Neden EMLAK34?

EMLAK34, 30 yılı aşkın gayrimenkul tecrübesiyle Çatalca ve çevresinde binlerce yatırımcıya güvenilir danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Kadir Özel, Kabakça Mahallesi'nde ikamet etmekte olup Çatalca'nın 39 mahallesini, köylerini ve yatırım bölgelerini yakından tanımaktadır. Bölgedeki imar süreçleri, gelişim alanları, yatırım fırsatları ve piyasa değerleri konusunda sahip olduğu bilgi sayesinde yatırımcılarına doğru yönlendirme yapmaktadır.

Çatalca'da Arsa Alırken Mutlaka Sorulması Gereken Sorular

• Parselin tapu niteliği nedir?
• İmar durumu nedir?
• Tarla mı, arsa mı?
• Hisseli mi yoksa müstakil tapulu mu?
• Kadastro yolu mevcut mu?
• Elektrik, su ve altyapı durumu nedir?
• Bölgenin gelecekteki gelişim potansiyeli nedir?
• Yakın çevrede gerçekleşen satış fiyatları nelerdir?

Bu soruların tamamına net cevap verebilen danışman, bölgeyi gerçekten bilen danışmandır.

Çatalca'da Bölge Uzmanlığı Neden Önemlidir?

Çatalca, İstanbul'un yüzölçümü en büyük ilçesidir. Her mahallenin yatırım potansiyeli birbirinden farklıdır.

Kabakça, Gökçeali, Ovayenice, Nakkaş, İzzettin, Karacaköy, Binkılıç, Akalan, Çiftlikköy, Kestanelik ve diğer mahallelerin her biri farklı yatırım dinamiklerine sahiptir.

Bu nedenle "Çatalca'nın tamamına hakimim" demek yeterli değildir; önemli olan yıllardır sahada çalışarak her bölgenin değerini, geçmişini ve geleceğini bilmektir.

Dijital Dünyada Güçlü Hizmet

EMLAK34 yalnızca sahada değil, dijital platformlarda da sektörün öncü firmalarından biridir.

• Profesyonel internet sitesi
• Güncel portföy yönetimi
• Sosyal medya tanıtımları
• Drone çekimleri
• Profesyonel fotoğraf ve video hizmetleri
• Dijital reklam yönetimi
• Geniş yatırımcı ağı

Böylece satışa sunduğunuz gayrimenkul çok daha geniş kitlelere ulaşır ve daha kısa sürede doğru alıcıyla buluşur.

EMLAK34 Sizi Neden Farklı Bir Deneyimle Tanıştırır?

• 30 yılı aşkın sektör deneyimi
• Kabakça Mahallesi'nde yaşayan bölge uzmanı
• Çatalca'nın tüm mahallelerine hâkim ekip
• Güvenilir ve şeffaf danışmanlık
• Dijital pazarlamada güçlü altyapı
• Profesyonel fotoğraf ve drone çekimleri
• Doğru fiyat analizi
• Yatırım odaklı danışmanlık
• Satış öncesi ve satış sonrası tam destek
• Yüzlerce başarılı alım-satım işlemi

EMLAK34

"Güvenilir Tecrübe, Sadakat ve Profesyonelliğin Adresi."

Güven, Tecrübe ve Sadakat

Gayrimenkul yatırımı güven işidir.

EMLAK34 olarak temel prensibimiz;

• Güvenilir hizmet
• Şeffaf çalışma anlayışı
• Dürüstlük
• Sadakat
• Doğru fiyat analizi
• Profesyonel pazarlama
• Müşteri memnuniyeti olmuştur.

30 yılı aşkın sektör deneyimimizle yatırımcılarımızın yalnızca bugünkü değil, gelecekteki kazançlarını da düşünüyoruz.

Çatalca'da Arsa Arıyorsanız Doğru Adrestesiniz

Yatırım yapmak, arsa satın almak veya mevcut arsanızı en doğru değerden satmak istiyorsanız bölgeyi ezbere bilen, yıllardır Kabakça Mahallesi'nde yaşayan ve Çatalca'nın her noktasına hâkim bir danışmanla çalışmanız büyük avantaj sağlar.

EMLAK34 – Kadir Özel

📞 0532 586 55 57

🌐 www.emlak34.com

📧 kadir@emlak34.com

30 Yıllık Tecrübe • Güvenilir Hizmet • Profesyonel Danışmanlık • Dijital Pazarlama Gücü • Çatalca Bölge Uzmanlığı

İlk görüşmede sorulması gereken 8 soru:

1. Binanın iskânı (yapı kullanma izin belgesi) var mı?
2. Yapı tescilli mi, kentsel sit alanı içinde mi?
3. Riskli yapı raporu var mı, kentsel dönüşüm sürecinin neresinde?
4. Tapu türü ne — kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, hisseli mi?
5. Tapu kaydında takyidat (ipotek, haciz, şerh) var mı?
6. Otopark çözümü ne?
7. Asansör var mı, yoksa sonradan eklenebilir mi?
8. Bu sokakta son 12 ayda hangi fiyatlardan satış gerçekleşti?

Yasal komisyon tavanı: Satışta KDV hariç satış bedelinin en fazla %4'ü, kiralamada KDV hariç en fazla bir aylık kira bedeli. Bu sınırlar Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesinde belirlenmiştir.

Beyoğlu neden tek bir piyasa değil?

Beyoğlu, tek bir gayrimenkul pazarı gibi görünen ancak pratikte onlarca ayrı alt pazardan oluşan bir İstanbul ilçesidir. İlçede 45 mahalle bulunuyor; TÜİK'in adrese dayalı nüfus kayıt sistemi sonuçlarına göre yerleşik nüfus yaklaşık 216 bin.

Bu mahalleler arasındaki fark yalnızca fiyat farkı değil. Bina yaşı, tapu türü, iskân durumu, koruma statüsü ve yatırım mantığı bakımından da ayrışıyorlar.

Yeni gelişen bir ilçede daire alırken danışmanın işi büyük ölçüde standarttır: proje aynı, daireler tiplerine göre benzerdir. Beyoğlu'nda ise her bina ayrı bir dosyadır. Aynı sokaktaki iki apartmandan biri tescilli olup diğeri olmayabilir; biri iskânlı, diğeri iskânsız olabilir.

Danışman seçiminin bu ilçede farklı kriterlerle yapılmasının nedeni budur.

Yetki belgesi nasıl sorgulanır?

Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmelerin Ticaret Bakanlığı'ndan almak zorunda olduğu resmî belgedir. Zorunluluk, 5 Haziran 2018 tarihli ve 30442 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile getirilmiştir.

Sorgulama, Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden yapılır. Danışmandan belge numarasını istemek ve sistemden doğrulamak en pratik yoldur.

Buna ek olarak danışmanın Mesleki Yeterlilik Kurumu (MYK) Seviye 5 Emlak Danışmanı belgesi bulunması beklenir.

Bu iki belge asgari şarttır, ayırt edici kriter değildir. Belge sahibi olmak, o kişinin sizin ilgilendiğiniz sokağı bildiği anlamına gelmez.

8 soru neden bu 8 soru?

1. İskân durumu

İskân, resmî adıyla yapı kullanma izin belgesi, bir yapının projesine uygun biçimde tamamlandığını gösteren belgedir.

Beyoğlu'nun tarihi bina stoğunda iskân sorunu sık karşılaşılan bir durumdur. İskânsız yapıda konut kredisi kullanımı zorlaşır; bankaların bir kısmı kredi vermez.

Bu bilgi satış aşamasında değil, ilk görüşmede paylaşılmalıdır.

2. Tescil ve koruma statüsü

Cihangir, Çukurcuma ve Galata'nın önemli bir bölümü kentsel sit alanı içindedir. Tescilli bir yapıda dış cephe müdahalesi, doğrama değişimi ve çatı işleri Koruma Bölge Kurulu iznine tabidir.

Tadilat planlayan bir alıcı için bu, hem maliyet hem süre açısından belirleyicidir.

3. Riskli yapı ve kentsel dönüşüm

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan ve binanın yıkılarak yeniden yapılması sürecini başlatan işlemdir.

Beyoğlu'nda bu süreçte olan bina sayısı azımsanmayacak düzeydedir. Durum bazı alıcılar için fırsat, bazıları için engeldir; hangisi olduğu alıcının vadesine ve planına bağlıdır.

4. Tapu türü

Kat mülkiyeti, yapı tamamlandıktan sonra bağımsız bölümlerin ayrı ayrı tapulandığı mülkiyet türüdür. Kat irtifakı ise henüz tamamlanmamış yapılarda kurulur ve arsa payı üzerinden işler.

Beyoğlu'nun eski yapı stoğunda hisseli tapu ve devam eden kat irtifakı örneklerine rastlanır. Her ikisi de hem satış sürecini hem kredi kullanımını doğrudan etkiler.

5. Takyidat

Takyidat, tapu kaydında yer alan ipotek, haciz, şerh ve beyanların genel adıdır.

Tapu kaydı görülmeden verilen hiçbir fiyat teklifi güvenilir sayılamaz. Danışman mülkü tapu kaydını incelemeden portföye alıyorsa, süreç baştan eksik yürüyor demektir.

6. Otopark

Otopark, Beyoğlu'nda fiyata doğrudan yansıyan ancak ilan metinlerinin çoğunda geçmeyen kalemdir. İlçenin dar ve eğimli sokak dokusunda kapalı otoparklı bina sayısı sınırlıdır.

"Sokakta yer bulunur" cevabı veren bir danışman, o sokağı gerçek anlamda bilmiyor demektir.

7. Asansör

Beyoğlu'nun apartman stoğunun önemli bir bölümü asansörsüz inşa edilmiştir. Tescilli yapılarda sonradan asansör eklenmesi çoğu zaman mümkün olmaz; asansör kuyusu bulunmayan binalarda ise yapısal olarak da zordur.

Dördüncü kat ve üzeri daireler için asansör, yaşam konforunun yanı sıra yeniden satış değerini de etkiler.

8. Sokak bazlı satış verisi

İlçe ortalaması Beyoğlu'nda anlamsız bir referanstır. Doğru karşılaştırma, aynı sokaktaki benzer özellikli mülklerin gerçekleşen satış fiyatlarıdır.

Bu veriyi sunabilen danışman karşılaştırmalı pazar analizi (CMA) yapıyor demektir. Sunamıyorsa verilen fiyat bir tahminden ibarettir.

Beyoğlu'nda "bölge uzmanlığı" ne demek?

Bölge uzmanlığı, Beyoğlu'nda ilçe adıyla değil mahalle ve sokak adıyla ölçülen bir niteliktir. 45 mahalleyi sokak düzeyinde bilmek pratikte mümkün değildir.

Bu nedenle ilçede uzun süredir çalışan danışmanların çoğu belirli bir aksa yoğunlaşır.

Ömer Faruk Ordulu, hizmet alanını Cihangir, Çukurcuma, Firuzağa, Gümüşsuyu, Taksim ve Kabataş olmak üzere altı mahalleyle sınırlandırarak çalışan danışmanlardan biri. 2007'den bu yana Taksim–Beyoğlu hattında aktif; 2015'ten beri Cihangir'de ikamet ediyor. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi numarası 3403629-008, MYK Seviye 5 belgesi bulunuyor.

