Gayrimenkul sektöründe özgün projeleriyle öne çıkan DAP Gayrimenkul Geliştirme, satışa çıkardığı yeni projesi Ataşehir 173’ün lansmanını gerçekleştirdi. 16 Haziran tarihinde İstanbul’da gerçekleşen basın toplantısında konuşan DAP Gayrimenkul Geliştirme Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, DAP’ın şehirleri dönüştüren vizyonuna ve Ataşehir 173’ün ön plana çıkan özelliklerine ilişkin değerlendirmelerde bulundu.

YOĞUN KENT DOKUSU İÇERİSİNDE DİNGİNLİK: “SESSİZ LÜKS”

Yoğun kent dokusunun içinde sakinliği merkezine alan Ataşehir 173, “Sessiz Lüks” kurgusu ile öne çıkıyor. Lüksün en sessiz halini barındıran bu yaklaşım, projenin her detayında hissedilen bir zarafet anlayışına dayanıyor. Doğayla temasın günlük yaşamın parçası haline geldiği Ataşehir 173, şehir merkezinin sunduğu hız ve erişilebilirliği, kontrollü ve dingin bir düzenle birleştiriyor. Modernliği ve özenle tasarlanan alanlarıyla proje, DAP’ın mimari kaliteyi yüksek standartlarla birleştiren yaklaşımını yansıtırken, şehir merkezinde rafine bir yaşam deneyimi sunuyor.

DOĞAYLA UYUM İÇİNDE “AZ KATLI YATAY MİMARİ” KURGUSU

Ataşehir 173, modern şehir yaşamının hızına karşı geliştirilen yeni bir denge arayışının ürünü olarak konumlanıyor. Modası geçmeyen, karakterli ve zamansız tasarım diline sahip olan proje, az katlı yatay mimari yapısı sayesinde gökyüzüyle ve doğayla uyum içinde bir yaşam kurguluyor. Toplam 173 bağımsız bölümden oluşan Ataşehir 173’te 1+1’den 3+1’e kadar değişen daire tipleri, bahçeli ve geniş balkonlu seçenekler, şehir içinde ferah ve kontrollü bir alan sunarak farklı ihtiyaçlara rahatlıkla hitap ediyor.

KONFORU MERKEZE ALAN NİTELİKLİ WELLNESS ALANLARI

Ataşehir 173, günlük hayatın ritmini yavaşlatan ve konforu merkeze alan bütüncül bir proje olarak da dikkat çekiyor. Proje içerisinde bulunan wellness alanları, sakinlerine günün temposundan uzaklaşabilecekleri, beden ve zihin dengesini yeniden kurabilecekleri ortam sağlıyor. Su, spor ve dinlenme aktivitelerini bir araya getiren kapalı yüzme alanı, fitness ve hareket odaklı alanlar, sağlıklı yaşamı bütüncül olarak destekliyor. Özenle tasarlanmış yeşil peyzaj bölümleri ise doğayla iç içe bir his oluşturuyor. Tüm bu unsurlar, güvenlik ve düzeni ön planda tutarak şehir merkezinde daha kontrollü, daha sakin ve daha premium bir deneyim vadediyor.

ATAŞEHİR’İN MERKEZİNDE STRATEJİK KONUM

Ataşehir 173, lokasyon anlamında da stratejik konumda yer alıyor. Doğu ve Batı Ataşehir’in kesişim noktasında bulunan proje, İstanbul'un Anadolu ve Avrupa yakaları arasında kurduğu güçlü bağlantıyla öne çıkıyor. Günün her saatinde canlı şehir dokusuna sahip bölgenin gelişmiş ulaşım altyapısı; iş, yaşam ve sosyal merkezlere hızlı erişimi mümkün kılıyor. Proje sakinleri; şehrin en prestijli alışveriş merkezleri, tam donanımlı sağlık kuruluşları, köklü eğitim kurumları ve golf sahasına yürüme mesafesinde ulaşarak tüm olanaklardan kolaylıkla faydalanabiliyor. Bu merkezi lokasyon, Ataşehir 173’ü yalnızca konut projesi değil, aynı zamanda güçlü yaşam ve yatırım değeri haline getiriyor.

· 15 Temmuz Şehitler Köprüsü’ne 12 km,

· Avrasya Tüneli’ne 9 km,

· Metropol AVM’ye 2 km,

· Florence Nightingale Ataşehir Hastanesi’ne 1 km mesafede konumlanıyor.

YÜKSEK KALİTE VE MÜHENDİSLİK STANDARTLARI ESAS ALINDI

Ataşehir 173’ün inşaat sürecinde, “Sessiz Lüks” yaklaşımının temelini oluşturan yüksek kalite ve mühendislik standartları esas alındı. Proje, alanında uzman ekiplerin titiz çalışmasıyla hayata geçirilirken; gelişmiş yapı teknolojileri, dayanıklı malzeme seçimi ve uzun ömürlü kullanım prensibi ön planda tutuldu. Ataşehir 173’ün dış mekan tasarımları ve göz alıcı cepheleri “Sessiz Lüks’’ü her bölümünde hissettiriyor.

“GÜRÜLTÜDEN UZAK, HER DETAYINDA AYRICALIKLI YAŞAM”

Ataşehir 173’ün dikkat çekici özelliklerine değinen DAP Gayrimenkul Geliştirme Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, şunları söyledi: “DAP Gayrimenkul Geliştirme ve Emlak Konut güvencesiyle, İstanbul’un en hareketli noktalarından birinde ayrıcalıklı yaşam alanı sunuyoruz. Ataşehir 173 ile bölgeye yeni bir vizyon kazandırdık ve ‘Sessiz Lüks’ olarak bir konsept belirledik: Gürültüden uzak ama her detayı ayrıcalıklı, kalabalıklardan uzak ama hayatın tam içinde bir dünya. Şehre bu kadar yakın olup, bu kadar sessiz kalabilmek sadece iyi planlanmış konseptle mümkün olur. Biz de bu projemizde istedik ki kaotik şehir temposu dışarda kalsın ve modern kentin tüm ayrıcalıkları evimizin içinde olsun. Ataşehir 173’te geliştirdiğimiz ‘Sessiz Lüks’ kurgusu, yine bizim tarafımızdan geliştirilen tescilli ‘Sağlıklı Ev’ konseptimizin de güncel yansıması niteliğini taşıyor. Doğayla kurulan güçlü ilişki üzerine inşa edilen bu yaklaşım, modern şehir yaşamında konforu ve sakinliği merkeze alan yeni bir standart sunuyor. Böylece Ataşehir 173, yalnızca mimari bir proje değil; aynı zamanda sağlıklı, dengeli ve sürdürülebilir modelin de temsilcisi olarak öne çıkıyor. Bu anlamda ‘Sessiz Lüks’, bizim için geleceğin yaşam biçimini bugünden inşa etme vizyonudur.”

“ATAŞEHİR, İSTANBUL’UN EN GÜÇLÜ GELİŞİM AKSLARINDAN BİRİ”

Ataşehir bölgesinin son yıllardaki önemini de vurgulayan Ziya Yılmaz, sözlerine şu şekilde devam etti: “Ataşehir, İstanbul’un en güçlü gelişim akslarından biri. Demografik yapısı itibarıyla iş dünyasının enerjisini seçkin yaşam kültürüyle harmanlıyor. Bölge, farklı sosyoekonomik grupların bir arada yaşadığı, çeşitliliği yüksek ve sürekli gelişen bir karaktere sahip. Anadolu ve Avrupa yakası arasında doğal köprü görevi gören bölge, şehrin her iki yakasına da kolay erişim sunuyor. Bu yapı, Ataşehir’i yalnızca bir konut alanı olmaktan çıkararak, güçlü bir iş, yaşam ve yatırım ekosistemi haline getiriyor. Köklü eğitim ve sağlık kurumları, zengin gastronomi noktaları, alışveriş merkezi, golf sahası ve sosyal olanaklara yürüme mesafesinde olmasıyla Ataşehir, bugün yatırım yapacaklar için aynı zamanda uzun vadeli kazanç demek. Doğu ve Batı Ataşehir’in tam ortasında konumlanan ve sağlıktan eğitime, spordan gastronomiye kadar tüm imkanların yanı başında bulunan Ataşehir 173’ü de bu ekosistemin merkezinde değerini artıracak yatırım eseri olarak görüyoruz. Ataşehir’in sürekli gelişen altyapısı ve bölgeye olan yoğun talep, projeyi prestijli bir gayrimenkul mirası haline getiriyor. Lokasyon avantajı sayesinde proje sakinlerini şehrin tam ortasında kendi sessiz lüks dünyalarıyla baş başa bırakıyoruz. Böylece estetik, işlevsellik ve yatırım değerini bir arada sunarak çıtayı daha yukarı taşıyoruz.”

