBİ var” ibaresi bulunan seçeneklerden birini tıklayın

   • (Şerh – Beyan – İrtifak)

Bu adımların ardından, taşınmaz üzerinde haciz, ipotek veya hukuki kısıtlama olup olmadığını anında ve ücretsiz şekilde öğrenebilirsiniz.

Sadece Takyidat Yetmez Ama Olmazsa Olmaz

Gayrimenkul Uzmanı Özel, takyidat belgesinin ev alım sürecinde ilk ve zorunlu kontrol olduğunu vurguluyor. Ancak bununla sınırlı kalınmaması gerekiyor:

• İmar durumu uygun mu?

• Yapı ruhsatı ve iskan var mı?

• Projeye aykırı kullanım bulunuyor mu?

• Kat mülkiyeti kurulmuş mu?

Tüm bu detaylar ayrıca incelenmeli. Ancak hukuki riskleri görmek için takyidat belgesi olmadan atılan her adım, büyük bir kumar anlamına geliyor.

Uzmanlardan Net Uyarı

“Tapu fotoğrafı gönderen herkese güvenmeyin. Kaparo göndermeden önce Web Tapu’dan takyidat belgesini mutlaka kontrol edin. Bu belge yoksa, o satış yok sayılmalı.”

Ev almak hayatın en büyük yatırımlarından biri. Birkaç dakikalık sorgulama, yıllarca sürecek bir mağduriyetin önüne geçebilir.

Siz de kendi tapunuzun temiz olup olmadığını Web Tapu üzerinden hemen kontrol edin. Bu haberi faydalı bulduysanız sevdiklerinizle paylaşın ki onlarda bu bilgiye hakim olsunlar.

Bu durumun en somut örnekleri ise İstanbul’un bazı ilçelerinde açıkça görülüyor.

Esenyurt ve Başakşehir Örnekleri Hafızalardaki Yerini Koruyor

İstanbul Esenyurt ilçesinde Yeşil İnşaat tarafından hayata geçirilmeye çalışılan Innovia 4 Projesi, kamuoyunda uzun süre tartışılan yarım kalan projelerden biri olarak öne çıktı. Yüzlerce hak sahibi, dairelerine kavuşabilmek için yıllarca belirsizlik yaşadı.

Benzer şekilde İnanlar İnşaat tarafından Başakşehir Bahçeşehir–Boğazköy bölgesinde başlatılan projelerde de ciddi aksamalar yaşandı. Projelerin tamamlanamaması, hem arsa sahiplerini hem de daire alıcılarını zor durumda bıraktı.

Uzmanlar bu örneklerin yalnızca İstanbul’la sınırlı olmadığını vurguluyor.

Bu Sadece Esenyurt’un Sorunu Değil

Esenyurt, Bahçeşehir ya da Başakşehir yalnızca birer örnek. Türkiye’nin dört bir yanında;

• Ankara

• İzmir

• Antalya

• Bursa

• Kocaeli

başta olmak üzere birçok şehirde tamamlanamamış, yarım kalmış ya da yıllarca sürüncemede kalmış inşaat projeleri bulunuyor. Ortak nokta ise neredeyse aynı:
Bina tamamlama sigortası olmayan sözleşmeler.

“Sonra Ne Yapacağım?” Sorusunun Cevabı Başta Gizli

Kat karşılığı sözleşmelerde arsa sahipleri, arsalarını devrettikten sonra müteahhidin projeyi bitirmesini bekliyor. Ancak müteahhit işi bırakırsa arsa sahipleri şu gerçekle yüzleşiyor:

• İnşaat yarım kalıyor

• Yeni müteahhit bulunamıyor

• Hukuki süreç yıllarca sürüyor

• Maddi kayıp katlanarak büyüyor

İşte bu noktada bina tamamlama sigortası, arsa sahibinin tek gerçek güvencesi olarak öne çıkıyor.

Gayrimenkul Uzmanı Kadir Özel: “Teminat Yoksa Sözleşme de Yok”

Gayrimenkul Uzmanı Kadir Özel, yıllardır sahada yaşanan bu mağduriyetlerin tesadüf olmadığını belirtiyor. Özel’e göre:

“Müteahhit her şeyi vaat edebilir ama önemli olan bu vaatlerin teminat altına alınmasıdır. Bina tamamlama sigortası yoksa, sözleşme arsa sahibini korumaz.”

