Ben Kadir Özel. EMLAK34 Gayrimenkul Danışmanlığı işletme sahibiyim 30 yıllardır İstanbul'un Avrupa Yakası ile Trakya bölgesinde gayrimenkul danışmanlığı yapıyorum. Özellikle Beylikdüzü, Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri bölgelerinde kiralama ve satış süreçlerinde aktif olarak görev alıyorum.

Her ay onlarca kira yenileme sürecine tanıklık ediyoruz. Sahadaki en büyük sorunlardan biri ise kira artış oranının yanlış hesaplanması ya da yasal sınırların bilinmemesi oluyor. Bu rehberde Ağustos 2026 kira zam oranının nasıl hesaplandığını, kimleri kapsadığını ve kiracı ile ev sahiplerinin nelere dikkat etmesi gerektiğini ayrıntılı şekilde anlatıyorum.

Ağustos 2026 Kira Zam Oranı Nasıl Hesaplandı?

TÜİK'in açıkladığı Temmuz 2026 verilerine göre;

• Aylık TÜFE: %1,78
• Yıllık TÜFE: %31,75
• 12 Aylık Ortalama TÜFE: %31,90

Kira artışında esas alınan oran aylık enflasyon veya yıllık TÜFE değildir.

Kanuna göre kira artışlarında esas alınan tek veri TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır.

Bu nedenle Ağustos ayında kira sözleşmesini yenileyecek konut ve çatılı iş yeri kiracıları için uygulanabilecek azami yasal artış oranı %31,90'dır.

Geçen Aya Göre Değişim

Temmuz 2026 kira artış oranı %32,03 olarak uygulanmıştı.

Ağustos ayında oran %31,90 seviyesine geriledi.

Bu düşüş büyük görünmese de son aylarda 12 aylık ortalama TÜFE'nin aşağı yönlü hareketini sürdürdüğünü gösteriyor.

Kira Artışında En Çok Yapılan Hata

Sahada sık karşılaştığımız yanlışlardan biri, ev sahiplerinin yıllık enflasyonu esas alarak kira artışı istemesi oluyor.

Oysa kira hesaplamasında;

❌ Yıllık TÜFE kullanılmaz.

❌ Aylık enflasyon kullanılmaz.

✅ Sadece 12 aylık ortalama TÜFE esas alınır.

Yasal Dayanak: Türk Borçlar Kanunu 344. Madde

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre;

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını geçemez.

Bunun pratik sonucu ise şöyledir:

Sözleşmedeki oran daha düşükse

Örneğin sözleşmede %25 yazıyorsa;

Ev sahibi %31,90 isteyemez.

Geçerli olan sözleşmedeki düşük orandır.

Sözleşmedeki oran daha yüksekse

Sözleşmede %45 veya %50 yazması sonucu değiştirmez.

Uygulanabilecek en yüksek oran yine %31,90 olacaktır.

Taraflar Daha Düşük Oranda Anlaşabilir

Kanun yalnızca üst sınırı belirler.

Kiracı ile ev sahibi isterse %20, %25 veya %30 gibi daha düşük bir oranda anlaşabilir.

İyi kiracısını kaybetmek istemeyen birçok ev sahibi bu yöntemi tercih etmektedir.

%25 Sınırı Artık Yok

2022 yılında getirilen geçici %25 kira artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.

Bugün uygulanan tek sistem;

12 aylık ortalama TÜFE esasına dayanmaktadır.

Ağustos 2026 Kira Hesaplama Tablosu

İş Yeri Kiralarında Durum Aynı mı?

Evet.

Ofis, mağaza ve dükkân gibi çatılı iş yerlerinde de uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı %31,90'dır.

Hâlâ birçok kişi ÜFE veya ÜFE-TÜFE ortalamasının geçerli olduğunu düşünse de mevcut uygulamada esas alınan oran yine 12 aylık ortalama TÜFE'dir.

5 Yılını Dolduran Kira Sözleşmelerinde Ne Oluyor?

Kira ilişkisi beş yılı geçtiğinde durum değişebilir.

Bu aşamadan sonra;

• emsal kira bedelleri,
• taşınmazın özellikleri,
• hakkaniyet ilkesi

dikkate alınarak mahkeme yeni kira bedelini belirleyebilir.

Özellikle piyasa rayicinin oldukça altında kalan eski sözleşmelerde kira tespit davaları gündeme gelebilmektedir.

Bu nedenle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin profesyonel destek alarak hareket etmesi önemlidir.

Kiracılar İçin Öneriler

• Öncelikle sözleşmenizdeki artış maddesini inceleyin.
• Zam oranını sözleşmenin yenilendiği aya göre hesaplayın.
• Artış talebini mutlaka yazılı olarak alın.
• Ödemelerinizi banka aracılığıyla yapın ve açıklama kısmına ay ile yılı mutlaka yazın.

Ev Sahipleri İçin Öneriler

• Her zaman yasal tavanı uygulamak en doğru ticari karar olmayabilir.
• Güvenilir ve düzenli ödeme yapan kiracıyı korumak uzun vadede daha avantajlıdır.
• Bölgenizdeki emsal kira bedellerini düzenli takip edin.
• Artışı yazılı şekilde ve zamanında bildirin.
• Artan kira gelirinin vergi yükümlülüklerini de göz önünde bulundurun.

EMLAK34 Değerlendirmesi

EMLAK34 Gayrimenkul olarak Beylikdüzü, Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri bölgelerinde yürüttüğümüz kiralama süreçlerinde şunu net biçimde gözlemliyoruz:

Yasal kira artış oranı ile piyasa kira değerleri her zaman aynı hızda hareket etmiyor. Özellikle yeni projelerde ve nitelikli konutlarda piyasa kira bedelleri daha yüksek seviyelerde oluşurken, mevcut kiracılar için uygulanan yasal artış sınırı farklı bir tablo ortaya çıkarabiliyor.