“HER YENİ PROJEMİZ, BÖLGESİNİN KÜLTÜREL VE MİMARİ DNA’SINA İŞLENEN KALICI BİR İMZA”

DAP Gayrimenkul Geliştirme olarak şehir silüetine değer katan alanlar kurguladıklarını belirten Ziya Yılmaz, “Yatırım yaptığımız her bölgenin aynı zamanda ruhunu da şekillendiren bir vizyon üstleniyoruz. Sağlam finansal yapımız ve çağdaş mimariye olan tutkumuz, projelerimizin estetikten öte farklı bir anlam taşımasını sağlıyor. Her yeni projemiz, o bölgenin kültürel ve mimari DNA’sına işlenen kalıcı imza oluyor. Bizim için kusursuz mühendislik sadece güvenli bina inşa etmek değil; estetiği, teknolojiyi ve ergonomiyi tek bir alanda birleştirmek demektir. Bu anlayıştan hareketle bilimi, teknolojiyi ve insan davranışlarını buluşturan yaklaşım benimsiyoruz. Yalnızca bugünün ihtiyaçlarına cevap veren yapılar değil; 20–30 yıl sonra bile değerine değer katacak projeler üretiyoruz” diye konuştu.

Tapu devri gerçekleştirilmeden önce alınması gereken belgeler, hem alıcının maddi kayıp yaşamasını önlüyor hem de ileride ortaya çıkabilecek dava ve borç risklerini azaltıyor.

Tapu ve Kimlik Kontrolü İlk Adım

Gayrimenkul satın alma sürecinde ilk olarak mülkün gerçek sahibinin kim olduğunun doğrulanması gerekiyor. Bunun için satıcıdan tapu belgesi ile birlikte kimlik fotokopisi talep edilmesi büyük önem taşıyor.

Tapu belgesinde yer alan ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin, satışa konu taşınmazla birebir uyuşması gerekiyor. Ayrıca tapu üzerindeki isim ile satış işlemini yapan kişinin kimlik bilgilerinin aynı olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli.

Bazı durumlarda kimlik doğrulaması amacıyla ikametgâh belgesi de istenebiliyor.

En Kritik Belge: Takyidatlı Tapu Kaydı

Uzmanların en önemli uyarılarından biri ise “takyidatlı tapu kaydı” konusunda yapılıyor. Bu belge, taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh, intifa hakkı veya satışa engel başka bir hukuki kısıtlama bulunup bulunmadığını gösteriyor.

Tapu müdürlüklerinden veya e-Devlet Kapısı üzerinden alınabilen bu kayıt, satın alma öncesinde mutlaka incelenmeli. Çünkü bazı taşınmazlarda banka ipoteği, icra haczi veya aile konutu şerhi gibi işlemler bulunabiliyor.

Uzmanlar, yalnızca tapu fotokopisine güvenilmemesi gerektiğini, güncel tarihli resmi kayıtların kontrol edilmesini öneriyor.

Belediyeden “Borcu Yoktur” Yazısı Alınmalı

Satın alınacak taşınmazın geçmiş dönem emlak vergisi borçları da yeni malik için risk oluşturabiliyor. Bu nedenle ilgili belediyeden “Emlak Vergisi Borcu Yoktur” yazısının alınması tavsiye ediliyor.

Bunun yanında elektrik, su, doğalgaz ve internet gibi aboneliklere ait güncel faturaların yanı sıra apartman veya site aidat makbuzlarının da incelenmesi gerekiyor.

Özellikle yüksek aidatlı sitelerde geçmiş dönem aidat borçlarının sonradan yeni maliklere sorun oluşturabildiği belirtiliyor.

İskan ve Yapı Ruhsatı Hayati Önem Taşıyor

Gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli konu ise binanın yasal durumu. Uzmanlar, mutlaka iskan belgesi ve yapı ruhsatının kontrol edilmesi gerektiğini ifade ediyor.

İskan belgesi, yapının belediye onaylı projeye uygun şekilde tamamlandığını ve yasal kullanım izni bulunduğunu gösteriyor. İskanı olmayan yapılarda elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinde sorun yaşanabiliyor.

Yapı ruhsatı ise binanın resmi inşaat iznini gösteren temel belge olarak öne çıkıyor. Ruhsatsız veya projeye aykırı yapılarda ilerleyen süreçte ciddi hukuki problemler ortaya çıkabiliyor.

DASK ve Enerji Kimlik Belgesi Zorunlu

Tapu devri sırasında ibraz edilmesi gereken belgeler arasında Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) da bulunuyor. Aktif DASK poliçesi olmayan taşınmazlarda satış işlemleri gerçekleştirilemiyor.

Ayrıca Enerji Kimlik Belgesi (EKB) de son yıllarda zorunlu hale gelen belgeler arasında yer alıyor. Bu belge, binanın enerji verimliliği sınıfını ve sera gazı emisyon seviyesini gösteriyor.

Enerji tüketim maliyetlerini önceden görmek isteyen alıcılar için EKB önemli bir kriter olarak değerlendiriliyor.

Vekaletle Satışlarda Ekstra Dikkat

Eğer satış işlemini taşınmaz sahibi yerine bir emlak danışmanı, avukat veya akraba yürütüyorsa, noter onaylı vekaletnamenin mutlaka incelenmesi gerekiyor.

Vekaletnamede satış yetkisinin açık şekilde belirtilmiş olması büyük önem taşıyor. Uzmanlar, sahte vekalet riskine karşı noter doğrulaması yapılmasını öneriyor.

Miras Kalan Taşınmazlarda Veraset Belgesi Şart

Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda ise veraset ve intikal belgesi talep edilmesi gerekiyor. Bu belge sayesinde taşınmaz üzerindeki mirasçıların kimler olduğu resmi olarak görülebiliyor.

Tüm mirasçıların onayı olmadan yapılan işlemler ilerleyen süreçte hukuki ihtilaflara yol açabiliyor.

Uzmanlardan “Önce Kontrol Sonra Ödeme” Uyarısı

Gayrimenkul uzmanları, kapora veya ödeme yapılmadan önce tüm belgelerin eksiksiz şekilde incelenmesi gerektiğini vurguluyor.

Özellikle piyasa değerinin çok altında satılan taşınmazlarda ekstra dikkatli olunması gerektiği belirtilirken, mümkünse işlemlerin uzman bir gayrimenkul danışmanı ve hukukçu desteğiyle yürütülmesi tavsiye ediliyor.

Tapu işlemleri ve resmi başvurular için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile e-Devlet Tapu İşlemleri üzerinden işlem yapılabiliyor.

Bu makalede, emlak profesyonellerinin PDF belgelerini yönetirken karşılaştıkları iki temel seçenek ele alınıyor. Her iki seçenek de kullanım kolaylığı, maliyet, güvenlik ve iş akışına uyum açısından ayrıntılı şekilde karşılaştırılıyor. Hangi seçeneğin kime daha uygun olduğu ise okuyucunun kendi ihtiyaçlarına göre değerlendirmesine bırakılıyor.

Emlak Sektöründe PDF Kullanımı Neden Arttı?

Tapu müdürlükleri ve noterler artık dijital belgeleri kabul ediyor. Bu değişim, emlakçıların dosyaları e-posta ile göndermesine ve uzaktan imza düzenlemesine olanak tanıyor. Baskı ve fiziksel arşivleme maliyetlerindeki azalma bu geçişi hızlandırdı.

Sonuç olarak iki araç kategorisi öne çıktı. İlki Smallpdf ve iLovePDF gibi ücretsiz çevrimiçi araçları içeriyor. İkincisi ise gelişmiş masaüstü ve web tabanlı platformları kapsıyor. Her biri farklı kullanıcı gereksinimlerine hizmet ediyor.

Ücretsiz PDF Araçları Ne Kadar Yeterli?

Smallpdf, iLovePDF ve PDF24 gibi ücretsiz araçlar temel işlevleri sunuyor. PDF birleştirme, bölme ve dönüştürme işlemleri bu platformlarda hızlıca gerçekleştirilebiliyor. Ara sıra belge hazırlayanlar için bu özellikler yeterli olabilir.