Kadir Özel, danışmanlık verdiği hiçbir projede bina tamamlama sigortası yapılmadan sözleşme imzalanmasına izin vermediğini vurguluyor. Bu yaklaşım sayesinde arsa sahipleri, müteahhidin işi yarıda bırakması durumunda bile hukuki ve mali olarak güvence altında oluyor.

Uzmanlar Uyarıyor: Sonradan Pişman Olmayın

Emlak uzmanları ve hukukçular, kat karşılığı inşaat düşünen arsa sahiplerine net bir çağrı yapıyor:

• “Sözleşmeyi aceleyle imzalamayın”

• “Bina tamamlama sigortasını şart koşun”

• “Uzman danışmanlık almadan bu işe girmeyin”

Unutulmamalı ki, yarım kalan her bina, zamanında alınmayan bir önlemin sonucudur. Bugün Türkiye’nin dört bir yanında duran beton iskeletler, bu gerçeğin en sessiz ama en çarpıcı kanıtıdır.

Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa ile cevap aradık.

Son dönemin en büyük tartışma konularından biri kiralık evler.

Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde pek çok daire için ederinin çok üzerinde rakamlar telaffuz ediliyor. Daha uygun fiyata ev bulamayıp yüksek kiralara 'evet' diyen ve sonrasında ödeme zorluğu çeken kiracılarla ilgili örneklere de sık sık rastlanıyor.

Vadesinde ödenmeyen kiralar, mülk sahipleriyle kiracıları karşı karşıya getiriyor. Sözleşmede belirtilen tarihte kirasını alamayan bazı ev sahipleri, paralarını gecikme faiziyle birlikte tahsil etmek istiyor.

İstanbul Kadıköy’de 1+1 dairede iki arkadaşıyla yaşayan S.O. da ev sahibinin faiz talebiyle karşılaşanlardan…

S.O., “Beş ay önce ben ve iki arkadaşım 18 bin 500 liraya evi kiraladık. İlk aylarda kiramızı günü gününe ev sahibinin hesabına yatırdık. Ancak Aralık ayının kirasında 3 bin liramız çıkışmadı ve kirayı beş gün geciktirdik. Ev sahibini arayarak durumu anlattık ve 10 gün süre istedik. Kendisi ödenmemiş günler için faiz işleyeceğini söyledi hatta bu sürecin daha da uzaması halinde evi boşaltmamızı istedi” dedi.

Ev sahibinin mağdur olduğunu kabul eden S.O., “Ev sahibinin mağdur olduğunun farkındayız ama kiramızı ödemeyecek de değiliz. Sadece alacaklarımızda sorunlar oldu, paramız tamamlanmadı. Bunu da 10 gün sonra tamamlayacağız. Hemen faizden bahsedilmesi bize biraz abartı geldi” ifadelerini kullandı.

1) GECİKEN KİRA ÜCRETİNE FAİZ UYGULANABİLİR Mİ?

Konuyla ilgili Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa’ya danıştığımda, “Bizim sözleşme hukukumuz sözleşme serbestisi ilkesi üzerine kurulmuştur. Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler. Ancak sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) yedek kuralları devreye girer. Tabii kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür” dedi.

Kısa, bu genel bilgilerden sonra şöyle devam etti:

“Borçlunun temerrüdü haline ilişkin TBK’nin 120’nci maddesinde uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranı, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Özetle; kira sözleşmesinde belirli bir vade öngörülmüşse ve kira borçlu tarafından süresinde ödenmemişse, borçlu temerrüde düşmüş olacağından faiz işlemeye başlayacaktır. Buna ilişkin illa ki sözleşmede hüküm olma zorunluluğu da bulunmamaktadır. Ancak sözleşmede bir hüküm varsa, kanuna aykırı olmadıkça bu uygulanır.”

2) FAİZ ÜCRETİ NASIL BELİRLENİYOR?