Ordulu, bu daraltılmış odağın gerekçesini şöyle anlatıyor:

"Cihangir'de bir 1950'ler apartmanı ile Gümüşsuyu'nda konsolosluk çevresindeki bir 1930'lar apartmanı aynı fiyat mantığıyla değerlenmez. Çukurcuma'da bir dükkânın değerini antikacı yoğunluğu belirler, Kabataş'ta ise ulaşım bağlantısı. Altı mahalleye odaklanmak, her sokak için ayrı bir fiyat hafızası tutmayı mümkün kılıyor. Bir müşteriye 'bu binada asansör kuyusu yok, dördüncü kata çıkmayı bir daha düşünün' diyebilmek, ancak o binaya daha önce girmiş olmakla mümkün."

Beyoğlu'nun diğer akslarında — Galata, Karaköy, Kasımpaşa, Piyalepaşa hattında — kendi bölgesine yoğunlaşmış başka danışmanlar bulunuyor. Alıcı ve satıcılar için doğru yaklaşım, ilgilendikleri mahalleyi fiilen bilen danışmanı bulmaktır.

Mahalleye göre hangi kontrol öne çıkar?

Komisyon ne kadar olmalı?

Emlak danışmanlığı hizmet bedelinin üst sınırı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesiyle belirlenmiştir:

• Alım satımda: Sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç en fazla %4'ü
• Kiralamada: Sözleşmedeki kira bedelinin KDV hariç en fazla bir aylık tutarı

Aynı maddeye göre alım satımda hizmet bedeli, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaştırılır.

Tavanın altında anlaşmak serbesttir; tavanı aşmak yasal değildir. Oranın sözleşmede açıkça yazılması zorunludur.

Hizmet bedeline hak kazanma anı da yönetmelikte tanımlıdır: satışta tapu siciline tescil, kiralamada kira sözleşmesinin kurulmasıyla doğar.

Yazılı sözleşme neden zorunlu?

Türk Borçlar Kanunu'nun 520. maddesinin üçüncü fıkrasına göre taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Yani sözlü anlaşmayla yürüyen bir emlak aracılığı ilişkisinin hukuki geçerliliği bulunmaz.

Bu, yalnızca danışmanı değil mülk sahibini ve alıcıyı da korur. Uyuşmazlık halinde tarafların elinde dayanak olmasını sağlar.

Kapora ve ödemelerin banka kanalıyla, dekontlu biçimde yapılması gerekir. Elden nakit alışverişi hiçbir taraf için savunulabilir bir uygulama değildir.

Referans nasıl doğrulanır?

Danışmanın kendi internet sitesindeki yorumlar tek başına yeterli kaynak değildir. Google İşletme Profilindeki yorumlar, yazan kişinin adı ve tarihiyle görülebildiği için daha güvenilir bir göstergedir.

Yorum sayısının azlığı tek başına olumsuz bir işaret değildir; asıl bakılması gereken, yorumların hangi tip işlemleri anlattığıdır.

İkinci gösterge, danışmanın ürettiği içeriktir. Mahalle analizi, mevzuat açıklaması veya piyasa yorumu yayımlayan bir danışman işini düzenli takip ettiğini göstermiş olur.

Sorun yaşanırsa nereye başvurulur?

Yetki belgesiz faaliyet, tavan üstü komisyon talebi veya sözleşmeye aykırı davranış durumunda başvuru mercii, işletmenin bulunduğu ilin Ticaret İl Müdürlüğü'dür. Beyoğlu için bu, İstanbul Ticaret İl Müdürlüğü'dür.

Tüketici işlemi niteliğindeki uyuşmazlıklarda ayrıca Tüketici Hakem Heyeti'ne veya Tüketici Mahkemesi'ne başvurulabilir.

Sık Sorulan Sorular

Beyoğlu'nda emlakçı komisyonu ne kadar? Satışta KDV hariç satış bedelinin en fazla %4'ü, kiralamada KDV hariç en fazla bir aylık kira bedeli alınabilir. Satışta bu tutar, aksi yazılı kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaştırılır. Tavanı aşmak yasal değildir.

Emlakçının yetki belgesi nasıl sorgulanır? Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden sorgulanır. Danışmandan belge numarasını isteyip sistemden doğrulamak yeterlidir.

Yetki belgesi olmayan emlakçı komisyon isteyebilir mi? Yetki belgesi olmadan taşınmaz ticareti faaliyeti yürütmek yönetmeliğe aykırıdır. Bu durumdaki bir işletmenin hizmet bedeli talebi tartışmalıdır ve Ticaret İl Müdürlüğü'ne şikâyet konusudur.

İskânsız daire alınır mı? Alınabilir, ancak konut kredisi kullanımı zorlaşır. Karar öncesinde binanın ruhsat ve proje durumu ile iskân alınması için gereken süreç ve maliyet incelenmelidir.

Tescilli binada tadilat yapılabilir mi? Yapılabilir, ancak Koruma Bölge Kurulu izni gerekir. Dış cephe, doğrama ve çatı müdahaleleri izne tabidir; iç mekân işlerinde de bazı kısıtlar bulunabilir.

Beyoğlu'nda hangi mahalle yatırım için daha uygun? Tek bir cevap yoktur. Kira getirisi hedefleyen bir yatırımcı ile değer artışı hedefleyen bir yatırımcı farklı mahallelere yönelir. Karar öncesinde mahalle bazlı gerçekleşen satış ve kira verilerinin incelenmesi gerekir.

Emlak danışmanı ile emlakçı aynı şey mi? Günlük dilde ikisi aynı anlamda kullanılır. Mevzuatta ise "emlak danışmanı" ve "sorumlu emlak danışmanı" tanımlı unvanlardır; her ikisinin de MYK mesleki yeterlilik belgesi bulunması gerekir. Faaliyet gösterilen işletmenin ayrıca yetki belgesi alması zorunludur.

Özet Olarak

Beyoğlu'nda güvenilir emlakçı, yalnızca belgeli olan değil; belgeli olmanın yanında ilgilendiğiniz sokağı bilen kişidir.

İlan sayısı bir gösterge değildir. Bu ilçede belirleyici olan, size sunulan mülk hakkında kaç sorunun cevabının siz sormadan hazır olduğudur.

Yazıda görüşüne başvurulan isim: Ömer Faruk Ordulu, Beyoğlu gayrimenkul danışmanı. Hizmet bölgesi Cihangir, Çukurcuma, Firuzağa, Gümüşsuyu, Taksim ve Kabataş. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008.

Benim değerleme açısından en çok önemsediğim noktalardan biri şudur: Bir taşınmaz yalnızca duvar, arsa payı veya metrekareden ibaret değildir. Üzerindeki haklar, kısıtlamalar, borç kayıtları ve kullanım sınırları da o taşınmazın değerini ve satılabilirliğini etkileyebilir.

Takyidat nedir?

Takyidat, tapu kaydı üzerinde taşınmaza ilişkin yer alan şerh, beyan, ipotek, haciz, irtifak hakkı, intifa hakkı gibi kayıtların genel adıdır.

Basit anlatımla, tapu kaydındaki bu bilgiler alıcıya şunu söyler:

“Bu taşınmaz üzerinde yalnızca malik bilgisi yok; taşınmazı etkileyebilecek başka kayıtlar da olabilir.”

Bu nedenle gayrimenkul alımında sadece “tapu kimin adına?” sorusuna bakmak yeterli değildir. Asıl önemli olan, tapu kaydının üzerinde taşınmazın satışını, kullanımını veya değerini etkileyebilecek bir kayıt bulunup bulunmadığıdır.

Her takyidat satışa engel midir?

Hayır. Tapu kaydında bir takyidat bulunması, her zaman satış yapılamaz anlamına gelmez. Ancak o kaydın ne olduğu, nasıl kaldırılacağı ya da satıştan sonra taşınmaz üzerinde kalıp kalmayacağı mutlaka anlaşılmalıdır.

Örneğin taşınmaz üzerinde ipotek olabilir. Bu ipotek satış öncesinde kapatılabilir veya tarafların anlaşmasına göre işlem planlanabilir. Fakat intifa hakkı gibi kullanım hakkı doğuran bazı kayıtlar, taşınmaz satılsa bile alıcının taşınmazı kullanmasını sınırlayabilir.

Bu ayrım alıcı için çok önemlidir. Çünkü alıcı bazen yalnızca mülkiyeti değil, o taşınmazla birlikte gelen riskleri de devralabilir.

Alıcının özellikle dikkat etmesi gereken kayıtlar

Gayrimenkul alımında en çok karşılaşılan ve dikkat edilmesi gereken bazı kayıtlar şunlardır:

İpotek: Taşınmazın bir borca karşılık teminat gösterildiğini ifade eder. Özellikle krediyle alınmış konutlarda sık görülür. Satıştan önce ipoteğin durumu netleştirilmelidir.

Haciz: Malik hakkında borç kaynaklı bir takip bulunduğunu gösterebilir. Bu tür kayıtlarda işlem yapılmadan önce hukuki durumun ayrıntılı incelenmesi gerekir.

İhtiyati tedbir: Taşınmazla ilgili devam eden bir dava veya kısıtlama olabileceğini gösterir. Alıcı açısından dikkat edilmesi gereken en hassas kayıtlardan biridir.

Aile konutu şerhi: Konutun aile konutu olarak kullanıldığını gösterebilir. Satış işlemlerinde eş rızası gibi ek şartlar gündeme gelebilir.

İntifa hakkı: Taşınmazın mülkiyeti devredilse bile kullanma hakkı başka bir kişide olabilir. Bu durum özellikle taşınmazı hemen kullanmak isteyen alıcılar için önemlidir.

Kira şerhi: Yeni malik açısından taşınmazın kullanımını veya gelir beklentisini etkileyebilir. Ticari gayrimenkullerde daha dikkatli değerlendirilmelidir.

Değerleme açısından neden önemli?

Bir taşınmazın değeri belirlenirken yalnızca konumuna, büyüklüğüne veya binanın yaşına bakılmaz. Tapu kaydı, imar durumu ve takyidat bilgileri de değerleme sürecinde dikkate alınır.

Aynı bölgede, benzer özelliklere sahip iki konut düşünelim. Birinin tapu kaydı temizken, diğerinde kullanım hakkını sınırlayan veya satış sürecini zorlaştıran bir kayıt varsa, bu iki taşınmaz alıcı açısından aynı değerde görülmeyebilir.

Bu nedenle takyidatlar yalnızca hukuki bir ayrıntı olarak değerlendirilmemelidir. Bazı kayıtlar taşınmazın pazarlanabilirliğini, krediye uygunluğunu, alıcı talebini ve işlem sürecini doğrudan etkileyebilir.

Ucuz fiyat her zaman avantaj değildir

Gayrimenkul piyasasında zaman zaman emsallerine göre daha uygun fiyatlı taşınmazlarla karşılaşılır. Böyle durumlarda ilk bakışta cazip görünen fiyatın neden düşük olduğu mutlaka araştırılmalıdır.

Fiyat düşüklüğü bazen satıcının acil nakit ihtiyacından kaynaklanabilir. Ancak bazen tapu kaydındaki bir şerh, dava, haciz, kullanım hakkı veya imar sorunu da bu fiyatı etkiliyor olabilir.

Bu nedenle alıcıların satış öncesinde güncel tapu kaydını, takyidat durumunu ve imar bilgilerini kontrol etmesi önemlidir. Gerekli durumlarda gayrimenkul değerleme uzmanı, avukat veya ilgili resmi kurumlardan destek alınması ileride doğabilecek sorunların önüne geçebilir.

Sonuç

Gayrimenkul alımında güvenli karar verebilmek için taşınmazın yalnızca görünen özelliklerine değil, resmi kayıtlarına da bakılmalıdır. Tapu kaydındaki takyidatlar, alıcıya taşınmazın hukuki ve ekonomik durumu hakkında önemli ipuçları verir.