Ancak sınırlamalar dikkate alınmalı. Çoğu ücretsiz araç, genellikle işlem veya dosya boyutu gibi kısıtlar getiriyor. Türkçe arayüz desteği kısıtlı kalırken mobil uyumluluk değişkenlik gösteriyor.

Güvenlik, sektör profesyonelleri için ciddi bir endişe kaynağı. Birçok ücretsiz PDF platformu, yüklenen belgeleri işlem sonrası sildiğini iddia ediyor. Ancak saklama süreleri konusunda net taahhütler nadiren veriliyor. Hassas belgelerle çalışan ofisler, bu belirsizlik nedeniyle üçüncü taraf erişiminden endişe duyabiliyor. E-imza ve metin tanıma gibi ileri düzey özellikler ücretsiz hizmetlerde nadiren bulunuyor.

Adobe Acrobat Emlakçılar İçin Ne Sunuyor?

Platform, PDF düzenleme, OCR, form oluşturma ve e-imza özelliklerini bir araya getiriyor. Masaüstü, web ve mobil erişim seçenekleri mevcut olup ofis dışında sözleşme işlerini kolaylaştırıyor. Adobe Acrobat online, kullanıcıların PDF belgelerini doğrudan tarayıcıdan Word formatına dönüştürmesini sağlıyor.

Bu durum, sözleşme şablonlarını düzenlemesi gereken emlak danışmanları için pratik bir çözüm oluşturuyor. Güvenlik seçenekleri arasında parola koruması, izin kontrolleri ve şifreli paylaşım bulunuyor. Ücretsiz bir plan da mevcut. Pro ve Standard planlar aylık abonelik gerektiriyor. Tam Türkçe arayüz desteği sağlanıyor.

Maliyet ve Kullanım Sıklığına Göre Seçim

Haftada bir veya iki sözleşme hazırlayan bağımsız emlakçılar için ücretsiz araçlar yeterli olabilir. Temel dönüştürme ve birleştirme ihtiyaçları bu hizmetlerle karşılanabilir.

Günlük yüksek belge hacmi yöneten ofisler için tablo farklılaşıyor. Abonelik maliyetleri, zaman kazancı ve daha az hata ile dengelenebiliyor. Şirket içi iş birliği gerektiren ekipler Teams veya Enterprise planlarını tercih ediyor.

Türk emlak ofisleri, KDV ve faturalama için resmi gereksinimleri karşılamalı. Kurumsal planlarda gelişmiş platformlar, Türkiye'deki yerel vergi standartlarına uygun elektronik faturalama sağlayabiliyor. Çoğu ücretsiz uygulamada bulunmayan resmi fatura alma işlevi, yıllık KDV beyannamelerini kolaylaştırıyor.

Karşılaştırma: Ücretsiz PDF Araçları mı Adobe Acrobat mi?

Kullanım durumları ve resmi gereksinimleri göz önünde bulundurduğumuzda, her araç türünün temel güçlü ve zayıf yönlerini sıralamak karar sürecini netleştirmeye yardımcı oluyor. Seçenekleri değerlendirirken birkaç temel fark incelenmeli.

İş akışı ihtiyaçları dikkate alındığında, Adobe Acrobat online optik karakter tanıma, form doldurma ve e-imza araçlarının yanı sıra diğer ileri düzey özellikler sunuyor. Mobil erişim, hareket halindeyken sözleşme iş akışlarını sadeleştiriyor.

Eksiksiz Türkçe arayüz, daha sorunsuz resmi süreçleri destekliyor. Parolalar ve erişim kontrolleri gibi güvenlik unsurları hassas dosyaları korumaya yardımcı oluyor. Ücretsiz PDF araçları başlangıçta maliyet açısından cazip görünse de emlak ofislerindeki iş gereksinimlerini ayrıntılı şekilde değerlendirmek genellikle tercihi etkileyebiliyor.

PDF araçları arasında seçim yaparken, kullanım amacı emlak ofisleri için belirleyici oluyor. Temel işlevler sunan ücretsiz platformlar, nadiren belge hazırlayanlar için hız ve maliyet avantajları sağlayabilir. Ancak yoğun sözleşme döngülerinde yer alan ekipler, ek fonksiyonlardan ve daha iyi koruma seçeneklerinden faydalanıyor.

Her aracın farklı iş gereksinimlerine yanıt verdiğini göz önünde bulundurarak karar vermeden önce ofis büyüklüğü, iş akışı yoğunluğu ve veri güvenliği beklentilerini değerlendirmek önemli. Hem ücretsiz hem de ileri düzey platformların deneme sürümlerini deneyen emlakçıların aradıkları çözüme ulaşma olasılığı daha yüksek.

Ham toprak; henüz imar planına dahil edilmemiş, tarla veya arsa statüsü kazanmamış araziler için kullanılan bir tanım olarak öne çıkıyor. Bu tür arazilerde mevcut durumda yapılaşma hakkı bulunmuyor. Yani inşaat ruhsatı alınamıyor, sabit temel üzerine yapı yapılamıyor ve resmi imar izni verilmiyor.

Uzmanlara göre ham toprakların değer kazanabilmesi için öncelikle belediyelerin imar planlarına dahil edilmesi gerekiyor. Altyapı çalışmalarının tamamlanması ve gerekli bürokratik süreçlerin yürütülmesi sonrasında bu araziler, arsa veya tarla statüsüne dönüştürülebiliyor.

Bununla birlikte ham topraklar, tarımsal üretim açısından önemli bir potansiyel taşıyor. Islah çalışmalarıyla tarıma uygun hale getirilebilen bu alanlar, özellikle organik tarım ve sürdürülebilir yaşam projeleri için tercih ediliyor. Doğal yapısını büyük ölçüde koruyan araziler, şehir hayatından uzaklaşmak isteyen yatırımcıların da ilgisini çekiyor.

Özel mülkiyete konu olabilen ham toprakların alım-satımı yapılabiliyor. Ancak uzmanlar, yatırım yapmadan önce belediyelerden imar durumu sorgulaması yapılmasının büyük önem taşıdığına dikkat çekiyor. Çünkü her ham toprak kısa vadede imara açılmayabiliyor ve süreç yıllar sürebiliyor.

Gayrimenkul sektöründe uzun vadeli yatırım aracı olarak değerlendirilen ham topraklar, doğru bölgelerde tercih edildiğinde gelecekte yüksek değer artışı sağlayabiliyor. Özellikle gelişim aksında bulunan bölgelerdeki ham araziler, yatırımcıların radarında yer almaya devam ediyor.

Düzenlemeyi değerlendiren Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, taşınmaz piyasasında sağlıklı veri altyapısının önemine dikkat çekerek, “Gayrimenkul piyasasında adil, erişilebilir ve gerçekçi bir değerleme sisteminin kurulabilmesi için en önemli unsur doğru, standart ve denetlenebilir veridir. Değerleme raporlarının kamu otoriteleriyle elektronik ortamda paylaşılması, uzun vadede piyasa şeffaflığına katkı sağlayabilir” dedi.

Veri Seti Oldukça Kapsamlı

Özelmacıklı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından talep edilen veri setinin yalnızca taşınmaz değerinden ibaret olmadığını belirterek, “Veri setinde rapor numarası, değer türü, talep ve rapor tarihi, uzman ve denetmen bilgileri, il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm, tapu türü, hisse durumu, arsa payı ve koordinat bilgileri gibi çok sayıda alan bulunuyor. Bunun yanında imar durumu, yapı sınıfı, yapı cinsi, inşaat seviyesi, enerji sınıfı, depreme dayanıklılık, hasar durumu, ulaşım imkânları ve çevresel gelişim dinamikleri de veri setine dahil ediliyor” ifadelerini kullandı.

Mükerrer Bildirim Riski Önlenmeli

Yeni düzenlemede uygulama modelinin doğru kurulması gerektiğini vurgulayan Özelmacıklı, “Değerleme kuruluşları hâlihazırda hazırladıkları raporlara ilişkin verileri belirli standartlar çerçevesinde GABİM üzerinden sisteme aktarıyor. Yeni düzenleme ile raporu düzenleten kamu kurumları, bankalar ve finans kuruluşları da bildirim yükümlülüğü kapsamına alınıyor. Aynı raporun farklı taraflarca ayrı ayrı girilmesi; mükerrer bildirim, operasyonel yük ve veri uyumsuzluğu riski doğurabilir. Doğru model, teknik verinin tekil rapor numarasıyla ve kurumlar arası entegrasyonla TKGM sistemine aktarılmasıdır” dedi.