Geciken kiranın faizi neye göre belirleniyor? Örneğin 10 bin lira olan kira 10 gün gecikti diyelim, oransal olarak nasıl bir faiz işleyecek?

“Bu durumda öncelikle taraflar arasındaki sözleşme hükümleri incelenmelidir” diyen Ümit Yasin Kısa, “Kira sözleşmesinde buna dair hüküm varsa buradaki faiz oranı uygulanmalıdır. Bu oran yıllık temerrüt faizinin 2 katından fazla olamaz. Örneğin yıllık temerrüt faizi yüzde 9'sa en fazla yüzde 18 olabilir. Eğer sözleşmede böyle bir düzenleme yoksa veya ilgili kısım tamamen geçersizse kanuna bakılacaktır. Buna göre de yıllık temerrüt faizi uygulanacaktır” dedi ve ekledi:

“Bu halde yıllık yüzde 9 faizin uygulanacağını varsayarsak, 365 günlük faiz yüzde 9'sa bunun üzerinden 10 günü hesaplayıp 24,66 lira işlemiş faiz buluruz. Bahsi geçen faizin yıllık basit faiz olduğu hususunu da atlamamak gerek.”

3) KİRACININ ÖDEMELERİN ZAMANLAMASI KONUSUNDA ESNEKLİĞİ VAR MI?

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya verenin, kiracıdan kira bedelinin zamanında ve tam olarak ödemesini talep etmesi en temel hakkı… Peki kiracıya bu bağlamda tanınmış bir esneklik var mı?

Ümit Yasin Kısa, “Uygulamada kira sözleşmelerinin ödeme gününün ayın başlangıcı seçildiği veya bazen 'Ayın 1'i ile 5’i arasında' gibi ifadelerle belirlendiği görülmektedir. Ödeme gününün net bir şekilde belirlenmesi kiraya verenin ödemenin geleceği günü net bir şekilde bilmesine olanak sağlamaktadır. Belli bir tarih aralığı verilmesi hali ise kiracının elini biraz rahatlatmakta ve birkaç gün içerisinde ödeme yapabilme imkânı sağlamaktadır” dedi.

Kısa, şöyle devam etti:

“Her hâlükârda belirli bir tarih aralığı verilen durumlarda da ödeme için son gün belirlenmiş olduğundan ve çoğunlukla da kiracılar tarafından bu son günde ödeme yapıldığından aslında fiilen ödeme günü de belirlenmiş oluyor. Şahsen 1-5 gün aralığında verilen ödeme tarihlerinin tek gün belirlenen hallerden çokça bir farklılığa sebep olduğunu düşünmüyorum, en nihayetinde iki yöntem için de son ödeme günü bir şekilde belirlenmiş oluyor.”

Ev sahibi Ben oturacağım diye evden çıkarıp başkasına kiraya verebilir mi Bu durumda kiracının hakları neler Tazminat davası açılabilir mi

Ev sahibi 'Ben oturacağım' diye evden çıkarıp başkasına kiraya verebilir mi? Bu durumda kiracının hakları neler? Tazminat davası açılabilir mi?

4) KİRACI ÖDEMEYİ GECİKTİRDİĞİNDE KİRAYA VERENİN HAKLARI NELER?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesinde bu konunun detaylarının açıkça belirtildiğini söyleyen Ümit Yasin Kısa, şu noktaların altını çizdi:

-- Kanunda şöyle bir detay yer alıyor: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

-- Buna göre kira borcunu zamanında ödemeyen kiracıya karşı haklı ihtar yapılıp tahliye davası açılabilir. Benzer şekilde borcunu ödemeyen kiracıya doğrudan icra takibi yapılarak tahliye istemli ödeme ve tahliye emri de icra müdürlüğü marifetiyle gönderilebilir.

5) ÖDENMEMİŞ KİRA DIŞINDA KİRACININ TAHLİYESİNE YOL AÇACAK NEDENLER NELERDİR?

Bu sorumuza, “Kiraya verenin kiracısını tahliye ettirebilmesi imkânı kanunda sınırlı sayıda ve belli şartlara bağlanarak belirlenmiştir” cevabını veren Ümit Yasin Kısa, şu detayları paylaştı:

-- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesinde belirtilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kiracıyı tahliye ettirebilir.

-- Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

-- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Şimşek, kira uyarlama davası açılması için gerekli şartları ve dikkat edilmesi gerekenleri şöyle anlattı:

Hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilir

“Kira bedelini uyarlanması davaları Türk Borçlar Kanunu madde 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak talep edilebilen bir dava türü olarak karşımıza çıkmaktadır. Uyarlama davasına yönelik kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemişse de ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte derhal davanın ikame edilmesinde fayda vardır. Zira kira bedelinin uyarlanması ile ilgili olarak hakim dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uyarlama kararı vermektedir. Burada da kira tespit davalarında olduğu gibi; kira bedelinin uyarlanması talebinde sözleşmenin taraflarından hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilmektedir.

TBK M.138’e Göre; Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanmasını İsteme veya Bunun Mümkün Olmaması Halinde Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılabilmesi İçin Aşağıda Sayılacak Şartların Birlikte Gerçekleşmesi Gerekmektedir:

1- Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını isteyebilmek için öncelikli olarak taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması gerekmektedir.

2- Sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durum olarak yakın dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış olan Covid-19 pandemisini ve ülkenin içinde bulunduğu ciddi ekonomik kriz ve yüksek enflasyonu örnek gösterebiliriz.

3-  Ortaya çıkan olağanüstü durum borçlu tarafından kaynaklanmamış olmalıdır.

4-  Bu durum, taraflarca sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut durumu bozarak borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve artık sözleşmenin ifasını borçludan beklenemeyecek şekilde değiştirmiş olmalıdır. Aşırı ifa güçlüğü yine somut olaya göre değişiklik gösterebilmekte ve borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşüp düşmediği hakim tarafından her dava özelinde ayrıca değerlendirilmektedir.

5-  Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak örneğin ihtirazı bir kayıt ile ifa etmiş olmalıdır. Bu noktada borçlu uyarlama talebi için şartları oluştuğu halde herhangi bir ihtirazı kayıt düşmeksizin ve dava açmaksızın borcunu ödemeye devam etmişse artık bu ödemeleri geri alamayacaktır. Çünkü kira sözleşmesinin uyarlanması hakkında verilen kararlarda yukarıda da açıklandığı üzere kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uyarlanmaktadır.   

Sözleşmenin direkt feshinin mahkemeden talep edilebilmesi mümkün değil

İşbu gerçekleşmesi halinde taraflar sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilmektedir. Bunun mümkün olmaması hâlinde ise sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektedir. Ancak; sözleşmenin uyarlamasını talep etmeden Türk Borçlar Kanunu madde 138’e dayanılarak aşı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin direkt feshinin mahkemeden talep edilebilmesi mümkün değildir. Kanun borçluya bu hakkı  terditli olarak talep edilebilmek üzere tanımaktadır.

Kira Tespit Davası ile Kira Sözleşmesi Uyarlama Davası Arası Farklar Nelerdir;

Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken kira bedeli uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak talep edilebilmektedir. Kira bedelini uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinde herhangi bir belirsizlik veyahut aşırılık aranmazken kira bedeli tespiti davalarında; sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması veya belirlenmişse de kira artış oranı için üst sınırın aşılmış olması ya da herhangi bir belirleme olmasına bakılmaksızın taraflar arasındaki sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması gerekmektedir. Ancak kira bedeli uyarlama davalarında yukarıda sayılan aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla sözleşme süresine veya hükümlerine bakılmaksızın uyarlama talep edilebilmektedir.”