Doğru incelenmeyen bir kayıt, alım sonrası kullanım, satış, kredi veya devir sürecinde ciddi sorunlara yol açabilir. Bu nedenle tapu ve takyidat kontrolü, gayrimenkul alım sürecinin en önemli adımlarından biri olarak görülmelidir.

Bilgilendirme Notu: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her taşınmazın hukuki, teknik ve ekonomik durumu farklı olabilir. Gayrimenkul alım-satım kararı öncesinde ilgili kurumlar ve uzmanlardan profesyonel destek alınmalıdır.

Yazar: Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Günhan Aygün

Haber Kaynağı: Emlakhaberi.com

Uzun yıllardır birçok bölgede güneşten korunma amacıyla yapılmak istenen pergoleler, bazı belediyeler tarafından imar planına aykırı olduğu gerekçesiyle ruhsatlandırılmıyor veya kaldırılması isteniyordu. Bu durum, site yönetimleri ile kat malikleri arasında da sık sık anlaşmazlıklara neden oluyordu.

Paylaşılan bilgilere göre yeni düzenleme kapsamında;

• Güneşten korunma amaçlı pergole uygulamalarının önü açılıyor.
• Bahçe düzenlemelerinde kullanılan istinat duvarları için daha esnek uygulamalar getiriliyor.
• Süs havuzu gibi peyzaj unsurlarına ilişkin haklar genişletiliyor.
• Özellikle müstakil parseller, yazlık konutlar ve bahçe katlarında uygulama kolaylığı sağlanması hedefleniyor.

Kaçak Yapı Sorunlarının Azalması Bekleniyor

Sektör temsilcilerine göre geçmişte izin alınamaması nedeniyle birçok vatandaş pergole ve benzeri yapıları ruhsatsız olarak inşa ediyor, daha sonra belediyelerin yıkım kararlarıyla karşı karşıya kalıyordu. Yeni düzenlemenin uygulamaya girmesi halinde hem vatandaşların mağduriyetinin azalması hem de belediyelerle yaşanan hukuki ihtilafların önemli ölçüde düşmesi bekleniyor.

Site Yönetimlerinde Tartışmalar Azalabilir

Özellikle yazlık sitelerde komşular arasında en fazla anlaşmazlık yaşanan konuların başında gelen pergole uygulamalarının daha net kurallara bağlanmasıyla birlikte site yönetimleri ile kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların da azalacağı değerlendiriliyor.

“Mart ayında Adalet Bakanlığı ile Türkiye Barolar Birliği arasında gerçekleştirilen görüşmeler sonrasında bu konu bir çalışma başlığı olarak kamuoyuna yansımış olsa da, henüz yürürlüğe girmiş bir düzenleme söz konusu değildir.”

Son günlerde bazı basın yayın organlarında yer alan “Avukatı olmayan dairesini satamayacak” başlıklı haberler kamuoyunda önemli bir tartışma yaratırken, özellikle 30 milyon TL ve üzerindeki taşınmaz devirlerinde avukat bulundurma zorunluluğu getirildiği yönündeki iddialar vatandaşlarda tereddüt oluşturdu.

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Kurt Gürler Partners Hukuk Bürosu Ortağı Avukat Özge Kandil, kamuoyunda oluşan bilgi kirliliğinin giderilmesi gerektiğini belirterek, mevcut hukuki durumun haberlerde yer aldığı şekilde olmadığını ifade etti.

Kandil, “TBMM’de görüşmeleri devam eden 12. Yargı Paketi incelendiğinde; noterlik işlemleri, elektronik belge uygulamaları, idari yargı süreçleri ve kanun yollarına ilişkin çeşitli düzenlemelerin yer aldığı görülmektedir. Ancak teklif metninde, 30 milyon TL ve üzerindeki taşınmaz devir işlemlerinde tarafların avukatla temsil edilmesini zorunlu kılan herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.” dedi.

Mart ayında Adalet Bakanlığı ile Türkiye Barolar Birliği arasında gerçekleştirilen görüşmenin ardından, yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde avukatla temsil zorunluluğuna ilişkin bir çalışma yürütüldüğünün kamuoyuyla paylaşıldığını hatırlatan Kandil, söz konusu açıklamaların hazırlık sürecine ilişkin olduğunu, ancak bu aşamada bağlayıcı nitelikte bir yasal düzenlemeden söz etmenin mümkün olmadığını vurguladı.

Kandil, “Bir düzenlemenin hukuken uygulanabilir hale gelebilmesi için kanunlaşması ve yürürlüğe girmesi gerekir. Bugün itibarıyla ne yürürlükte bulunan mevzuatta ne de TBMM’de görüşülen 12. Yargı Paketinde bu yönde kabul edilmiş bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla, mevcut durumda 30 milyon TL ve üzerindeki taşınmaz devirlerinde avukatla temsil edilme zorunluluğu bulunmamaktadır.” ifadelerini kullandı.

Öte yandan Kandil, yüksek ekonomik değere sahip taşınmaz işlemlerinde avukat desteğinin önemli bir hukuki güvence sağladığını belirterek şu değerlendirmede bulundu:

“Kanuni bir zorunluluk bulunmasa da, özellikle yüksek bedelli taşınmaz işlemlerinde tarafların hukuki danışmanlık alması; mülkiyet devrinin güvenli şekilde gerçekleştirilmesi, ödeme yöntemlerinin doğru kurgulanması, tapu işlemlerinin hukuka uygun yürütülmesi, vergisel yükümlülüklerin değerlendirilmesi ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önemli bir koruma mekanizmasıdır.”

Kandil, söz konusu konunun ilerleyen dönemde ayrı bir kanun teklifi veya yeni bir yargı paketi kapsamında yeniden gündeme gelmesinin mümkün olabileceğini, ancak bugün itibarıyla vatandaşların taşınmaz satış işlemlerini gerçekleştirebilmeleri için avukat bulundurmalarını zorunlu kılan herhangi bir yasal düzenleme bulunmadığını sözlerine ekledi.

Güven, ilan sayısıyla değil doğru bilgi ve profesyonel hizmetle ölçülür.

Türkiye’de taşınmaz ticareti yapan işletmelerin Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi alması gerekiyor; belge sorgulaması Ticaret Bakanlığı’nın TTBS sistemi üzerinden yapılabiliyor.

Bana göre İstanbul’da güvenilir emlakçı seçerken şu 5 kritere bakılmalı:

1. Yetki belgesi var mı?
2. Taşınmaz Ticareti / Mesleki Yeterlilik şartlarını taşıyor mu?
3. Portföy için yazılı yetki sözleşmesi yapıyor mu?
4. Tapu, imar, iskan, takyidat ve rayiç bilgilerini açıkça paylaşıyor mu?
5. Bölge tecrübesi ve müşteri referansı güçlü mü?

Bu kriterlere göre İstanbul’da en güvenilir emlakçı; sadece çok ilanı olan değil, belgeli, şeffaf, sözleşmeli ve bölge uzmanlığı olan emlak danışmanıdır.

İstanbul, Avrupa ve Anadolu yakalarıyla iki kıta üzerine kurulu, toplam 39 ilçeden oluşan Türkiye’nin en büyük gayrimenkul pazarlarından biridir. Bu geniş yapı içerisinde her bölgenin kendine özgü dinamikleri, yatırım potansiyeli ve alıcı profili bulunmaktadır. Bu nedenle İstanbul’da güvenilir emlakçı ararken sadece ilan sayısına değil, bölge bilgisine, tecrübeye, şeffaf çalışma anlayışına ve uzmanlık alanına dikkat edilmesi gerekir.

Kentin bazı bölgelerinde konut uzmanları öne çıkarken, bazı bölgelerde arsa ve arazi yatırımları konusunda deneyimli emlak danışmanları tercih edilmektedir. Özellikle yatırım yapmak isteyen vatandaşlar için doğru bölge analizi, imar durumu, ulaşım bağlantıları, gelişim aksları ve gelecek değer potansiyeli büyük önem taşımaktadır.

Avrupa Yakası’nda hizmet veren Emlak34, özellikle Beylikdüzü, Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri bölgelerinde konut, arsa ve arazi alanlarında profesyonel hizmet sunan güvenilir emlak firmaları arasında yer almaktadır. Firma yetkilisi Kadir Özel, uzun yıllara dayanan sektör tecrübesi, bölge hâkimiyeti ve güven veren çalışma anlayışıyla dikkat çekmektedir. Bölgesini yakından analiz eden, yatırımcıları doğru yönlendiren ve işini severek yapan Kadir Özel, gayrimenkul alım satım süreçlerinde profesyonel danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

Anadolu Yakası ise İstanbul’un diğer önemli gayrimenkul merkezlerinden biridir. Geniş yerleşim alanları, gelişen ulaşım ağları ve yatırım potansiyeli yüksek ilçeleriyle dikkat çeken bu bölgede de güvenilir ve bölgesini iyi bilen emlak işletmeleri öne çıkmaktadır.

Anadolu Yakası’nda güvenilir emlakçı arayanların karşısına çıkan firmalardan biri de Alemdağ Merkez Emlak’tır. Firma yetkilisi İsa Demir, bölgeyi iyi tanıyan, uzun yıllardır emlak sektöründe hizmet veren ve müşteri memnuniyetini ön planda tutan isimlerden biridir. Alemdağ ve çevresinde gayrimenkul alım satım süreçlerinde güvenilir hizmet sunan işletme, bölge uzmanlığıyla öne çıkmaktadır.

Sonuç olarak İstanbul’da güvenilir emlakçı seçimi yapılırken, kişinin ya da firmanın bölge tecrübesi, yetki belgesi, referansları, şeffaf çalışma anlayışı ve uzmanlık alanı mutlaka dikkate alınmalıdır. Gayrimenkul yatırımı doğru bilgi, doğru analiz ve güvenilir danışmanlıkla değer kazanır.

Türkiye’de her yıl on binlerce aile, miras kalan bir gayrimenkulü paylaşamadığı için mahkeme kapısına dayanıyor. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları 2014 yılında yaklaşık 25 bin seviyesindeyken 2021’de 54 bini aşarak son 10 yılda iki kattan fazla artış gösterdi. Ortaklığın giderilmesi davalarındaki artış, miras paylaşımına ilişkin uyuşmazlıkların büyüklüğünü ortaya koyuyor.

2023 yılında zorunlu arabuluculuk sisteminin devreye alınmasıyla birlikte miras ve ortak mülkiyet kaynaklı uyuşmazlıkların mahkemeye gitmeden çözülmesi hedeflense de 2024 ve 2025 verileri, arabuluculuk sürecinde anlaşma oranlarının düştüğünü gösteriyor. 2024 ve 2025 yıllarında yüz binlerce dosya arabuluculuk sürecine taşınırken, anlaşma oranları yüzde 24’ten yüzde 14’e geriledi.

Miras kalan taşınmazlarda yaşanan anlaşmazlıkların merkezinde gayrimenkullerin gerçek piyasa değerine ilişkin farklı beklentiler yer alıyor. Bölünemeyen konut, arsa ve ticari mülkler çoğu zaman açık artırma yoluyla satılıyor ve bu satışlarda piyasa değerinin altında sonuçlar oluşabiliyor. Satışa bağlı yasal giderler ve harçlar da eklendiğinde mirasçıların elde ettiği net pay önemli ölçüde azalabiliyor.