Değer Bilgi Merkezi İçin Önemli Bir Hazırlık

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açıklanan Değer Bilgi Merkezi uygulamasının bu yıl İstanbul’da, 2027 yılı içinde de 81 ilde devreye alınmasının planlandığını hatırlatan Özelmacıklı, “Bu veri seti, Değer Bilgi Merkezi için önemli bir hazırlık niteliği taşıyor. Ancak değerleme raporlarından elde edilecek veri, piyasanın tamamını tek başına temsil etmez. Bu verilerin tapu işlem verileri, belediye rayiçleri, imar verileri, ilan verileri ve fiili piyasa gerçekleşmeleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir” dedi.

Amaç Şeffaf ve Güvenilir Piyasa Olmalı

Özelmacıklı son olarak, “Türkiye’de gayrimenkul piyasasının daha şeffaf, ölçülebilir ve güvenilir hale gelmesi ortak hedefimizdir. Ancak sistemin başarısı, toplanan verinin hacminden çok niteliğine bağlıdır. Usul ve esaslar hazırlanırken mükerrer bildirimlerin önlenmesi, KVKK boyutu, rapor sahipliği, sorumluluk sınırları ve kurumlar arası entegrasyon açık şekilde belirlenmelidir. Doğru veri ve doğru entegrasyon sağlanırsa Değer Bilgi Merkezi; vatandaşlar, yatırımcılar, kamu kurumları ve sektör profesyonelleri için önemli bir referans altyapısına dönüşebilir” ifadelerini kullandı.

Değer Haritası İçin Değer Barışı ve Harç İndirimi Şart

Özelmacıklı “Gerçek değer haritalarının oluşması için değer barışı uygulaması ve tapu harcı oranlarının makul seviyelere çekilmesi şart. Aslında doğru değer haritaları bu şekilde çok daha kolay bir şekilde de oluşturulabilir. Aksi halde sistem güvenliği artırır ama kayıt dışılığı kalıcı olarak azaltamaz. Amaç cezalandırmak değil, gönüllü uyumu teşvik etmek olmalıdır. Dubai gibi ülkelerde değer artış kazancı vergisi olmadığı için alım-satımlar gerçek bedeller üzerinden yapılabiliyor. Bu da piyasanın doğru değer haritalarının oluşmasını sağlıyor. Bizde ise bu vergi, çoğu zaman düşük beyanı teşvik eden bir unsur haline geliyor. Bu nedenle sistemin bu yönüyle de yeniden ele alınması gerekiyor” dedi.

Dava sürecinde ev sahibi, ödenmeyen her iki kira dönemi için ayrı ayrı icra takibi başlattı. Kiracı, ödeme emirlerine itiraz etmeyip borcunu daha sonra kapatmış olsa da, Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan “iki haklı ihtar” kuralı gereği tahliyeden kurtulamadı.

• Kural: Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi, tahliye davası açmak için yeterli bir sebep kabul edilir.

• Kritik Nokta: Borcun ihtardan sonra ödenmiş olması tahliye sürecini durdurmaz. Eğer aynı yıl içinde iki kez gecikme yaşanmış ve ihtar çekilmişse, mülk sahibi tahliye hakkı kazanır.

Kararı veren İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi, bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olunmasının tahliye için yeterli olduğuna hükmetti.

Kiracıya Hangi Durumlarda İhtar Çekilir?

Uzmanlara göre ev sahipleri aşağıdaki durumlarda kiracıya ihtar çekme hakkına sahiptir:

• Kira bedelinin zamanında ödenmemesi
• Aidat veya yan giderlerin aksatılması
• Evin sözleşmeye aykırı kullanılması
• Mülke zarar verilmesi veya özen gösterilmemesi
• Komşuların rahatsız edilmesi (gürültü, huzur bozma vb.)
• Ev sahibinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacının doğması
• Binada yıkım, esaslı tadilat veya yeniden inşa gerekliliği

“İki Haklı İhtar” Neden Önemli?

Hukuki düzenlemeye göre, bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar alan kiracı, borcunu sonradan ödese bile tahliye riskiyle karşı karşıya kalabiliyor. Bu nedenle kiracıların ödemelerini düzenli yapması, ev sahiplerinin ise süreci hukuka uygun şekilde yürütmesi büyük önem taşıyor.

Mülkün Kullanımı ve Özen Borcu

• Evin kira sözleşmesine aykırı bir şekilde kullanılması.

• Kiralanan mülke gerekli özenin gösterilmemesi (zarar verilmesi).

• Komşuların rahatsız edilmesi ve huzur bozucu davranışlar.

Mülk Sahibinin İhtiyaçları

• Mülk sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının doğması.

Yapısal Durumlar

• Binada esaslı bir onarım, genişletme veya yıkım gerekliliğinin ortaya çıkması (bu durumlarda mülkün kullanımı imkansız hale geliyorsa).

3. Önemli Uyarılar

• İspat: İhtarların noter kanalıyla veya yazılı (iadeli taahhütlü mektup vb.) yapılması, olası bir mahkeme sürecinde "haklı ihtar" statüsünü ispatlamak için kritiktir.

• Süreç: İki haklı ihtarın oluşması için gecikmelerin aynı kira yılına ait olması gerekir.

Son karar, özellikle kira uyuşmazlıklarının arttığı büyük şehirlerde hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından dikkatle takip edilmesi gereken bir gelişme olarak değerlendiriliyor.

Artan gayrimenkul hareketliliği, kiracılı taşınmazların satışını da beraberinde getiriyor. Bu süreçte hem kiracılar hem de yeni malik açısından hakların nerede başlayıp nerede bittiği merak konusu oluyor. Kiracıların en büyük endişesi “Yeni malik beni çıkarır mı?” sorusu etrafında şekilleniyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, satış sonrası oluşan hukuki tabloyu değerlendirdi.

Satış, Kira İlişkisini Sona Erdirmiyor

Kiracının oturduğu konutun ya da faaliyet gösterdiği işyerinin satılması, çoğu zaman belirsizlik ve endişe yaratıyor. Oysa hukuki düzenlemeler bu konuda oldukça net bir çerçeve sunuyor. Taşınmazın mülkiyetinin devri, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmiyor. Yeni malik, mevcut sözleşmenin tarafı haline gelerek kira ilişkisinin devamını sağlıyor. Bu durum, kiracının sözleşmeden doğan haklarının korunduğu anlamına geliyor.

Av. Elvan Kakıcı Şimşek’e göre bu noktada en önemli unsur, mevcut kira sözleşmesinin tüm hükümleriyle birlikte geçerliliğini sürdürmesi. Kiracı, sözleşmede yer alan şartlar doğrultusunda taşınmazı kullanmaya devam ederken, yeni malik de aynı şartlara bağlı kalmak zorunda.

Yeni Malik İçin Sınırlar Net, İstisnalar Belirli

Satış sonrası en çok merak edilen konulardan biri, yeni malikin kiracıyı çıkarma hakkı. Hukuk burada keyfiliğe izin vermiyor. Yeni malik, yalnızca kendisi veya yakınlarının gerçek ve zorunlu ihtiyacı bulunması halinde, kanunda öngörülen usullere uygun şekilde tahliye talebinde bulunabiliyor. Bunun dışında, sırf taşınmazı satın aldığı için kiracıyı çıkarma hakkı bulunmuyor.

Bu nedenle kiracının, yalnızca mülkiyet değişti diye taşınmazı boşaltmak zorunda olduğu yönündeki yaygın inanışın hukuki bir karşılığı yok.

Yeni Malik ile Yeni Dönem: Bildirim ve Devam Eden İlişki

Taşınmazın el değiştirmesiyle birlikte kira ilişkisi kesintiye uğramıyor, sadece taraf değişikliği yaşanıyor. Bu noktada yeni malikin kiracıya satış hakkında bilgi vermesi gerekiyor. Kiracıya yapılan bu bildirimle birlikte kira bedelinin artık yeni malike ödeneceği ve sözleşmenin onunla devam edeceği netleşiyor. Böylece kira ilişkisi kesintisiz bir şekilde sürdürülüyor.