Elvan Kakıcı Şimşek, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Özel hukuk alanında yüksek lisans yapmıştır. 2003-2005 yılları arasında Londra’da bir hukuk bürosunda çalıştıktan sonra 2007 tarihinden bu yana Kakıcı Şimşek hukuk bürosunun kurucu ortaklarındandır. Özellikle Gayrimenkul hukuku, Aile hukuku, medeni hukuk başta olmak üzere özel hukuk alanında uzmanlaşmıştır. Ayrıca son zamanlarda girişimcilerin ihtiyaçları ile ortaya çıkan Girişim Hukuku üzerine de çalışmalar yapmaktadır. Makaleleri çeşitli yazılı ve dijital basımlarda yayınlanmakta olup hukukçunun akademik yönünü sürekli geliştirmesini çok önemsemektedir. Türkiye Kadın Girişimciler Derneği, Özyeğin Üniversitesi 10.000 Kadın Mezunları Derneği ve İstanbul Barosu üyesidir. Sosyal sorumluluk projelerini desteklemekte ve "toplumsal cinsiyet eşitsizliği” kavramı üzerinde Türk toplumundaki kadının yeri konusunda yapılan her türlü sosyal farkındalık çalışmalarının gönüllü destekçisi olmaktadır.  2 çocuk annesidir.

Çayır Yazan Tapular Alnır Satılır mı?

Ancak buradan tapuda çayır yazan yerlerin yalnızca park, bahçe olacağı ya da imar gelmeyeceği anlamı çıkmamalıdır. Bu tür bölgelere de belli bir süre sonra veya imar barışları esnasında sanayi, konut tipi gibi imarlar gelebilmektedir. Bu konuda bağlı bulunduğunuz belediyeye başvurarak çok detaylı bilgiler edinebilirsiniz.

Usul olarak ilk yapmanız gereken parsel sorgu bilgi ekranlarından alanı çok detaylı bir şekilde analiz etmeniz gereklidir. Ardından aklınıza takılan tüm soruları toplayın ki belediyeye başvuru sırasında tekrar tekrar işlem yapmanıza gerek kalmasın.

Tam da bu söze yönelik bir bilgi aktaracağım sizlere

E devletinize girip şimdi aktardıklarımı yaparsanız evinizi malınızı garantiye alacaksınız.

Örneğin eğer ev eşinizin üzerine kayıtlı ise, resmiyette bu evde hiçbir hakkınız olmaz.

Bu konuda başınıza beklenmedik hususlar gelebilir..

Mesela sizden habersiz satabilir veya eşiniz dolandırılabilir ya da eşinize güvenmiyor olabilirsiniz. Evinizde bir söz hakkınızın olmasını istiyorsanız madde madde bir yol göstereceğim sizlere..

- E devlete giriyorsunuz arama bölümüne  weptapu yazıp uygulamaya git diyoruz.

(arama motorundan direk webtapu.tkgm.gov.tr adresinden de ulaşabilirsiniz)

- Şimdi online tapu sistemine bağlandık sol üst çizgiye tıklayalım.

- Başvuru yap seçeneği seçip gidiyoruz. Aşağıda diğer işlemler için tıklayın yazıyor. Buraya tıkladık.

-Seçeneklerden aile konutu şerhini seçip ileri diyorsunuz.

- Buraya hangi ev ile ilgili işlem yapmak istiyorsanız o evin adresini yazıyorsunuz ileri diyelim il ilçe bilgilerini yazıp devam edin.

- Evin aile konutu olduğuna dair muhtarlıktan aldığınız basit bir evrak yüklüyorsunuz. Yükleyip ilerliyorsunuz. Bilgilendirildim deyip başvuruyu tamam diyelim

-Şimdi randevu günü tapuya gidip imza attıktan sonra eşiniz sizden habersiz evi satamaz. Evle ilgili hiçbir işlem yapamaz..

Bu bilgileri sizle paylaştım bir yere not edin..  dediğimiz gibi “Dünyanın bin bir türlü hali var.”

Emlak Verginizi Ödemeyi Unutmayın !

2023 yılı emlak ve çevre temizlik vergisi ikinci taksit ödemeleri için verilen süre 30 Kasım Perşembe günü sona eriyor.

Emlak vergisi, evinizin, iş yerinizin kayıtlı olduğu ilgili belediyeye ödenecek olup, ödeme yöntemleri ile ilgili olarak gayrimenkulün kayıtlı olduğu ilgili belediyeden bilgi alınması mümkün.

Ayrıca birçok belediye internet üzerinden ödeme alabildiği gibi, bazı belediyeler için vergi ödemeleri e-devlet üzerinden de yapılabiliyor.