Denge Değerleme Genel Müdürü Simla Budakoğlu Sönmezler, güvenilir bir değer tespitinin miras paylaşımında uzlaşmayı kolaylaştıran en önemli unsurlardan biri olduğunu belirterek, “En iyi miras paylaşımı, mahkemeye hiç gitmeyendir. Mirasçılar güvenilir bir değer tespiti aldığında, anlaşmazlığın büyük kısmı daha dava açılmadan çözülüyor” diyor.

Bu noktada en kritik yanılgılardan biri, eşit paylaşımın “eşit sayıda taşınmaz” anlamına geldiği düşüncesi olarak öne çıkıyor. Oysa her taşınmazın lokasyonu, kullanım potansiyeli, kira getirisi ve piyasa değeri farklı olduğu için adil paylaşım ancak bağımsız ve doğru değerleme ile mümkün olabiliyor.

On taşınmaz, beş mirasçı, bir doğru paylaşım

Çoklu gayrimenkul portföylerinde tablo daha karmaşık hale geliyor. Tek bir daire ya da arsanın paylaşımından farklı olarak, birden fazla taşınmazın aynı miras içinde yer aldığı durumlarda eşitlik kavramı sayısal değil, değer bazlı bir dengeye dayanıyor.

On taşınmazdan oluşan bir portföyün beş mirasçı arasında paylaşımında, her bir varlığın konumu, kullanım potansiyeli, kira getirisi ve likiditesi farklı olduğundan, yalnızca “kaç taşınmaz kime düştü” yaklaşımı adil bir sonuç üretmiyor. Bu tür yapılarda denge, tüm portföyün tek bir değer sistemi içinde ele alınmasıyla kurulabiliyor. Bu nedenle çok parçalı miraslarda taşınmazların tek tek değil bütüncül şekilde değerlenmesi ve aradaki farkların nakdi denkleştirme ile kapatılması gerekiyor. Aksi halde görünürde eşit ancak ekonomik olarak dengesiz paylaşımlar ortaya çıkabiliyor.

Denge Değerleme Genel Müdürü Simla Budakoğlu Sönmezler, miras ve çoklu portföy paylaşımında doğru değerlemenin uzlaşmanın temelini oluşturduğunu belirtiyor. Sönmezler, “Doğru ve bağımsız değerleme, mirasçılar arasında ortak bir güven zemini oluşturur. Bu güven zemini uzlaşmayı kolaylaştırır ve aileleri uzun, yıpratıcı hukuki süreçlerden koruyabilir. Çok parçalı bir mirasta adalet, taşınmazları saymakla değil, doğru değerlemekle sağlanır” diyor.

Kiracının evi göstermeyi reddetmesi satış veya yeniden kiralama sürecini durdurabilir mi? Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, mal sahiplerinin haklarını ve dikkat etmesi gereken hukuki sınırları anlattı.

Kiracının Taşınmazı Göstermeye İzin Verme Yükümlülüğü Bulunuyor

Türk Borçlar Kanunu, kiracıya belirli şartlar altında kiralanan taşınmazın gösterilmesine izin verme yükümlülüğü getiriyor. Bu kapsamda mal sahibi, taşınmazını satmak veya yeniden kiraya vermek amacıyla evi ya da iş yerini üçüncü kişilere gösterebiliyor. Ancak bu hakkın kullanımı sırasında kiracının yaşam düzeni ve menfaatleri de gözetilmek zorunda.

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, “Kanun, mal sahibine taşınmazını gösterebilme hakkı tanırken, bu hakkın makul şekilde kullanılmasını da zorunlu kılıyor. Gösterim gün ve saatlerinin kiracıyla uyumlu şekilde belirlenmesi, taşınmaz içerisindeki eşyalara zarar verilmemesi ve kiracının huzurunun korunması gerekiyor” dedi.

İlk Adım Mutlaka Yazılı Bildirim Olmalı

Uygulamada yapılan en büyük hatalardan biri, taleplerin yalnızca sözlü olarak iletilmesi. Mal sahibinin, taşınmazı göstermek istediğini yazılı olarak kiracıya bildirmesi büyük önem taşıyor. Bu bildirim noter ihtarnamesiyle yapılabileceği gibi, ispat açısından kayıt altına alınabilecek farklı yöntemler de tercih edilebiliyor.

Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, “Kiracıya hangi gün ve saatlerde taşınmazın gösterilmek istendiğinin açık şekilde bildirilmesi gerekir. Yazılı bildirimler, ileride açılabilecek davalarda mal sahibinin haklılığını ortaya koyan önemli deliller arasında yer alır” ifadelerini kullandı.

Kiracı Cevap Vermiyorsa Ne Olacak?

Bazı durumlarda kiracılar talepleri açıkça reddederken, bazı durumlarda ise hiçbir yanıt vermeyerek süreci kilitleyebiliyor. Kiracının olumsuz yanıt vermesi ya da hiçbir dönüş yapmaması halinde mal sahibinin tek taraflı hareket etmesi mümkün olmuyor. Bu noktada hukuki süreç devreye giriyor.

Çözüm: “Taşınmazın Gösterilmesine İzin Davası”

Kiracının gerekli bildirimlere rağmen taşınmazın gösterilmesine izin vermemesi halinde, mal sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “taşınmazın gösterilmesine izin davası” açabiliyor. Taşınmazın bulunduğu yerde açılan bu dava sonucunda mahkeme, şartların oluştuğunu tespit ederse gösterimin yapılacağı gün ve saatleri belirleyebiliyor. Böylece mal sahibi, mahkeme kararı doğrultusunda taşınmazı potansiyel alıcılara veya yeni kiracılara gösterebiliyor.

Mahkeme Kararı Olmadan Eve Girmek Suç Oluşturabilir

Kakıcı Şimşek, şöyle devam etti:

“Mal sahiplerinin en sık düştüğü hatalardan biri de kiracının onayı olmadan taşınmaza girmeye çalışmak. Kanun kiracıya taşınmazın gösterilmesine izin verme yükümlülüğü getirmiş olsa da bu durum mal sahibine sınırsız bir giriş hakkı vermez. Kiracının onayı veya mahkeme kararı olmaksızın taşınmaza girilmesi, konut dokunulmazlığının ihlali gibi ciddi hukuki ve cezai sonuçlar doğurabilir”

Israrlı Aramalar Ve Mesajlar Da Hukuki Risk Yaratıyor

Sorunun yalnızca taşınmaza girişle sınırlı olmadığını belirten Şimşek, kiracıyı sürekli aramak, mesaj göndermek veya baskı oluşturacak şekilde rahatsız etmenin de hukuki sonuçlar doğurabileceğine dikkat çekerek, “Kiracının olumsuz yanıt vermesi veya hiç dönüş yapmaması halinde yapılması gereken ısrarcı davranmak değil, hukuki yollara başvurmak. Mal sahiplerinin haklarını yasal prosedürler çerçevesinde aramaları hem kendileri hem de kiracılar açısından en güvenli yöntem.

Haklı Olmak Tek Başına Yeterli Değil

Gayrimenkul piyasasında satış ve kiralama süreçlerinin hız kazandığı dönemlerde mal sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan gösterim anlaşmazlıkları da artıyor. Mal sahipleri haklı olduklarını düşünerek kendi inisiyatifleriyle hareket etmelerin ciddi hukuki riskler doğurabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda doğru yol; yazılı bildirim yapmak, makul süre tanımak ve sonuç alınamaması halinde mahkemeye başvurmak. Böylece hem mal sahibinin mülkiyet hakkı korunuyor hem de kiracının konut dokunulmazlığı ve özel yaşam hakkı ihlal edilmemiş oluyor.” diyerek sözlerini bitirdi.

Elvan Kakıcı Şimşek, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Özel hukuk alanında yüksek lisans yapmıştır. 2003-2005 yılları arasında Londra’da bir hukuk bürosunda çalıştıktan sonra 2007 tarihinden bu yana Kakıcı Şimşek hukuk bürosunun kurucu ortaklarındandır. Özellikle Gayrimenkul hukuku, Aile hukuku, medeni hukuk başta olmak üzere özel hukuk alanında uzmanlaşmıştır. Ayrıca son zamanlarda girişimcilerin ihtiyaçları ile ortaya çıkan Girişim Hukuku üzerine de çalışmalar yapmaktadır. Makaleleri çeşitli yazılı ve dijital basımlarda yayınlanmakta olup hukukçunun akademik yönünü sürekli geliştirmesini çok önemsemektedir. Türkiye Kadın Girişimciler Derneği, Özyeğin Üniversitesi 10.000 Kadın Mezunları Derneği ve İstanbul Barosu üyesidir. Sosyal sorumluluk projelerini desteklemekte ve "toplumsal cinsiyet eşitsizliği” kavramı üzerinde Türk toplumundaki kadının yeri konusunda yapılan her türlü sosyal farkındalık çalışmalarının gönüllü destekçisi olmaktadır. 2 çocuk annesidir.

Gayrimenkul sektöründe özgün projeleriyle öne çıkan DAP Gayrimenkul Geliştirme, satışa çıkardığı yeni projesi Ataşehir 173’ün lansmanını gerçekleştirdi. 16 Haziran tarihinde İstanbul’da gerçekleşen basın toplantısında konuşan DAP Gayrimenkul Geliştirme Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, DAP’ın şehirleri dönüştüren vizyonuna ve Ataşehir 173’ün ön plana çıkan özelliklerine ilişkin değerlendirmelerde bulundu.

YOĞUN KENT DOKUSU İÇERİSİNDE DİNGİNLİK: “SESSİZ LÜKS”

Yoğun kent dokusunun içinde sakinliği merkezine alan Ataşehir 173, “Sessiz Lüks” kurgusu ile öne çıkıyor. Lüksün en sessiz halini barındıran bu yaklaşım, projenin her detayında hissedilen bir zarafet anlayışına dayanıyor. Doğayla temasın günlük yaşamın parçası haline geldiği Ataşehir 173, şehir merkezinin sunduğu hız ve erişilebilirliği, kontrollü ve dingin bir düzenle birleştiriyor. Modernliği ve özenle tasarlanan alanlarıyla proje, DAP’ın mimari kaliteyi yüksek standartlarla birleştiren yaklaşımını yansıtırken, şehir merkezinde rafine bir yaşam deneyimi sunuyor.

DOĞAYLA UYUM İÇİNDE “AZ KATLI YATAY MİMARİ” KURGUSU

Ataşehir 173, modern şehir yaşamının hızına karşı geliştirilen yeni bir denge arayışının ürünü olarak konumlanıyor. Modası geçmeyen, karakterli ve zamansız tasarım diline sahip olan proje, az katlı yatay mimari yapısı sayesinde gökyüzüyle ve doğayla uyum içinde bir yaşam kurguluyor. Toplam 173 bağımsız bölümden oluşan Ataşehir 173’te 1+1’den 3+1’e kadar değişen daire tipleri, bahçeli ve geniş balkonlu seçenekler, şehir içinde ferah ve kontrollü bir alan sunarak farklı ihtiyaçlara rahatlıkla hitap ediyor.

KONFORU MERKEZE ALAN NİTELİKLİ WELLNESS ALANLARI

Ataşehir 173, günlük hayatın ritmini yavaşlatan ve konforu merkeze alan bütüncül bir proje olarak da dikkat çekiyor. Proje içerisinde bulunan wellness alanları, sakinlerine günün temposundan uzaklaşabilecekleri, beden ve zihin dengesini yeniden kurabilecekleri ortam sağlıyor. Su, spor ve dinlenme aktivitelerini bir araya getiren kapalı yüzme alanı, fitness ve hareket odaklı alanlar, sağlıklı yaşamı bütüncül olarak destekliyor. Özenle tasarlanmış yeşil peyzaj bölümleri ise doğayla iç içe bir his oluşturuyor. Tüm bu unsurlar, güvenlik ve düzeni ön planda tutarak şehir merkezinde daha kontrollü, daha sakin ve daha premium bir deneyim vadediyor.