Tek İmza, Uzun Vadeli Sonuç: Tahliye Taahhütnamesi

Kiracının geçmişte imzaladığı belgeler, satış sonrasında da etkisini sürdürebiliyor. Özellikle tahliye taahhütnamesi, çoğu zaman göz ardı edilen ancak sonucu doğrudan etkileyen bir unsur olarak öne çıkıyor. Eğer kiracı, önceki malike belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiyse, bu belge geçerliliğini koruyor. Yeni malik de bu taahhüde dayanarak tahliye talebinde bulunabiliyor.

Sözleşme Değişmez, Şartlar Aynen Devam Eder

Taşınmazın satılması, yeni malike sözleşme şartlarını değiştirme yetkisi tanımıyor. Kira bedelinin artırılması, ödeme koşullarının değiştirilmesi ya da sözleşmeye yeni hükümler eklenmesi tek taraflı olarak mümkün değil. Mevcut sözleşmede yer alan kira artış oranı ve diğer tüm şartlar, yeni malik açısından da bağlayıcılığını sürdürüyor.

“Haklar Bilinirse Endişe Ortadan Kalkar”

Av. Elvan Kakıcı Şimşek, sürecin doğru anlaşılmasının önemine dikkat çekerek, “Kiracılı bir taşınmazın satılması, kiracının hukuki statüsünü ortadan kaldırmaz. Aksine, sözleşme ile güvence altına alınmış haklar aynen devam eder. Kiracılar, yalnızca mülkiyet değişti diye tahliye edilme korkusu yaşamamalı; ancak yeni malikin kanundan doğan haklarını da göz önünde bulundurarak süreci bilinçli şekilde yönetmelidir.” dedi.

Hukuki Bilinç, Taraflar İçin En Güçlü Koruma

Kiralanan bir taşınmazın satışı, hem kiracılar hem de yeni malik açısından yeni bir hukuki denge oluşturuyor. Bu dengede hak kaybı yaşamamak, büyük ölçüde mevcut sözleşmenin ve yasal düzenlemelerin doğru anlaşılmasına bağlı. Bu süreçte bilgi sahibi olmak, tarafların en güçlü güvencesi olmaya devam ediyor.

Elvan Kakıcı Şimşek, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Özel hukuk alanında yüksek lisans yapmıştır. 2003-2005 yılları arasında Londra’da bir hukuk bürosunda çalıştıktan sonra 2007 tarihinden bu yana Kakıcı Şimşek hukuk bürosunun kurucu ortaklarındandır. Özellikle Gayrimenkul hukuku, Aile hukuku, medeni hukuk başta olmak üzere özel hukuk alanında uzmanlaşmıştır. Ayrıca son zamanlarda girişimcilerin ihtiyaçları ile ortaya çıkan Girişim Hukuku üzerine de çalışmalar yapmaktadır. Makaleleri çeşitli yazılı ve dijital basımlarda yayınlanmakta olup hukukçunun akademik yönünü sürekli geliştirmesini çok önemsemektedir. Türkiye Kadın Girişimciler Derneği, Özyeğin Üniversitesi 10.000 Kadın Mezunları Derneği ve İstanbul Barosu üyesidir. Sosyal sorumluluk projelerini desteklemekte ve "toplumsal cinsiyet eşitsizliği” kavramı üzerinde Türk toplumundaki kadının yeri konusunda yapılan her türlü sosyal farkındalık çalışmalarının gönüllü destekçisi olmaktadır. 2 çocuk annesidir.

https://www.kakicisimsek.com/

Türkiye’de yürürlükte olan kira hukukuna göre kira sözleşmeleri genellikle her yıl otomatik olarak uzuyor ve kiracı, 10 yıllık uzama süresi dolmadan doğrudan tahliye edilemiyor. Ancak bazı özel durumlarda ev sahibi mahkeme yoluyla tahliye talebinde bulunabiliyor.

Görselde öne çıkan tahliye nedenleri arasında şunlar yer alıyor:

• Kiracının kirayı sürekli geciktirmesi veya eksik ödemesi

• Aidat borcunun ödenmemesi

• İki farklı ay için iki haklı noter ihtarı alınması

• Tahliye taahhüdü verilmiş olması

• Kiracının komşuları rahatsız etmesi

• Konuta zarar verilmesi veya kötü kullanılması

• Kiracının başka bir konutunun bulunması

• Ev sahibinin ya da yeni malikin konut ihtiyacının doğması

• Konutta büyük tadilat veya yeniden inşa gerekliliği

• Kiracının kira bedelini emsal seviyeye çıkarmaması

Ayrıca görselde, kiracının kirayı başka bir kişinin IBAN hesabına göndermesi, kira ödemelerini elden yapıp makbuz almaması gibi durumların da hukuki süreçte sorun yaratabileceğine dikkat çekiliyor.

Uzmanlar: Her tahliye için delil ve mahkeme süreci gerekiyor

Hukukçulara göre bu maddelerin çoğu doğrudan tahliye anlamına gelmiyor. Ev sahibinin iddialarını noter ihtarı, ödeme kayıtları, sözleşme ve diğer belgelerle ispatlaması gerekiyor. Çoğu durumda tahliye işlemi için mahkeme kararı alınması şart.

Özellikle kiracının kira ödemelerini aksatması halinde ev sahibi icra yoluna başvurabiliyor. Eğer kiracı 7 gün içinde itiraz etmez veya borcu ödemezse, tahliye süreci hızlanabiliyor.

Kira krizinin gölgesinde yeniden tartışılıyor

Son yıllarda büyük şehirlerde artan kira fiyatları nedeniyle kiracı–ev sahibi anlaşmazlıkları sık sık gündeme geliyor. Uzmanlar hem kiracıların hem de ev sahiplerinin hak kaybı yaşamaması için:

• kira sözleşmelerinin yazılı yapılmasını

• ödemelerin banka üzerinden gerçekleştirilmesini

• resmi ihtar ve belgelerin saklanmasını öneriyor.

Bu konuda Uzman Bir Emlakçıya ihtiyaç vardır ayrıca Gayrimenkul konusunda uzman bir Avukata'da bu haber bilgi amaçlıdır sizin kiracınızın durumunu bilmeden buradaki durumlar dahilinde çıkma ihtimali yüksek olabilir.

Oysaki hem tekli binalarda hem de site içerisindeki yapılarda dükkânların önündeki alan, büyüklüğü ne olursa olsun binanın ortak alanı olarak kabul edilir. Yani bu alanlar, binadaki tüm kat maliklerinin arsa payı oranına göre kullanım hakkına sahip olduğu ortak mülkiyet alanlarıdır.

Bu nedenle hiçbir kat maliki — buna dükkân sahipleri de dahil — ortak alanların herhangi bir bölümünü tek başına kullanımına alamaz. Eğer bir dükkân sahibi, binadaki dükkânın önündeki bölgeyi “sadece benim” diyerek kullanıyor ve fiilen kendi alanı gibi değerlendiriyorsa, diğer kat malikleri buna karşı hukuki haklarını kullanabilir.

Bu durumda bina yönetimi ve kat malikleri, dükkân sahibinden ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talep edebilir. Ayrıca bina yönetimi isterse bu alan için dükkân sahibiyle bir kira sözleşmesi yaparak kullanımına izin verebilir. Eğer dükkân sahibi bu alanı sürekli kullanmak istiyorsa, kat maliklerinin onayıyla bu alanı satın alması da talep edilebilir.

Böyle bir durumda elde edilecek kira ya da satış geliri, bina yönetimine ve dolayısıyla tüm kat maliklerine ek bir gelir kaynağı oluşturur.

Bu nedenle eğer binanızda ya da sitenizde bir dükkân sahibi dükkân önündeki ortak alanı kendi mülkü gibi kullanıyorsa, bu alanın aslında tüm kat maliklerine ait ortak alan olduğunu bilmek ve buna göre işlem yapmak büyük önem taşıyor.

Kira Sözleşmesi Bitiyor Hemen Çıkar Bu Sözlere kesinlikle itibar etmeyiniz.

Gayrimenkul Uzmanı Kadir Özel'e göre, kiracılı bir mülk satın almadan önce sözleşmenin detaylı şekilde incelenmesi büyük önem taşıyor. Aksi halde yeni malik, uzun sürebilecek hukuki süreçlerle karşı karşıya kalabiliyor.