Emlak vergisinin zamanında ödenmemesi durumunda, geciken taksit tutarı için ödemenin geciktiği her ay ve kesri için yüzde 2,5 olarak uygulanacak, bu yüzden ödemelerinizi geciktirmeyin..

Samet Hızalan

Kiracı ve konut sahibinin arasındaki uyuşmazlıkların hızlı bir şekilde çözümü için devreye giren arabuluculara "elektrik, su, doğalgazı kesme ve bunun yanı sıra, saati sökme" şikayetleri de taşındı. Sabah gazetesinden Hazal Ateş’in haberine göre, özellikle İstanbul, İzmir ve Ankara gibi büyük kentlerde eşyalı, fatura tutarları kira tutarına dahil edilen evlerde yüzde 25 yasal artışı kabul etmeyen bazı konut sahipleri elektrik şartelini indiriyor. Suyu kesiyor ve aynı zamanda, abonelikleri iptal ettiriyor. Türk Ceza Kanunu (TCK) ve Borçlar Kanunu'na göre aboneliği iptal ettirmek suç teşkil ederken, yargı ise bu konuda maddi ve manevi tazminata hükmediyor.

"KİŞİLİK HAKLARINA SALDIRI"

Türk Ceza Kanunu'na göre, bireylerin farklı sebeplerle haksız yere "huzur ve sükununu" bozmayı suç kabul ediyor. Elektrik, su ve doğal gazı kesmek de bu doğrultuda değerlendiriliyor. Konut sahibi herhangi birinde aboneliği iptal eder veya keserse kiracının huzur ve sükûnu bozmaktan suç duyurusunda bulunma hakkı doğuyor.

Örneğin, su sayacının sökülmesi kişilik haklarına saldırı niteliği taşıyor. Bu kapsamda, kiracıya manevi tazminat ödenmesi gerekiyor. Yüksek yargının da kiracının kirayı ödememesi halinde bile abonelik sözleşmeleri iptal edilemeyeceği yönünde onanmış kararları yer alıyor. Yargıtay'ın bu gibi davalarda kiracıya manevi tazminat, koşulları varsa maddi tazminat cezası şeklinde kararları bulunuyor.

BANKA HESABINI DA KAPATIYORLAR

Bazı konut sahipleri de kiranın yatırılmadığını iddia etmek amacıyla banka hesaplarını kapatıyor. Sözleşmedeki banka hesabının kapatılması halinde de kiracıya yeni hesabın iletilmesi zorunluluğu yer alıyor. Konut sahibi ısrarla bildirmezse kiracı PTT hesabı ile ödeme yapabiliyor ya da mahkemeye başvuru yaparak ödeme yeri tayin edilmesini talep edebiliyor. Böyle bir durumda mutlaka elden ve belgesiz bir şekilde ödeme yapılmaması gerekiyor.

BOŞANMA DURUMUNDA MAL PAYLAŞIMI NASIL YAPILIR?

Yasalara göre evliyken alınan malların çiftlerin aynı anda ortak olabileceği öğrenildi. Yani çiftin ortak malı olması halinde nasıl evliyken birlikte sahip olunursa boşanınca da bu maldan eşit oranda faydalanabilecekleri ifade edildi. Ev bazında bakıldığı zaman ise çiftin birlikte evliyken birikimleri ile aldıkları ev boşandıktan sonra eşit bir şekilde bölüşülüyor. Örneğin evlendikten sonra satın alınan bir ev boşanma durumunda eşler arasında yüzde 50 hisse ile paylaştırılır.

Kadının değil erkeğin geliri ile alınan bir ev dahi olsa yasalara göre birlikteyken alınan evin yüzde 50 hisse ile paylaşılacağı öğrenildi. Fakat bir istisna durumda çiftlerin bu evden hisse alamayacakları ifade edildi.

MİRAS KALAN EV BOŞANDIĞIN EŞ İLE PAYLAŞILABİLİR Mİ?

Evlilik birliği içerisinde edinilen tüm mallar ortak olarak paylaştırılırken bir istisna bulunmaktadır. Eğer bahsi geçen ev taraflardan birisine miras veya bağış yoluyla verilmişse bu mal ortak mal olarak değerlendirilmiyor. Bu mallar paylaşıma girmiyor ve taraflar birbirlerinden herhangi bir şekilde hak talep edemeyecekleri öğrenildi.