ATAŞEHİR’İN MERKEZİNDE STRATEJİK KONUM

Ataşehir 173, lokasyon anlamında da stratejik konumda yer alıyor. Doğu ve Batı Ataşehir’in kesişim noktasında bulunan proje, İstanbul'un Anadolu ve Avrupa yakaları arasında kurduğu güçlü bağlantıyla öne çıkıyor. Günün her saatinde canlı şehir dokusuna sahip bölgenin gelişmiş ulaşım altyapısı; iş, yaşam ve sosyal merkezlere hızlı erişimi mümkün kılıyor. Proje sakinleri; şehrin en prestijli alışveriş merkezleri, tam donanımlı sağlık kuruluşları, köklü eğitim kurumları ve golf sahasına yürüme mesafesinde ulaşarak tüm olanaklardan kolaylıkla faydalanabiliyor. Bu merkezi lokasyon, Ataşehir 173’ü yalnızca konut projesi değil, aynı zamanda güçlü yaşam ve yatırım değeri haline getiriyor.

· 15 Temmuz Şehitler Köprüsü’ne 12 km,

· Avrasya Tüneli’ne 9 km,

· Metropol AVM’ye 2 km,

· Florence Nightingale Ataşehir Hastanesi’ne 1 km mesafede konumlanıyor.

YÜKSEK KALİTE VE MÜHENDİSLİK STANDARTLARI ESAS ALINDI

Ataşehir 173’ün inşaat sürecinde, “Sessiz Lüks” yaklaşımının temelini oluşturan yüksek kalite ve mühendislik standartları esas alındı. Proje, alanında uzman ekiplerin titiz çalışmasıyla hayata geçirilirken; gelişmiş yapı teknolojileri, dayanıklı malzeme seçimi ve uzun ömürlü kullanım prensibi ön planda tutuldu. Ataşehir 173’ün dış mekan tasarımları ve göz alıcı cepheleri “Sessiz Lüks’’ü her bölümünde hissettiriyor.

“GÜRÜLTÜDEN UZAK, HER DETAYINDA AYRICALIKLI YAŞAM”

Ataşehir 173’ün dikkat çekici özelliklerine değinen DAP Gayrimenkul Geliştirme Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, şunları söyledi: “DAP Gayrimenkul Geliştirme ve Emlak Konut güvencesiyle, İstanbul’un en hareketli noktalarından birinde ayrıcalıklı yaşam alanı sunuyoruz. Ataşehir 173 ile bölgeye yeni bir vizyon kazandırdık ve ‘Sessiz Lüks’ olarak bir konsept belirledik: Gürültüden uzak ama her detayı ayrıcalıklı, kalabalıklardan uzak ama hayatın tam içinde bir dünya. Şehre bu kadar yakın olup, bu kadar sessiz kalabilmek sadece iyi planlanmış konseptle mümkün olur. Biz de bu projemizde istedik ki kaotik şehir temposu dışarda kalsın ve modern kentin tüm ayrıcalıkları evimizin içinde olsun. Ataşehir 173’te geliştirdiğimiz ‘Sessiz Lüks’ kurgusu, yine bizim tarafımızdan geliştirilen tescilli ‘Sağlıklı Ev’ konseptimizin de güncel yansıması niteliğini taşıyor. Doğayla kurulan güçlü ilişki üzerine inşa edilen bu yaklaşım, modern şehir yaşamında konforu ve sakinliği merkeze alan yeni bir standart sunuyor. Böylece Ataşehir 173, yalnızca mimari bir proje değil; aynı zamanda sağlıklı, dengeli ve sürdürülebilir modelin de temsilcisi olarak öne çıkıyor. Bu anlamda ‘Sessiz Lüks’, bizim için geleceğin yaşam biçimini bugünden inşa etme vizyonudur.”

“ATAŞEHİR, İSTANBUL’UN EN GÜÇLÜ GELİŞİM AKSLARINDAN BİRİ”

Ataşehir bölgesinin son yıllardaki önemini de vurgulayan Ziya Yılmaz, sözlerine şu şekilde devam etti: “Ataşehir, İstanbul’un en güçlü gelişim akslarından biri. Demografik yapısı itibarıyla iş dünyasının enerjisini seçkin yaşam kültürüyle harmanlıyor. Bölge, farklı sosyoekonomik grupların bir arada yaşadığı, çeşitliliği yüksek ve sürekli gelişen bir karaktere sahip. Anadolu ve Avrupa yakası arasında doğal köprü görevi gören bölge, şehrin her iki yakasına da kolay erişim sunuyor. Bu yapı, Ataşehir’i yalnızca bir konut alanı olmaktan çıkararak, güçlü bir iş, yaşam ve yatırım ekosistemi haline getiriyor. Köklü eğitim ve sağlık kurumları, zengin gastronomi noktaları, alışveriş merkezi, golf sahası ve sosyal olanaklara yürüme mesafesinde olmasıyla Ataşehir, bugün yatırım yapacaklar için aynı zamanda uzun vadeli kazanç demek. Doğu ve Batı Ataşehir’in tam ortasında konumlanan ve sağlıktan eğitime, spordan gastronomiye kadar tüm imkanların yanı başında bulunan Ataşehir 173’ü de bu ekosistemin merkezinde değerini artıracak yatırım eseri olarak görüyoruz. Ataşehir’in sürekli gelişen altyapısı ve bölgeye olan yoğun talep, projeyi prestijli bir gayrimenkul mirası haline getiriyor. Lokasyon avantajı sayesinde proje sakinlerini şehrin tam ortasında kendi sessiz lüks dünyalarıyla baş başa bırakıyoruz. Böylece estetik, işlevsellik ve yatırım değerini bir arada sunarak çıtayı daha yukarı taşıyoruz.”

“HER YENİ PROJEMİZ, BÖLGESİNİN KÜLTÜREL VE MİMARİ DNA’SINA İŞLENEN KALICI BİR İMZA”

DAP Gayrimenkul Geliştirme olarak şehir silüetine değer katan alanlar kurguladıklarını belirten Ziya Yılmaz, “Yatırım yaptığımız her bölgenin aynı zamanda ruhunu da şekillendiren bir vizyon üstleniyoruz. Sağlam finansal yapımız ve çağdaş mimariye olan tutkumuz, projelerimizin estetikten öte farklı bir anlam taşımasını sağlıyor. Her yeni projemiz, o bölgenin kültürel ve mimari DNA’sına işlenen kalıcı imza oluyor. Bizim için kusursuz mühendislik sadece güvenli bina inşa etmek değil; estetiği, teknolojiyi ve ergonomiyi tek bir alanda birleştirmek demektir. Bu anlayıştan hareketle bilimi, teknolojiyi ve insan davranışlarını buluşturan yaklaşım benimsiyoruz. Yalnızca bugünün ihtiyaçlarına cevap veren yapılar değil; 20–30 yıl sonra bile değerine değer katacak projeler üretiyoruz” diye konuştu.

Tapu devri gerçekleştirilmeden önce alınması gereken belgeler, hem alıcının maddi kayıp yaşamasını önlüyor hem de ileride ortaya çıkabilecek dava ve borç risklerini azaltıyor.

Tapu ve Kimlik Kontrolü İlk Adım

Gayrimenkul satın alma sürecinde ilk olarak mülkün gerçek sahibinin kim olduğunun doğrulanması gerekiyor. Bunun için satıcıdan tapu belgesi ile birlikte kimlik fotokopisi talep edilmesi büyük önem taşıyor.

Tapu belgesinde yer alan ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin, satışa konu taşınmazla birebir uyuşması gerekiyor. Ayrıca tapu üzerindeki isim ile satış işlemini yapan kişinin kimlik bilgilerinin aynı olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli.

Bazı durumlarda kimlik doğrulaması amacıyla ikametgâh belgesi de istenebiliyor.

En Kritik Belge: Takyidatlı Tapu Kaydı

Uzmanların en önemli uyarılarından biri ise “takyidatlı tapu kaydı” konusunda yapılıyor. Bu belge, taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh, intifa hakkı veya satışa engel başka bir hukuki kısıtlama bulunup bulunmadığını gösteriyor.

Tapu müdürlüklerinden veya e-Devlet Kapısı üzerinden alınabilen bu kayıt, satın alma öncesinde mutlaka incelenmeli. Çünkü bazı taşınmazlarda banka ipoteği, icra haczi veya aile konutu şerhi gibi işlemler bulunabiliyor.

Uzmanlar, yalnızca tapu fotokopisine güvenilmemesi gerektiğini, güncel tarihli resmi kayıtların kontrol edilmesini öneriyor.

Belediyeden “Borcu Yoktur” Yazısı Alınmalı

Satın alınacak taşınmazın geçmiş dönem emlak vergisi borçları da yeni malik için risk oluşturabiliyor. Bu nedenle ilgili belediyeden “Emlak Vergisi Borcu Yoktur” yazısının alınması tavsiye ediliyor.

Bunun yanında elektrik, su, doğalgaz ve internet gibi aboneliklere ait güncel faturaların yanı sıra apartman veya site aidat makbuzlarının da incelenmesi gerekiyor.

Özellikle yüksek aidatlı sitelerde geçmiş dönem aidat borçlarının sonradan yeni maliklere sorun oluşturabildiği belirtiliyor.

İskan ve Yapı Ruhsatı Hayati Önem Taşıyor

Gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli konu ise binanın yasal durumu. Uzmanlar, mutlaka iskan belgesi ve yapı ruhsatının kontrol edilmesi gerektiğini ifade ediyor.

İskan belgesi, yapının belediye onaylı projeye uygun şekilde tamamlandığını ve yasal kullanım izni bulunduğunu gösteriyor. İskanı olmayan yapılarda elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinde sorun yaşanabiliyor.

Yapı ruhsatı ise binanın resmi inşaat iznini gösteren temel belge olarak öne çıkıyor. Ruhsatsız veya projeye aykırı yapılarda ilerleyen süreçte ciddi hukuki problemler ortaya çıkabiliyor.

DASK ve Enerji Kimlik Belgesi Zorunlu

Tapu devri sırasında ibraz edilmesi gereken belgeler arasında Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) da bulunuyor. Aktif DASK poliçesi olmayan taşınmazlarda satış işlemleri gerçekleştirilemiyor.

Ayrıca Enerji Kimlik Belgesi (EKB) de son yıllarda zorunlu hale gelen belgeler arasında yer alıyor. Bu belge, binanın enerji verimliliği sınıfını ve sera gazı emisyon seviyesini gösteriyor.

Enerji tüketim maliyetlerini önceden görmek isteyen alıcılar için EKB önemli bir kriter olarak değerlendiriliyor.

Vekaletle Satışlarda Ekstra Dikkat

Eğer satış işlemini taşınmaz sahibi yerine bir emlak danışmanı, avukat veya akraba yürütüyorsa, noter onaylı vekaletnamenin mutlaka incelenmesi gerekiyor.

Vekaletnamede satış yetkisinin açık şekilde belirtilmiş olması büyük önem taşıyor. Uzmanlar, sahte vekalet riskine karşı noter doğrulaması yapılmasını öneriyor.

Miras Kalan Taşınmazlarda Veraset Belgesi Şart

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda ise veraset ve intikal belgesi talep edilmesi gerekiyor. Bu belge sayesinde taşınmaz üzerindeki mirasçıların kimler olduğu resmi olarak görülebiliyor.