📌 Satın Almadan Önce Bu 3 Konuya Dikkat

1️⃣ Kira bedeli: Mevcut kira tutarı piyasa koşullarına uygun mu?
2️⃣ Sözleşme tarihi ve süresi: Kira sözleşmesi ne zaman başladı, ne zaman sona eriyor?
3️⃣ Tahliye şartları: Sözleşmede özel tahliye hükümleri var mı, kiracının hukuki durumu nedir?

Bu başlıkların dikkatle analiz edilmesi, yatırımın kârlılığı ve hukuki güvenliği açısından kritik rol oynuyor.

✍️ Ev Sahibi Kendisi Oturacaksa Süreç Nasıl İşliyor?

Evi kendi konut ihtiyacı için satın alan yeni maliklerin de belirli yasal yükümlülükleri bulunuyor. Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekiyor.

Bu bildirimin ardından 6 ayın sonunda tahliye davası açma hakkı doğuyor. Ancak sürecin usule uygun yürütülmemesi durumunda dava reddedilebiliyor.

Emlak Uzmanı Kadir Özel Uyarıyor , kiracılı bir mülk satın almadan önce mutlaka bir hukukçuya veya Uzman bir Gayrimenkul Uzmanına danışılmasını öneriyor. Doğru analiz ve zamanında atılan adımlar, olası mağduriyetlerin ve uzun süren dava süreçlerinin önüne geçiyor.

Her zaman Uzmanından yardım alınız.

Türkiye'de kanunlar genel olarak kiracı hakları davaları çok uzun sürüyor bunların yaşanmaması için kesinlikle uzman bir emlak danışmanıyla hareket ediniz. Aksi takdirde çok uzun soluklu ve sıkıtılı sürece girersiniz. Emlakçıya hizmet bedeli vermemek için bir çok kişi bu gibi durumlardan direk mal sahibiyle irtibat kurarak alım satım işini kendileri çözmeye çalışır.

Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa ile cevap aradık.

Son dönemin en büyük tartışma konularından biri kiralık evler.

Özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde pek çok daire için ederinin çok üzerinde rakamlar telaffuz ediliyor. Daha uygun fiyata ev bulamayıp yüksek kiralara 'evet' diyen ve sonrasında ödeme zorluğu çeken kiracılarla ilgili örneklere de sık sık rastlanıyor.

Vadesinde ödenmeyen kiralar, mülk sahipleriyle kiracıları karşı karşıya getiriyor. Sözleşmede belirtilen tarihte kirasını alamayan bazı ev sahipleri, paralarını gecikme faiziyle birlikte tahsil etmek istiyor.

İstanbul Kadıköy’de 1+1 dairede iki arkadaşıyla yaşayan S.O. da ev sahibinin faiz talebiyle karşılaşanlardan…

S.O., “Beş ay önce ben ve iki arkadaşım 18 bin 500 liraya evi kiraladık. İlk aylarda kiramızı günü gününe ev sahibinin hesabına yatırdık. Ancak Aralık ayının kirasında 3 bin liramız çıkışmadı ve kirayı beş gün geciktirdik. Ev sahibini arayarak durumu anlattık ve 10 gün süre istedik. Kendisi ödenmemiş günler için faiz işleyeceğini söyledi hatta bu sürecin daha da uzaması halinde evi boşaltmamızı istedi” dedi.

Ev sahibinin mağdur olduğunu kabul eden S.O., “Ev sahibinin mağdur olduğunun farkındayız ama kiramızı ödemeyecek de değiliz. Sadece alacaklarımızda sorunlar oldu, paramız tamamlanmadı. Bunu da 10 gün sonra tamamlayacağız. Hemen faizden bahsedilmesi bize biraz abartı geldi” ifadelerini kullandı.

1) GECİKEN KİRA ÜCRETİNE FAİZ UYGULANABİLİR Mİ?

Konuyla ilgili Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa’ya danıştığımda, “Bizim sözleşme hukukumuz sözleşme serbestisi ilkesi üzerine kurulmuştur. Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler. Ancak sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) yedek kuralları devreye girer. Tabii kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür” dedi.

Kısa, bu genel bilgilerden sonra şöyle devam etti:

“Borçlunun temerrüdü haline ilişkin TBK’nin 120’nci maddesinde uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranı, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Özetle; kira sözleşmesinde belirli bir vade öngörülmüşse ve kira borçlu tarafından süresinde ödenmemişse, borçlu temerrüde düşmüş olacağından faiz işlemeye başlayacaktır. Buna ilişkin illa ki sözleşmede hüküm olma zorunluluğu da bulunmamaktadır. Ancak sözleşmede bir hüküm varsa, kanuna aykırı olmadıkça bu uygulanır.”

2) FAİZ ÜCRETİ NASIL BELİRLENİYOR?

Geciken kiranın faizi neye göre belirleniyor? Örneğin 10 bin lira olan kira 10 gün gecikti diyelim, oransal olarak nasıl bir faiz işleyecek?

“Bu durumda öncelikle taraflar arasındaki sözleşme hükümleri incelenmelidir” diyen Ümit Yasin Kısa, “Kira sözleşmesinde buna dair hüküm varsa buradaki faiz oranı uygulanmalıdır. Bu oran yıllık temerrüt faizinin 2 katından fazla olamaz. Örneğin yıllık temerrüt faizi yüzde 9'sa en fazla yüzde 18 olabilir. Eğer sözleşmede böyle bir düzenleme yoksa veya ilgili kısım tamamen geçersizse kanuna bakılacaktır. Buna göre de yıllık temerrüt faizi uygulanacaktır” dedi ve ekledi:

“Bu halde yıllık yüzde 9 faizin uygulanacağını varsayarsak, 365 günlük faiz yüzde 9'sa bunun üzerinden 10 günü hesaplayıp 24,66 lira işlemiş faiz buluruz. Bahsi geçen faizin yıllık basit faiz olduğu hususunu da atlamamak gerek.”

3) KİRACININ ÖDEMELERİN ZAMANLAMASI KONUSUNDA ESNEKLİĞİ VAR MI?

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya verenin, kiracıdan kira bedelinin zamanında ve tam olarak ödemesini talep etmesi en temel hakkı… Peki kiracıya bu bağlamda tanınmış bir esneklik var mı?

Ümit Yasin Kısa, “Uygulamada kira sözleşmelerinin ödeme gününün ayın başlangıcı seçildiği veya bazen 'Ayın 1'i ile 5’i arasında' gibi ifadelerle belirlendiği görülmektedir. Ödeme gününün net bir şekilde belirlenmesi kiraya verenin ödemenin geleceği günü net bir şekilde bilmesine olanak sağlamaktadır. Belli bir tarih aralığı verilmesi hali ise kiracının elini biraz rahatlatmakta ve birkaç gün içerisinde ödeme yapabilme imkânı sağlamaktadır” dedi.

Kısa, şöyle devam etti:

“Her hâlükârda belirli bir tarih aralığı verilen durumlarda da ödeme için son gün belirlenmiş olduğundan ve çoğunlukla da kiracılar tarafından bu son günde ödeme yapıldığından aslında fiilen ödeme günü de belirlenmiş oluyor. Şahsen 1-5 gün aralığında verilen ödeme tarihlerinin tek gün belirlenen hallerden çokça bir farklılığa sebep olduğunu düşünmüyorum, en nihayetinde iki yöntem için de son ödeme günü bir şekilde belirlenmiş oluyor.”

Ev sahibi Ben oturacağım diye evden çıkarıp başkasına kiraya verebilir mi Bu durumda kiracının hakları neler Tazminat davası açılabilir mi

Ev sahibi 'Ben oturacağım' diye evden çıkarıp başkasına kiraya verebilir mi? Bu durumda kiracının hakları neler? Tazminat davası açılabilir mi?

4) KİRACI ÖDEMEYİ GECİKTİRDİĞİNDE KİRAYA VERENİN HAKLARI NELER?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesinde bu konunun detaylarının açıkça belirtildiğini söyleyen Ümit Yasin Kısa, şu noktaların altını çizdi:

-- Kanunda şöyle bir detay yer alıyor: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

-- Buna göre kira borcunu zamanında ödemeyen kiracıya karşı haklı ihtar yapılıp tahliye davası açılabilir. Benzer şekilde borcunu ödemeyen kiracıya doğrudan icra takibi yapılarak tahliye istemli ödeme ve tahliye emri de icra müdürlüğü marifetiyle gönderilebilir.