Bölünmüş malın satışında çıkan sorunların çözümü, genellikle kardeşlerden birinin diğerlerinin hissesini satın alması yoluyla çözülmekte. Ancak yıllardır yürürlükte olan uygulamaya göre kardeşler, mirasa konu olan taşınmazın devri için noter onaylı bir sözleşmeye ihtiyaç duyuyordu.

Yapılan düzenleme ile hisseli tapu devri için noter onayı şartı yürürlükten kaldırıldı. Yeni uygulamaya göre, bu tarihten itibaren miras payının kardeşe devri için iki taraf arasında yazılı bir sözleşme yapılması ve sözleşmenin imzalanması esnasında hisse sahibi tüm paydaşların hazır bulunması yeterli olmakta.

Hisseli tapuların satışı için hisse sahiplerinin ortak karar alması ve tapu işlemlerinde hazır bulunması gerekir. Taraflar, arzu etmeleri halinde tapu devir işlemlerini yürütmesi için avukatlarına vekalet verebilir. Hisseli tapu alırken ise Tapu Sicil Müdürlüğü ve noter işlemleri eksiksiz şekilde tamamlanmalı, satışa konu taşınmazın kesin ve net sınırları belirlenmeli ve parseller tespit edilmelidir.

Hisseli tapu satış işlemlerinde mutlak suretle aranan noter şartı, devir işlemlerine konu tarafların ağabey-kardeşlik ilişkisi içerisinde olması halinde aranmayacak.

Tarafların, aynı anne ve babaya sahip olmaları halinde miras kalan evin devir işlemleri için yazılı bir sözleşme yapılması yeterli olacak. Hisseli tapuların kesin satış işlemleri için, yüzdesine bakılmaksızın tüm pay sahiplerinin ortak onay şartı aranırken, tüm hisse sahiplerini temsil edecek bir avukata onay vermek ve yapılacak işlemleri kolaylaştırmak mümkün.

Satış işleminin ardından kendi payını satan tarafa, üzerinde anlaşılan payın maddi karşılığı ödenir. Hisseli tapu devri için ilçe belediyelerinde yürütülecek tapu işlemlerinde tüm hisse sahiplerinin hazır bulunması gerekmektedir.

EV SAHİBİ ÖLÜRSE KİRA SÖZLEŞMESİ NE OLUR?

Yasalara göre ev sahibinin ölmesi durumunda kira sözleşmesinde herhangi bir şekilde iptali gibi etkiler yansıtılmaz. Yani kira sözleşmesi bağlayıcıdır ve sona ermez. Fakat nasılsa ev miras kalırsa aynı şekilde kira sözleşmesi de miras kalacaktır. Ev sahibinin ölmesi durumunda evin yasal mirasçıları ev ile birlikte kira sözleşmesini de alırlar.

KİRA KİME ÖDENİR?

Durum bu şekilde iken yasal mirasçılara geçen kira sözleşmesinin ardından kiranın kime ödeneceği de en çok merak edilen konular arasında yer aldı. Evin ve sözleşmenin yasal mirasçılarına düşmesi hakkında herhangi bir şekilde sorun olmazken bazı durumlarda kira ödemelerinde sorunlar meydana gelebiliyor. Özellikle de mirasçı sayısının çok olması bazı anlaşmazlıkların ortaya çıkmasına neden oluyor. Bu nedenle burada dikkatli olması gereken kişi kiracıdır. Kiracı mirasçılara pay oranları kadar kirayı bölüştürüp göndermesi gerekmektedir. Aksi halde bir mirasçıya kira gönderilirse diğer kiracıların ihtar gönderme hakkı bulunmaktadır.

Olası bir durumda tüm hissedarlara kiracı ulaşamazsa da mahkemeye başvurması gerekmektedir. Ev sahibinin öldüğünü bildirmesi ile birlikte mahkeme tarafından banka hesabı belirlenir ve kiracı her ay parasını oraya aktarır. Bu sayede evin hissedarları yani yeni sahipleri kiralarına oradan ulaşabilmektedir.