Tüm mirasçıların onayı olmadan yapılan işlemler ilerleyen süreçte hukuki ihtilaflara yol açabiliyor.

Uzmanlardan “Önce Kontrol Sonra Ödeme” Uyarısı

Gayrimenkul uzmanları, kapora veya ödeme yapılmadan önce tüm belgelerin eksiksiz şekilde incelenmesi gerektiğini vurguluyor.

Özellikle piyasa değerinin çok altında satılan taşınmazlarda ekstra dikkatli olunması gerektiği belirtilirken, mümkünse işlemlerin uzman bir gayrimenkul danışmanı ve hukukçu desteğiyle yürütülmesi tavsiye ediliyor.

Tapu işlemleri ve resmi başvurular için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile e-Devlet Tapu İşlemleri üzerinden işlem yapılabiliyor.

Bu makalede, emlak profesyonellerinin PDF belgelerini yönetirken karşılaştıkları iki temel seçenek ele alınıyor. Her iki seçenek de kullanım kolaylığı, maliyet, güvenlik ve iş akışına uyum açısından ayrıntılı şekilde karşılaştırılıyor. Hangi seçeneğin kime daha uygun olduğu ise okuyucunun kendi ihtiyaçlarına göre değerlendirmesine bırakılıyor.

Emlak Sektöründe PDF Kullanımı Neden Arttı?

Tapu müdürlükleri ve noterler artık dijital belgeleri kabul ediyor. Bu değişim, emlakçıların dosyaları e-posta ile göndermesine ve uzaktan imza düzenlemesine olanak tanıyor. Baskı ve fiziksel arşivleme maliyetlerindeki azalma bu geçişi hızlandırdı.

Sonuç olarak iki araç kategorisi öne çıktı. İlki Smallpdf ve iLovePDF gibi ücretsiz çevrimiçi araçları içeriyor. İkincisi ise gelişmiş masaüstü ve web tabanlı platformları kapsıyor. Her biri farklı kullanıcı gereksinimlerine hizmet ediyor.

Ücretsiz PDF Araçları Ne Kadar Yeterli?

Smallpdf, iLovePDF ve PDF24 gibi ücretsiz araçlar temel işlevleri sunuyor. PDF birleştirme, bölme ve dönüştürme işlemleri bu platformlarda hızlıca gerçekleştirilebiliyor. Ara sıra belge hazırlayanlar için bu özellikler yeterli olabilir.

Ancak sınırlamalar dikkate alınmalı. Çoğu ücretsiz araç, genellikle işlem veya dosya boyutu gibi kısıtlar getiriyor. Türkçe arayüz desteği kısıtlı kalırken mobil uyumluluk değişkenlik gösteriyor.

Güvenlik, sektör profesyonelleri için ciddi bir endişe kaynağı. Birçok ücretsiz PDF platformu, yüklenen belgeleri işlem sonrası sildiğini iddia ediyor. Ancak saklama süreleri konusunda net taahhütler nadiren veriliyor. Hassas belgelerle çalışan ofisler, bu belirsizlik nedeniyle üçüncü taraf erişiminden endişe duyabiliyor. E-imza ve metin tanıma gibi ileri düzey özellikler ücretsiz hizmetlerde nadiren bulunuyor.

Adobe Acrobat Emlakçılar İçin Ne Sunuyor?

Platform, PDF düzenleme, OCR, form oluşturma ve e-imza özelliklerini bir araya getiriyor. Masaüstü, web ve mobil erişim seçenekleri mevcut olup ofis dışında sözleşme işlerini kolaylaştırıyor. Adobe Acrobat online, kullanıcıların PDF belgelerini doğrudan tarayıcıdan Word formatına dönüştürmesini sağlıyor.

Bu durum, sözleşme şablonlarını düzenlemesi gereken emlak danışmanları için pratik bir çözüm oluşturuyor. Güvenlik seçenekleri arasında parola koruması, izin kontrolleri ve şifreli paylaşım bulunuyor. Ücretsiz bir plan da mevcut. Pro ve Standard planlar aylık abonelik gerektiriyor. Tam Türkçe arayüz desteği sağlanıyor.

Maliyet ve Kullanım Sıklığına Göre Seçim

Haftada bir veya iki sözleşme hazırlayan bağımsız emlakçılar için ücretsiz araçlar yeterli olabilir. Temel dönüştürme ve birleştirme ihtiyaçları bu hizmetlerle karşılanabilir.

Günlük yüksek belge hacmi yöneten ofisler için tablo farklılaşıyor. Abonelik maliyetleri, zaman kazancı ve daha az hata ile dengelenebiliyor. Şirket içi iş birliği gerektiren ekipler Teams veya Enterprise planlarını tercih ediyor.

Türk emlak ofisleri, KDV ve faturalama için resmi gereksinimleri karşılamalı. Kurumsal planlarda gelişmiş platformlar, Türkiye'deki yerel vergi standartlarına uygun elektronik faturalama sağlayabiliyor. Çoğu ücretsiz uygulamada bulunmayan resmi fatura alma işlevi, yıllık KDV beyannamelerini kolaylaştırıyor.

Karşılaştırma: Ücretsiz PDF Araçları mı Adobe Acrobat mi?

Kullanım durumları ve resmi gereksinimleri göz önünde bulundurduğumuzda, her araç türünün temel güçlü ve zayıf yönlerini sıralamak karar sürecini netleştirmeye yardımcı oluyor. Seçenekleri değerlendirirken birkaç temel fark incelenmeli.

İş akışı ihtiyaçları dikkate alındığında, Adobe Acrobat online optik karakter tanıma, form doldurma ve e-imza araçlarının yanı sıra diğer ileri düzey özellikler sunuyor. Mobil erişim, hareket halindeyken sözleşme iş akışlarını sadeleştiriyor.

Eksiksiz Türkçe arayüz, daha sorunsuz resmi süreçleri destekliyor. Parolalar ve erişim kontrolleri gibi güvenlik unsurları hassas dosyaları korumaya yardımcı oluyor. Ücretsiz PDF araçları başlangıçta maliyet açısından cazip görünse de emlak ofislerindeki iş gereksinimlerini ayrıntılı şekilde değerlendirmek genellikle tercihi etkileyebiliyor.

PDF araçları arasında seçim yaparken, kullanım amacı emlak ofisleri için belirleyici oluyor. Temel işlevler sunan ücretsiz platformlar, nadiren belge hazırlayanlar için hız ve maliyet avantajları sağlayabilir. Ancak yoğun sözleşme döngülerinde yer alan ekipler, ek fonksiyonlardan ve daha iyi koruma seçeneklerinden faydalanıyor.

Her aracın farklı iş gereksinimlerine yanıt verdiğini göz önünde bulundurarak karar vermeden önce ofis büyüklüğü, iş akışı yoğunluğu ve veri güvenliği beklentilerini değerlendirmek önemli. Hem ücretsiz hem de ileri düzey platformların deneme sürümlerini deneyen emlakçıların aradıkları çözüme ulaşma olasılığı daha yüksek.

Ham toprak; henüz imar planına dahil edilmemiş, tarla veya arsa statüsü kazanmamış araziler için kullanılan bir tanım olarak öne çıkıyor. Bu tür arazilerde mevcut durumda yapılaşma hakkı bulunmuyor. Yani inşaat ruhsatı alınamıyor, sabit temel üzerine yapı yapılamıyor ve resmi imar izni verilmiyor.

Uzmanlara göre ham toprakların değer kazanabilmesi için öncelikle belediyelerin imar planlarına dahil edilmesi gerekiyor. Altyapı çalışmalarının tamamlanması ve gerekli bürokratik süreçlerin yürütülmesi sonrasında bu araziler, arsa veya tarla statüsüne dönüştürülebiliyor.

Bununla birlikte ham topraklar, tarımsal üretim açısından önemli bir potansiyel taşıyor. Islah çalışmalarıyla tarıma uygun hale getirilebilen bu alanlar, özellikle organik tarım ve sürdürülebilir yaşam projeleri için tercih ediliyor. Doğal yapısını büyük ölçüde koruyan araziler, şehir hayatından uzaklaşmak isteyen yatırımcıların da ilgisini çekiyor.

Özel mülkiyete konu olabilen ham toprakların alım-satımı yapılabiliyor. Ancak uzmanlar, yatırım yapmadan önce belediyelerden imar durumu sorgulaması yapılmasının büyük önem taşıdığına dikkat çekiyor. Çünkü her ham toprak kısa vadede imara açılmayabiliyor ve süreç yıllar sürebiliyor.

Gayrimenkul sektöründe uzun vadeli yatırım aracı olarak değerlendirilen ham topraklar, doğru bölgelerde tercih edildiğinde gelecekte yüksek değer artışı sağlayabiliyor. Özellikle gelişim aksında bulunan bölgelerdeki ham araziler, yatırımcıların radarında yer almaya devam ediyor.

Düzenlemeyi değerlendiren Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, taşınmaz piyasasında sağlıklı veri altyapısının önemine dikkat çekerek, “Gayrimenkul piyasasında adil, erişilebilir ve gerçekçi bir değerleme sisteminin kurulabilmesi için en önemli unsur doğru, standart ve denetlenebilir veridir. Değerleme raporlarının kamu otoriteleriyle elektronik ortamda paylaşılması, uzun vadede piyasa şeffaflığına katkı sağlayabilir” dedi.

Veri Seti Oldukça Kapsamlı

Özelmacıklı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından talep edilen veri setinin yalnızca taşınmaz değerinden ibaret olmadığını belirterek, “Veri setinde rapor numarası, değer türü, talep ve rapor tarihi, uzman ve denetmen bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm, tapu türü, hisse durumu, arsa payı ve koordinat bilgileri gibi çok sayıda alan bulunuyor. Bunun yanında imar durumu, yapı sınıfı, yapı cinsi, inşaat seviyesi, enerji sınıfı, depreme dayanıklılık, hasar durumu, ulaşım imkânları ve çevresel gelişim dinamikleri de veri setine dahil ediliyor” ifadelerini kullandı.

Mükerrer Bildirim Riski Önlenmeli

Yeni düzenlemede uygulama modelinin doğru kurulması gerektiğini vurgulayan Özelmacıklı, “Değerleme kuruluşları hâlihazırda hazırladıkları raporlara ilişkin verileri belirli standartlar çerçevesinde GABİM üzerinden sisteme aktarıyor. Yeni düzenleme ile raporu düzenleten kamu kurumları, bankalar ve finans kuruluşları da bildirim yükümlülüğü kapsamına alınıyor. Aynı raporun farklı taraflarca ayrı ayrı girilmesi; mükerrer bildirim, operasyonel yük ve veri uyumsuzluğu riski doğurabilir. Doğru model, teknik verinin tekil rapor numarasıyla ve kurumlar arası entegrasyonla TKGM sistemine aktarılmasıdır” dedi.

Değer Bilgi Merkezi İçin Önemli Bir Hazırlık

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanan Değer Bilgi Merkezi uygulamasının bu yıl İstanbul’da, 2027 yılı içinde de 81 ilde devreye alınmasının planlandığını hatırlatan Özelmacıklı, “Bu veri seti, Değer Bilgi Merkezi için önemli bir hazırlık niteliği taşıyor. Ancak değerleme raporlarından elde edilecek veri, piyasanın tamamını tek başına temsil etmez. Bu verilerin tapu işlem verileri, belediye rayiçleri, imar verileri, ilan verileri ve fiili piyasa gerçekleşmeleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir” dedi.