5) ÖDENMEMİŞ KİRA DIŞINDA KİRACININ TAHLİYESİNE YOL AÇACAK NEDENLER NELERDİR?

Bu sorumuza, “Kiraya verenin kiracısını tahliye ettirebilmesi imkânı kanunda sınırlı sayıda ve belli şartlara bağlanarak belirlenmiştir” cevabını veren Ümit Yasin Kısa, şu detayları paylaştı:

-- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesinde belirtilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kiracıyı tahliye ettirebilir.

-- Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

-- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Şimşek, kira uyarlama davası açılması için gerekli şartları ve dikkat edilmesi gerekenleri şöyle anlattı:

Hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilir

“Kira bedelini uyarlanması davaları Türk Borçlar Kanunu madde 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak talep edilebilen bir dava türü olarak karşımıza çıkmaktadır. Uyarlama davasına yönelik kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemişse de ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte derhal davanın ikame edilmesinde fayda vardır. Zira kira bedelinin uyarlanması ile ilgili olarak hakim dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uyarlama kararı vermektedir. Burada da kira tespit davalarında olduğu gibi; kira bedelinin uyarlanması talebinde sözleşmenin taraflarından hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilmektedir.

TBK M.138’e Göre; Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanmasını İsteme veya Bunun Mümkün Olmaması Halinde Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılabilmesi İçin Aşağıda Sayılacak Şartların Birlikte Gerçekleşmesi Gerekmektedir:

1- Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını isteyebilmek için öncelikli olarak taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması gerekmektedir.

2- Sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durum olarak yakın dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış olan Covid-19 pandemisini ve ülkenin içinde bulunduğu ciddi ekonomik kriz ve yüksek enflasyonu örnek gösterebiliriz.

3-  Ortaya çıkan olağanüstü durum borçlu tarafından kaynaklanmamış olmalıdır.

4-  Bu durum, taraflarca sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut durumu bozarak borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve artık sözleşmenin ifasını borçludan beklenemeyecek şekilde değiştirmiş olmalıdır. Aşırı ifa güçlüğü yine somut olaya göre değişiklik gösterebilmekte ve borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşüp düşmediği hakim tarafından her dava özelinde ayrıca değerlendirilmektedir.

5-  Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak örneğin ihtirazı bir kayıt ile ifa etmiş olmalıdır. Bu noktada borçlu uyarlama talebi için şartları oluştuğu halde herhangi bir ihtirazı kayıt düşmeksizin ve dava açmaksızın borcunu ödemeye devam etmişse artık bu ödemeleri geri alamayacaktır. Çünkü kira sözleşmesinin uyarlanması hakkında verilen kararlarda yukarıda da açıklandığı üzere kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uyarlanmaktadır.   

Sözleşmenin direkt feshinin mahkemeden talep edilebilmesi mümkün değil

İşbu gerçekleşmesi halinde taraflar sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilmektedir. Bunun mümkün olmaması hâlinde ise sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektedir. Ancak; sözleşmenin uyarlamasını talep etmeden Türk Borçlar Kanunu madde 138’e dayanılarak aşı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin direkt feshinin mahkemeden talep edilebilmesi mümkün değildir. Kanun borçluya bu hakkı  terditli olarak talep edilebilmek üzere tanımaktadır.

Kira Tespit Davası ile Kira Sözleşmesi Uyarlama Davası Arası Farklar Nelerdir;

Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken kira bedeli uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak talep edilebilmektedir. Kira bedelini uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinde herhangi bir belirsizlik veyahut aşırılık aranmazken kira bedeli tespiti davalarında; sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması veya belirlenmişse de kira artış oranı için üst sınırın aşılmış olması ya da herhangi bir belirleme olmasına bakılmaksızın taraflar arasındaki sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması gerekmektedir. Ancak kira bedeli uyarlama davalarında yukarıda sayılan aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla sözleşme süresine veya hükümlerine bakılmaksızın uyarlama talep edilebilmektedir.”

Elvan Kakıcı Şimşek, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Özel hukuk alanında yüksek lisans yapmıştır. 2003-2005 yılları arasında Londra’da bir hukuk bürosunda çalıştıktan sonra 2007 tarihinden bu yana Kakıcı Şimşek hukuk bürosunun kurucu ortaklarındandır. Özellikle Gayrimenkul hukuku, Aile hukuku, medeni hukuk başta olmak üzere özel hukuk alanında uzmanlaşmıştır. Ayrıca son zamanlarda girişimcilerin ihtiyaçları ile ortaya çıkan Girişim Hukuku üzerine de çalışmalar yapmaktadır. Makaleleri çeşitli yazılı ve dijital basımlarda yayınlanmakta olup hukukçunun akademik yönünü sürekli geliştirmesini çok önemsemektedir. Türkiye Kadın Girişimciler Derneği, Özyeğin Üniversitesi 10.000 Kadın Mezunları Derneği ve İstanbul Barosu üyesidir. Sosyal sorumluluk projelerini desteklemekte ve "toplumsal cinsiyet eşitsizliği” kavramı üzerinde Türk toplumundaki kadının yeri konusunda yapılan her türlü sosyal farkındalık çalışmalarının gönüllü destekçisi olmaktadır.  2 çocuk annesidir.

Çayır Yazan Tapular Alnır Satılır mı?

Ancak buradan tapuda çayır yazan yerlerin yalnızca park, bahçe olacağı ya da imar gelmeyeceği anlamı çıkmamalıdır. Bu tür bölgelere de belli bir süre sonra veya imar barışları esnasında sanayi, konut tipi gibi imarlar gelebilmektedir. Bu konuda bağlı bulunduğunuz belediyeye başvurarak çok detaylı bilgiler edinebilirsiniz.

Usul olarak ilk yapmanız gereken parsel sorgu bilgi ekranlarından alanı çok detaylı bir şekilde analiz etmeniz gereklidir. Ardından aklınıza takılan tüm soruları toplayın ki belediyeye başvuru sırasında tekrar tekrar işlem yapmanıza gerek kalmasın.

Tam da bu söze yönelik bir bilgi aktaracağım sizlere

E devletinize girip şimdi aktardıklarımı yaparsanız evinizi malınızı garantiye alacaksınız.

Örneğin eğer ev eşinizin üzerine kayıtlı ise, resmiyette bu evde hiçbir hakkınız olmaz.

Bu konuda başınıza beklenmedik hususlar gelebilir..

Mesela sizden habersiz satabilir veya eşiniz dolandırılabilir ya da eşinize güvenmiyor olabilirsiniz. Evinizde bir söz hakkınızın olmasını istiyorsanız madde madde bir yol göstereceğim sizlere..

- E devlete giriyorsunuz arama bölümüne  weptapu yazıp uygulamaya git diyoruz.

(arama motorundan direk webtapu.tkgm.gov.tr adresinden de ulaşabilirsiniz)

- Şimdi online tapu sistemine bağlandık sol üst çizgiye tıklayalım.

- Başvuru yap seçeneği seçip gidiyoruz. Aşağıda diğer işlemler için tıklayın yazıyor. Buraya tıkladık.

-Seçeneklerden aile konutu şerhini seçip ileri diyorsunuz.

- Buraya hangi ev ile ilgili işlem yapmak istiyorsanız o evin adresini yazıyorsunuz ileri diyelim il ilçe bilgilerini yazıp devam edin.

- Evin aile konutu olduğuna dair muhtarlıktan aldığınız basit bir evrak yüklüyorsunuz. Yükleyip ilerliyorsunuz. Bilgilendirildim deyip başvuruyu tamam diyelim

-Şimdi randevu günü tapuya gidip imza attıktan sonra eşiniz sizden habersiz evi satamaz. Evle ilgili hiçbir işlem yapamaz..

Bu bilgileri sizle paylaştım bir yere not edin..  dediğimiz gibi “Dünyanın bin bir türlü hali var.”

Emlak Verginizi Ödemeyi Unutmayın !

2023 yılı emlak ve çevre temizlik vergisi ikinci taksit ödemeleri için verilen süre 30 Kasım Perşembe günü sona eriyor.

Emlak vergisi, evinizin, iş yerinizin kayıtlı olduğu ilgili belediyeye ödenecek olup, ödeme yöntemleri ile ilgili olarak gayrimenkulün kayıtlı olduğu ilgili belediyeden bilgi alınması mümkün.