Amaç Şeffaf ve Güvenilir Piyasa Olmalı

Özelmacıklı son olarak, “Türkiye’de gayrimenkul piyasasının daha şeffaf, ölçülebilir ve güvenilir hale gelmesi ortak hedefimizdir. Ancak sistemin başarısı, toplanan verinin hacminden çok niteliğine bağlıdır. Usul ve esaslar hazırlanırken mükerrer bildirimlerin önlenmesi, KVKK boyutu, rapor sahipliği, sorumluluk sınırları ve kurumlar arası entegrasyon açık şekilde belirlenmelidir. Doğru veri ve doğru entegrasyon sağlanırsa Değer Bilgi Merkezi; vatandaşlar, yatırımcılar, kamu kurumları ve sektör profesyonelleri için önemli bir referans altyapısına dönüşebilir” ifadelerini kullandı.

Değer Haritası İçin Değer Barışı ve Harç İndirimi Şart

Özelmacıklı “Gerçek değer haritalarının oluşması için değer barışı uygulaması ve tapu harcı oranlarının makul seviyelere çekilmesi şart. Aslında doğru değer haritaları bu şekilde çok daha kolay bir şekilde de oluşturulabilir. Aksi halde sistem güvenliği artırır ama kayıt dışılığı kalıcı olarak azaltamaz. Amaç cezalandırmak değil, gönüllü uyumu teşvik etmek olmalıdır. Dubai gibi ülkelerde değer artış kazancı vergisi olmadığı için alım-satımlar gerçek bedeller üzerinden yapılabiliyor. Bu da piyasanın doğru değer haritalarının oluşmasını sağlıyor. Bizde ise bu vergi, çoğu zaman düşük beyanı teşvik eden bir unsur haline geliyor. Bu nedenle sistemin bu yönüyle de yeniden ele alınması gerekiyor” dedi.

Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa ile cevap aradık.

Son dönemin en büyük tartışma konularından biri kiralık evler.

Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde pek çok daire için ederinin çok üzerinde rakamlar telaffuz ediliyor. Daha uygun fiyata ev bulamayıp yüksek kiralara 'evet' diyen ve sonrasında ödeme zorluğu çeken kiracılarla ilgili örneklere de sık sık rastlanıyor.

Vadesinde ödenmeyen kiralar, mülk sahipleriyle kiracıları karşı karşıya getiriyor. Sözleşmede belirtilen tarihte kirasını alamayan bazı ev sahipleri, paralarını gecikme faiziyle birlikte tahsil etmek istiyor.

İstanbul Kadıköy’de 1+1 dairede iki arkadaşıyla yaşayan S.O. da ev sahibinin faiz talebiyle karşılaşanlardan…

S.O., “Beş ay önce ben ve iki arkadaşım 18 bin 500 liraya evi kiraladık. İlk aylarda kiramızı günü gününe ev sahibinin hesabına yatırdık. Ancak Aralık ayının kirasında 3 bin liramız çıkışmadı ve kirayı beş gün geciktirdik. Ev sahibini arayarak durumu anlattık ve 10 gün süre istedik. Kendisi ödenmemiş günler için faiz işleyeceğini söyledi hatta bu sürecin daha da uzaması halinde evi boşaltmamızı istedi” dedi.

Ev sahibinin mağdur olduğunu kabul eden S.O., “Ev sahibinin mağdur olduğunun farkındayız ama kiramızı ödemeyecek de değiliz. Sadece alacaklarımızda sorunlar oldu, paramız tamamlanmadı. Bunu da 10 gün sonra tamamlayacağız. Hemen faizden bahsedilmesi bize biraz abartı geldi” ifadelerini kullandı.

1) GECİKEN KİRA ÜCRETİNE FAİZ UYGULANABİLİR Mİ?

Konuyla ilgili Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa’ya danıştığımda, “Bizim sözleşme hukukumuz sözleşme serbestisi ilkesi üzerine kurulmuştur. Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler. Ancak sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) yedek kuralları devreye girer. Tabii kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür” dedi.

Kısa, bu genel bilgilerden sonra şöyle devam etti:

“Borçlunun temerrüdü haline ilişkin TBK’nin 120’nci maddesinde uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranı, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Özetle; kira sözleşmesinde belirli bir vade öngörülmüşse ve kira borçlu tarafından süresinde ödenmemişse, borçlu temerrüde düşmüş olacağından faiz işlemeye başlayacaktır. Buna ilişkin illa ki sözleşmede hüküm olma zorunluluğu da bulunmamaktadır. Ancak sözleşmede bir hüküm varsa, kanuna aykırı olmadıkça bu uygulanır.”

2) FAİZ ÜCRETİ NASIL BELİRLENİYOR?

Geciken kiranın faizi neye göre belirleniyor? Örneğin 10 bin lira olan kira 10 gün gecikti diyelim, oransal olarak nasıl bir faiz işleyecek?

“Bu durumda öncelikle taraflar arasındaki sözleşme hükümleri incelenmelidir” diyen Ümit Yasin Kısa, “Kira sözleşmesinde buna dair hüküm varsa buradaki faiz oranı uygulanmalıdır. Bu oran yıllık temerrüt faizinin 2 katından fazla olamaz. Örneğin yıllık temerrüt faizi yüzde 9'sa en fazla yüzde 18 olabilir. Eğer sözleşmede böyle bir düzenleme yoksa veya ilgili kısım tamamen geçersizse kanuna bakılacaktır. Buna göre de yıllık temerrüt faizi uygulanacaktır” dedi ve ekledi:

“Bu halde yıllık yüzde 9 faizin uygulanacağını varsayarsak, 365 günlük faiz yüzde 9'sa bunun üzerinden 10 günü hesaplayıp 24,66 lira işlemiş faiz buluruz. Bahsi geçen faizin yıllık basit faiz olduğu hususunu da atlamamak gerek.”

3) KİRACININ ÖDEMELERİN ZAMANLAMASI KONUSUNDA ESNEKLİĞİ VAR MI?

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya verenin, kiracıdan kira bedelinin zamanında ve tam olarak ödemesini talep etmesi en temel hakkı… Peki kiracıya bu bağlamda tanınmış bir esneklik var mı?

Ümit Yasin Kısa, “Uygulamada kira sözleşmelerinin ödeme gününün ayın başlangıcı seçildiği veya bazen 'Ayın 1'i ile 5’i arasında' gibi ifadelerle belirlendiği görülmektedir. Ödeme gününün net bir şekilde belirlenmesi kiraya verenin ödemenin geleceği günü net bir şekilde bilmesine olanak sağlamaktadır. Belli bir tarih aralığı verilmesi hali ise kiracının elini biraz rahatlatmakta ve birkaç gün içerisinde ödeme yapabilme imkânı sağlamaktadır” dedi.

Kısa, şöyle devam etti:

“Her hâlükârda belirli bir tarih aralığı verilen durumlarda da ödeme için son gün belirlenmiş olduğundan ve çoğunlukla da kiracılar tarafından bu son günde ödeme yapıldığından aslında fiilen ödeme günü de belirlenmiş oluyor. Şahsen 1-5 gün aralığında verilen ödeme tarihlerinin tek gün belirlenen hallerden çokça bir farklılığa sebep olduğunu düşünmüyorum, en nihayetinde iki yöntem için de son ödeme günü bir şekilde belirlenmiş oluyor.”

Ev sahibi Ben oturacağım diye evden çıkarıp başkasına kiraya verebilir mi Bu durumda kiracının hakları neler Tazminat davası açılabilir mi

Ev sahibi 'Ben oturacağım' diye evden çıkarıp başkasına kiraya verebilir mi? Bu durumda kiracının hakları neler? Tazminat davası açılabilir mi?

4) KİRACI ÖDEMEYİ GECİKTİRDİĞİNDE KİRAYA VERENİN HAKLARI NELER?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesinde bu konunun detaylarının açıkça belirtildiğini söyleyen Ümit Yasin Kısa, şu noktaların altını çizdi:

-- Kanunda şöyle bir detay yer alıyor: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

-- Buna göre kira borcunu zamanında ödemeyen kiracıya karşı haklı ihtar yapılıp tahliye davası açılabilir. Benzer şekilde borcunu ödemeyen kiracıya doğrudan icra takibi yapılarak tahliye istemli ödeme ve tahliye emri de icra müdürlüğü marifetiyle gönderilebilir.

5) ÖDENMEMİŞ KİRA DIŞINDA KİRACININ TAHLİYESİNE YOL AÇACAK NEDENLER NELERDİR?

Bu sorumuza, “Kiraya verenin kiracısını tahliye ettirebilmesi imkânı kanunda sınırlı sayıda ve belli şartlara bağlanarak belirlenmiştir” cevabını veren Ümit Yasin Kısa, şu detayları paylaştı:

-- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesinde belirtilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kiracıyı tahliye ettirebilir.

-- Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

-- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Şimşek, kira uyarlama davası açılması için gerekli şartları ve dikkat edilmesi gerekenleri şöyle anlattı:

Hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilir

“Kira bedelini uyarlanması davaları Türk Borçlar Kanunu madde 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak talep edilebilen bir dava türü olarak karşımıza çıkmaktadır. Uyarlama davasına yönelik kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemişse de ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte derhal davanın ikame edilmesinde fayda vardır. Zira kira bedelinin uyarlanması ile ilgili olarak hakim dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uyarlama kararı vermektedir. Burada da kira tespit davalarında olduğu gibi; kira bedelinin uyarlanması talebinde sözleşmenin taraflarından hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilmektedir.

TBK M.138’e Göre; Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanmasını İsteme veya Bunun Mümkün Olmaması Halinde Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılabilmesi İçin Aşağıda Sayılacak Şartların Birlikte Gerçekleşmesi Gerekmektedir:

1- Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını isteyebilmek için öncelikli olarak taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması gerekmektedir.

2- Sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durum olarak yakın dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış olan Covid-19 pandemisini ve ülkenin içinde bulunduğu ciddi ekonomik kriz ve yüksek enflasyonu örnek gösterebiliriz.

3-  Ortaya çıkan olağanüstü durum borçlu tarafından kaynaklanmamış olmalıdır.

4-  Bu durum, taraflarca sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut durumu bozarak borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve artık sözleşmenin ifasını borçludan beklenemeyecek şekilde değiştirmiş olmalıdır. Aşırı ifa güçlüğü yine somut olaya göre değişiklik gösterebilmekte ve borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşüp düşmediği hakim tarafından her dava özelinde ayrıca değerlendirilmektedir.

5-  Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak örneğin ihtirazı bir kayıt ile ifa etmiş olmalıdır. Bu noktada borçlu uyarlama talebi için şartları oluştuğu halde herhangi bir ihtirazı kayıt düşmeksizin ve dava açmaksızın borcunu ödemeye devam etmişse artık bu ödemeleri geri alamayacaktır. Çünkü kira sözleşmesinin uyarlanması hakkında verilen kararlarda yukarıda da açıklandığı üzere kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uyarlanmaktadır.   

Sözleşmenin direkt feshinin mahkemeden talep edilebilmesi mümkün değil

İşbu gerçekleşmesi halinde taraflar sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilmektedir. Bunun mümkün olmaması hâlinde ise sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektedir. Ancak; sözleşmenin uyarlamasını talep etmeden Türk Borçlar Kanunu madde 138’e dayanılarak aşı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin direkt feshinin mahkemeden talep edilebilmesi mümkün değildir. Kanun borçluya bu hakkı  terditli olarak talep edilebilmek üzere tanımaktadır.