Ayrıca birçok belediye internet üzerinden ödeme alabildiği gibi, bazı belediyeler için vergi ödemeleri e-devlet üzerinden de yapılabiliyor.

Emlak vergisinin zamanında ödenmemesi durumunda, geciken taksit tutarı için ödemenin geciktiği her ay ve kesri için yüzde 2,5 olarak uygulanacak, bu yüzden ödemelerinizi geciktirmeyin..

Samet Hızalan

Kiracı ve konut sahibinin arasındaki uyuşmazlıkların hızlı bir şekilde çözümü için devreye giren arabuluculara "elektrik, su, doğalgazı kesme ve bunun yanı sıra, saati sökme" şikayetleri de taşındı. Sabah gazetesinden Hazal Ateş’in haberine göre, özellikle İstanbul, İzmir ve Ankara gibi büyük kentlerde eşyalı, fatura tutarları kira tutarına dahil edilen evlerde yüzde 25 yasal artışı kabul etmeyen bazı konut sahipleri elektrik şartelini indiriyor. Suyu kesiyor ve aynı zamanda, abonelikleri iptal ettiriyor. Türk Ceza Kanunu (TCK) ve Borçlar Kanunu'na göre aboneliği iptal ettirmek suç teşkil ederken, yargı ise bu konuda maddi ve manevi tazminata hükmediyor.

"KİŞİLİK HAKLARINA SALDIRI"

Türk Ceza Kanunu'na göre, bireylerin farklı sebeplerle haksız yere "huzur ve sükununu" bozmayı suç kabul ediyor. Elektrik, su ve doğal gazı kesmek de bu doğrultuda değerlendiriliyor. Konut sahibi herhangi birinde aboneliği iptal eder veya keserse kiracının huzur ve sükûnu bozmaktan suç duyurusunda bulunma hakkı doğuyor.

Örneğin, su sayacının sökülmesi kişilik haklarına saldırı niteliği taşıyor. Bu kapsamda, kiracıya manevi tazminat ödenmesi gerekiyor. Yüksek yargının da kiracının kirayı ödememesi halinde bile abonelik sözleşmeleri iptal edilemeyeceği yönünde onanmış kararları yer alıyor. Yargıtay'ın bu gibi davalarda kiracıya manevi tazminat, koşulları varsa maddi tazminat cezası şeklinde kararları bulunuyor.

BANKA HESABINI DA KAPATIYORLAR

Bazı konut sahipleri de kiranın yatırılmadığını iddia etmek amacıyla banka hesaplarını kapatıyor. Sözleşmedeki banka hesabının kapatılması halinde de kiracıya yeni hesabın iletilmesi zorunluluğu yer alıyor. Konut sahibi ısrarla bildirmezse kiracı PTT hesabı ile ödeme yapabiliyor ya da mahkemeye başvuru yaparak ödeme yeri tayin edilmesini talep edebiliyor. Böyle bir durumda mutlaka elden ve belgesiz bir şekilde ödeme yapılmaması gerekiyor.

BOŞANMA DURUMUNDA MAL PAYLAŞIMI NASIL YAPILIR?

Yasalara göre evliyken alınan malların çiftlerin aynı anda ortak olabileceği öğrenildi. Yani çiftin ortak malı olması halinde nasıl evliyken birlikte sahip olunursa boşanınca da bu maldan eşit oranda faydalanabilecekleri ifade edildi. Ev bazında bakıldığı zaman ise çiftin birlikte evliyken birikimleri ile aldıkları ev boşandıktan sonra eşit bir şekilde bölüşülüyor. Örneğin evlendikten sonra satın alınan bir ev boşanma durumunda eşler arasında yüzde 50 hisse ile paylaştırılır.

Kadının değil erkeğin geliri ile alınan bir ev dahi olsa yasalara göre birlikteyken alınan evin yüzde 50 hisse ile paylaşılacağı öğrenildi. Fakat bir istisna durumda çiftlerin bu evden hisse alamayacakları ifade edildi.

MİRAS KALAN EV BOŞANDIĞIN EŞ İLE PAYLAŞILABİLİR Mİ?

Evlilik birliği içerisinde edinilen tüm mallar ortak olarak paylaştırılırken bir istisna bulunmaktadır. Eğer bahsi geçen ev taraflardan birisine miras veya bağış yoluyla verilmişse bu mal ortak mal olarak değerlendirilmiyor. Bu mallar paylaşıma girmiyor ve taraflar birbirlerinden herhangi bir şekilde hak talep edemeyecekleri öğrenildi.

Bölünmüş malın satışında çıkan sorunların çözümü, genellikle kardeşlerden birinin diğerlerinin hissesini satın alması yoluyla çözülmekte. Ancak yıllardır yürürlükte olan uygulamaya göre kardeşler, mirasa konu olan taşınmazın devri için noter onaylı bir sözleşmeye ihtiyaç duyuyordu.

Yapılan düzenleme ile hisseli tapu devri için noter onayı şartı yürürlükten kaldırıldı. Yeni uygulamaya göre, bu tarihten itibaren miras payının kardeşe devri için iki taraf arasında yazılı bir sözleşme yapılması ve sözleşmenin imzalanması esnasında hisse sahibi tüm paydaşların hazır bulunması yeterli olmakta.

Hisseli tapuların satışı için hisse sahiplerinin ortak karar alması ve tapu işlemlerinde hazır bulunması gerekir. Taraflar, arzu etmeleri halinde tapu devir işlemlerini yürütmesi için avukatlarına vekalet verebilir. Hisseli tapu alırken ise Tapu Sicil Müdürlüğü ve noter işlemleri eksiksiz şekilde tamamlanmalı, satışa konu taşınmazın kesin ve net sınırları belirlenmeli ve parseller tespit edilmelidir.

Hisseli tapu satış işlemlerinde mutlak suretle aranan noter şartı, devir işlemlerine konu tarafların ağabey-kardeşlik ilişkisi içerisinde olması halinde aranmayacak.

Tarafların, aynı anne ve babaya sahip olmaları halinde miras kalan evin devir işlemleri için yazılı bir sözleşme yapılması yeterli olacak. Hisseli tapuların kesin satış işlemleri için, yüzdesine bakılmaksızın tüm pay sahiplerinin ortak onay şartı aranırken, tüm hisse sahiplerini temsil edecek bir avukata onay vermek ve yapılacak işlemleri kolaylaştırmak mümkün.

Satış işleminin ardından kendi payını satan tarafa, üzerinde anlaşılan payın maddi karşılığı ödenir. Hisseli tapu devri için ilçe belediyelerinde yürütülecek tapu işlemlerinde tüm hisse sahiplerinin hazır bulunması gerekmektedir.

EV SAHİBİ ÖLÜRSE KİRA SÖZLEŞMESİ NE OLUR?

Yasalara göre ev sahibinin ölmesi durumunda kira sözleşmesinde herhangi bir şekilde iptali gibi etkiler yansıtılmaz. Yani kira sözleşmesi bağlayıcıdır ve sona ermez. Fakat nasılsa ev miras kalırsa aynı şekilde kira sözleşmesi de miras kalacaktır. Ev sahibinin ölmesi durumunda evin yasal mirasçıları ev ile birlikte kira sözleşmesini de alırlar.

KİRA KİME ÖDENİR?

Durum bu şekilde iken yasal mirasçılara geçen kira sözleşmesinin ardından kiranın kime ödeneceği de en çok merak edilen konular arasında yer aldı. Evin ve sözleşmenin yasal mirasçılarına düşmesi hakkında herhangi bir şekilde sorun olmazken bazı durumlarda kira ödemelerinde sorunlar meydana gelebiliyor. Özellikle de mirasçı sayısının çok olması bazı anlaşmazlıkların ortaya çıkmasına neden oluyor. Bu nedenle burada dikkatli olması gereken kişi kiracıdır. Kiracı mirasçılara pay oranları kadar kirayı bölüştürüp göndermesi gerekmektedir. Aksi halde bir mirasçıya kira gönderilirse diğer kiracıların ihtar gönderme hakkı bulunmaktadır.

Olası bir durumda tüm hissedarlara kiracı ulaşamazsa da mahkemeye başvurması gerekmektedir. Ev sahibinin öldüğünü bildirmesi ile birlikte mahkeme tarafından banka hesabı belirlenir ve kiracı her ay parasını oraya aktarır. Bu sayede evin hissedarları yani yeni sahipleri kiralarına oradan ulaşabilmektedir.