Kira Tespit Davası ile Kira Sözleşmesi Uyarlama Davası Arası Farklar Nelerdir;

Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken kira bedeli uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak talep edilebilmektedir. Kira bedelini uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinde herhangi bir belirsizlik veyahut aşırılık aranmazken kira bedeli tespiti davalarında; sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması veya belirlenmişse de kira artış oranı için üst sınırın aşılmış olması ya da herhangi bir belirleme olmasına bakılmaksızın taraflar arasındaki sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması gerekmektedir. Ancak kira bedeli uyarlama davalarında yukarıda sayılan aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla sözleşme süresine veya hükümlerine bakılmaksızın uyarlama talep edilebilmektedir.”

Elvan Kakıcı Şimşek, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Özel hukuk alanında yüksek lisans yapmıştır. 2003-2005 yılları arasında Londra’da bir hukuk bürosunda çalıştıktan sonra 2007 tarihinden bu yana Kakıcı Şimşek hukuk bürosunun kurucu ortaklarındandır. Özellikle Gayrimenkul hukuku, Aile hukuku, medeni hukuk başta olmak üzere özel hukuk alanında uzmanlaşmıştır. Ayrıca son zamanlarda girişimcilerin ihtiyaçları ile ortaya çıkan Girişim Hukuku üzerine de çalışmalar yapmaktadır. Makaleleri çeşitli yazılı ve dijital basımlarda yayınlanmakta olup hukukçunun akademik yönünü sürekli geliştirmesini çok önemsemektedir. Türkiye Kadın Girişimciler Derneği, Özyeğin Üniversitesi 10.000 Kadın Mezunları Derneği ve İstanbul Barosu üyesidir. Sosyal sorumluluk projelerini desteklemekte ve "toplumsal cinsiyet eşitsizliği” kavramı üzerinde Türk toplumundaki kadının yeri konusunda yapılan her türlü sosyal farkındalık çalışmalarının gönüllü destekçisi olmaktadır.  2 çocuk annesidir.

Çayır Yazan Tapular Alnır Satılır mı?

Ancak buradan tapuda çayır yazan yerlerin yalnızca park, bahçe olacağı ya da imar gelmeyeceği anlamı çıkmamalıdır. Bu tür bölgelere de belli bir süre sonra veya imar barışları esnasında sanayi, konut tipi gibi imarlar gelebilmektedir. Bu konuda bağlı bulunduğunuz belediyeye başvurarak çok detaylı bilgiler edinebilirsiniz.

Usul olarak ilk yapmanız gereken parsel sorgu bilgi ekranlarından alanı çok detaylı bir şekilde analiz etmeniz gereklidir. Ardından aklınıza takılan tüm soruları toplayın ki belediyeye başvuru sırasında tekrar tekrar işlem yapmanıza gerek kalmasın.

Tam da bu söze yönelik bir bilgi aktaracağım sizlere

E devletinize girip şimdi aktardıklarımı yaparsanız evinizi malınızı garantiye alacaksınız.

Örneğin eğer ev eşinizin üzerine kayıtlı ise, resmiyette bu evde hiçbir hakkınız olmaz.

Bu konuda başınıza beklenmedik hususlar gelebilir..

Mesela sizden habersiz satabilir veya eşiniz dolandırılabilir ya da eşinize güvenmiyor olabilirsiniz. Evinizde bir söz hakkınızın olmasını istiyorsanız madde madde bir yol göstereceğim sizlere..

- E devlete giriyorsunuz arama bölümüne  weptapu yazıp uygulamaya git diyoruz.

(arama motorundan direk webtapu.tkgm.gov.tr adresinden de ulaşabilirsiniz)

- Şimdi online tapu sistemine bağlandık sol üst çizgiye tıklayalım.

- Başvuru yap seçeneği seçip gidiyoruz. Aşağıda diğer işlemler için tıklayın yazıyor. Buraya tıkladık.

-Seçeneklerden aile konutu şerhini seçip ileri diyorsunuz.

- Buraya hangi ev ile ilgili işlem yapmak istiyorsanız o evin adresini yazıyorsunuz ileri diyelim il ilçe bilgilerini yazıp devam edin.

- Evin aile konutu olduğuna dair muhtarlıktan aldığınız basit bir evrak yüklüyorsunuz. Yükleyip ilerliyorsunuz. Bilgilendirildim deyip başvuruyu tamam diyelim

-Şimdi randevu günü tapuya gidip imza attıktan sonra eşiniz sizden habersiz evi satamaz. Evle ilgili hiçbir işlem yapamaz..

Bu bilgileri sizle paylaştım bir yere not edin..  dediğimiz gibi “Dünyanın bin bir türlü hali var.”

Emlak Verginizi Ödemeyi Unutmayın !

2023 yılı emlak ve çevre temizlik vergisi ikinci taksit ödemeleri için verilen süre 30 Kasım Perşembe günü sona eriyor.

Emlak vergisi, evinizin, iş yerinizin kayıtlı olduğu ilgili belediyeye ödenecek olup, ödeme yöntemleri ile ilgili olarak gayrimenkulün kayıtlı olduğu ilgili belediyeden bilgi alınması mümkün.

Ayrıca birçok belediye internet üzerinden ödeme alabildiği gibi, bazı belediyeler için vergi ödemeleri e-devlet üzerinden de yapılabiliyor.

Emlak vergisinin zamanında ödenmemesi durumunda, geciken taksit tutarı için ödemenin geciktiği her ay ve kesri için yüzde 2,5 olarak uygulanacak, bu yüzden ödemelerinizi geciktirmeyin..

Samet Hızalan

Kiracı ve konut sahibinin arasındaki uyuşmazlıkların hızlı bir şekilde çözümü için devreye giren arabuluculara "elektrik, su, doğalgazı kesme ve bunun yanı sıra, saati sökme" şikayetleri de taşındı. Sabah gazetesinden Hazal Ateş’in haberine göre, özellikle İstanbul, İzmir ve Ankara gibi büyük kentlerde eşyalı, fatura tutarları kira tutarına dahil edilen evlerde yüzde 25 yasal artışı kabul etmeyen bazı konut sahipleri elektrik şartelini indiriyor. Suyu kesiyor ve aynı zamanda, abonelikleri iptal ettiriyor. Türk Ceza Kanunu (TCK) ve Borçlar Kanunu'na göre aboneliği iptal ettirmek suç teşkil ederken, yargı ise bu konuda maddi ve manevi tazminata hükmediyor.

"KİŞİLİK HAKLARINA SALDIRI"

Türk Ceza Kanunu'na göre, bireylerin farklı sebeplerle haksız yere "huzur ve sükununu" bozmayı suç kabul ediyor. Elektrik, su ve doğal gazı kesmek de bu doğrultuda değerlendiriliyor. Konut sahibi herhangi birinde aboneliği iptal eder veya keserse kiracının huzur ve sükûnu bozmaktan suç duyurusunda bulunma hakkı doğuyor.

Örneğin, su sayacının sökülmesi kişilik haklarına saldırı niteliği taşıyor. Bu kapsamda, kiracıya manevi tazminat ödenmesi gerekiyor. Yüksek yargının da kiracının kirayı ödememesi halinde bile abonelik sözleşmeleri iptal edilemeyeceği yönünde onanmış kararları yer alıyor. Yargıtay'ın bu gibi davalarda kiracıya manevi tazminat, koşulları varsa maddi tazminat cezası şeklinde kararları bulunuyor.

BANKA HESABINI DA KAPATIYORLAR

Bazı konut sahipleri de kiranın yatırılmadığını iddia etmek amacıyla banka hesaplarını kapatıyor. Sözleşmedeki banka hesabının kapatılması halinde de kiracıya yeni hesabın iletilmesi zorunluluğu yer alıyor. Konut sahibi ısrarla bildirmezse kiracı PTT hesabı ile ödeme yapabiliyor ya da mahkemeye başvuru yaparak ödeme yeri tayin edilmesini talep edebiliyor. Böyle bir durumda mutlaka elden ve belgesiz bir şekilde ödeme yapılmaması gerekiyor.

BOŞANMA DURUMUNDA MAL PAYLAŞIMI NASIL YAPILIR?

Yasalara göre evliyken alınan malların çiftlerin aynı anda ortak olabileceği öğrenildi. Yani çiftin ortak malı olması halinde nasıl evliyken birlikte sahip olunursa boşanınca da bu maldan eşit oranda faydalanabilecekleri ifade edildi. Ev bazında bakıldığı zaman ise çiftin birlikte evliyken birikimleri ile aldıkları ev boşandıktan sonra eşit bir şekilde bölüşülüyor. Örneğin evlendikten sonra satın alınan bir ev boşanma durumunda eşler arasında yüzde 50 hisse ile paylaştırılır.

Kadının değil erkeğin geliri ile alınan bir ev dahi olsa yasalara göre birlikteyken alınan evin yüzde 50 hisse ile paylaşılacağı öğrenildi. Fakat bir istisna durumda çiftlerin bu evden hisse alamayacakları ifade edildi.

MİRAS KALAN EV BOŞANDIĞIN EŞ İLE PAYLAŞILABİLİR Mİ?

Evlilik birliği içerisinde edinilen tüm mallar ortak olarak paylaştırılırken bir istisna bulunmaktadır. Eğer bahsi geçen ev taraflardan birisine miras veya bağış yoluyla verilmişse bu mal ortak mal olarak değerlendirilmiyor. Bu mallar paylaşıma girmiyor ve taraflar birbirlerinden herhangi bir şekilde hak talep edemeyecekleri öğrenildi.

Bölünmüş malın satışında çıkan sorunların çözümü, genellikle kardeşlerden birinin diğerlerinin hissesini satın alması yoluyla çözülmekte. Ancak yıllardır yürürlükte olan uygulamaya göre kardeşler, mirasa konu olan taşınmazın devri için noter onaylı bir sözleşmeye ihtiyaç duyuyordu.

Yapılan düzenleme ile hisseli tapu devri için noter onayı şartı yürürlükten kaldırıldı. Yeni uygulamaya göre, bu tarihten itibaren miras payının kardeşe devri için iki taraf arasında yazılı bir sözleşme yapılması ve sözleşmenin imzalanması esnasında hisse sahibi tüm paydaşların hazır bulunması yeterli olmakta.

Hisseli tapuların satışı için hisse sahiplerinin ortak karar alması ve tapu işlemlerinde hazır bulunması gerekir. Taraflar, arzu etmeleri halinde tapu devir işlemlerini yürütmesi için avukatlarına vekalet verebilir. Hisseli tapu alırken ise Tapu Sicil Müdürlüğü ve noter işlemleri eksiksiz şekilde tamamlanmalı, satışa konu taşınmazın kesin ve net sınırları belirlenmeli ve parseller tespit edilmelidir.

Hisseli tapu satış işlemlerinde mutlak suretle aranan noter şartı, devir işlemlerine konu tarafların ağabey-kardeşlik ilişkisi içerisinde olması halinde aranmayacak.

Tarafların, aynı anne ve babaya sahip olmaları halinde miras kalan evin devir işlemleri için yazılı bir sözleşme yapılması yeterli olacak. Hisseli tapuların kesin satış işlemleri için, yüzdesine bakılmaksızın tüm pay sahiplerinin ortak onay şartı aranırken, tüm hisse sahiplerini temsil edecek bir avukata onay vermek ve yapılacak işlemleri kolaylaştırmak mümkün.

Satış işleminin ardından kendi payını satan tarafa, üzerinde anlaşılan payın maddi karşılığı ödenir. Hisseli tapu devri için ilçe belediyelerinde yürütülecek tapu işlemlerinde tüm hisse sahiplerinin hazır bulunması gerekmektedir.