Bu nedenle sağlıklı bir kira ilişkisi yalnızca zam oranıyla değil; doğru hazırlanmış kira sözleşmesi, emsal analizleri ve taraflar arasındaki açık iletişimle mümkün oluyor.

Sık Sorulan Sorular

Ağustos 2026 kira zam oranı kaç?

%31,90

Ev sahibim %40 zam isteyebilir mi?

Hayır.

Yasal üst sınır %31,90'dır.

Sözleşmem Eylül ayında yenileniyor. Ben de %31,90 uygulayacak mıyım?

Hayır.

Her ay uygulanacak oran, sözleşmenin yenilendiği ay için açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE'ye göre belirlenir.

Depozito otomatik artar mı?

Hayır.

Depozito kendiliğinden artmaz. Taraflar karşılıklı anlaşarak yeni kira bedeline göre depozito güncellemesi yapabilir.

Sonuç

Ağustos 2026 itibarıyla uygulanabilecek azami kira artış oranı %31,90 olarak belirlenmiştir.

Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin yasal haklarını bilerek hareket etmesi, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçecektir.

EMLAK34 Gayrimenkul olarak kira sözleşmeleri, kira tespit süreçleri, emsal kira analizleri ve gayrimenkul danışmanlığı konularında Beylikdüzü, Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri başta olmak üzere tüm yatırımcılarımıza profesyonel destek sunmaya devam ediyoruz. 05325865557

Konut ve iş yeri kiralarında uygulanacak tavan zam oranı, TÜİK'in açıkladığı 12 aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalaması esas alınarak hesaplanıyor. Bu kapsamda Ağustos 2026 kira artış oranı yüzde 31,75 oldu.

Ağustos ayında kira artış tavanı yüzde 31,75

Türk Borçlar Kanunu kapsamında hem konut hem de iş yeri kiralarında, sözleşme yenileme dönemlerinde yapılabilecek zam oranı 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemiyor.

Temmuz ayı enflasyon rakamlarının açıklanmasının ardından Ağustos ayında yenilenecek kira sözleşmeleri için uygulanabilecek en yüksek artış oranı yüzde 31,75 olarak belirlendi.

Ev sahipleri bu oranın üzerinde zam talep edemez. Taraflar daha düşük bir artış oranında anlaşabilir ancak yasal sınırın aşılması mümkün değildir.

Kira artışı nasıl hesaplanıyor?

Kira artışı mevcut kira bedeline yüzde 31,75 oranının uygulanmasıyla hesaplanıyor.

Örnek hesaplama

• Mevcut kira: 20.000 TL
• Zam oranı: %31,75
• Zam tutarı: 8.024 TL
• Yeni kira bedeli: 28.024 TL

İş yerleri için de aynı oran geçerli

İşyeri kira sözleşmelerinde de artış oranı, sözleşmede farklı bir hüküm bulunsa bile yasal sınırlar çerçevesinde 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamıyor. Bu nedenle Ağustos ayında iş yerleri için uygulanabilecek azami zam oranı da yüzde 31,75 olacak.

Enflasyon verileri

TÜİK'in açıkladığı Temmuz 2026 verilerine göre;

• Aylık enflasyon: %1,78
• Yıllık enflasyon: %31,75
• 12 aylık TÜFE ortalaması (kira artış oranı): %31,75

Ev sahipleri ve kiracılar neye dikkat etmeli?

Uzmanlar, kira artışının yalnızca sözleşmenin yenilendiği tarihte uygulanabileceğini hatırlatırken, zam hesabının mevcut kira bedeli üzerinden yapılması gerektiğini belirtiyor. Taraflar karşılıklı anlaşmayla daha düşük bir artış oranı belirleyebilse de, yasal tavanın üzerindeki artış talepleri hukuken geçerli sayılmıyor.

Uluslararası yatırım, oturum izni ve vatandaşlık danışmanlığı alanında faaliyet gösteren Vesta Global, Fransa'daki yatırımcı ve girişimcilere yönelik oturum izni programlarını hizmet ağına ekledi. Program kapsamında uygun yatırım koşullarını sağlayan başvuru sahipleri ve aileleri Fransa'da oturum izni alabiliyor; Schengen Bölgesi'nde serbest dolaşım hakkından yararlanabiliyor ve Fransa'da yaşamak isteyen yatırımcılara çalışma hakkı sunuyor. Fransa'da en az beş yıl fiilen yaşayan ve yasal şartları sağlayan yatırımcılar vatandaşlık başvurusunda bulunabiliyor.

Fransız Ticaret ve Sanayi Odaları Birliği üyesi de olan Vesta Global’in Kurucu Ortağı Teuta Narazan, artık yatırımcıların önceliğinin yalnızca ikinci bir oturum kartı almak olmadığına dikkat çekerek, “Çocuklarının Avrupa'da eğitim görebilmesi, işlerini Avrupa pazarına taşıyabilmeleri, gerektiğinde Avrupa'da yaşayabilecekleri bir alternatif oluşturabilmeleri ve yatırımlarını farklı ülkelerde değerlendirebilmeleri önem kazanıyor. Fransa programı, Avrupa'nın en büyük ekonomilerinden birinde yatırım yaparken aynı zamanda Schengen Bölgesi'nde serbest dolaşım ile Fransa'da yaşama ve çalışma hakkı sunması nedeniyle öne çıkıyor" dedi.

Fransa’nın klasik Golden Visa ülkelerinden farklı olarak yalnızca gayrimenkul yatırımını değil, ekonomiye gerçek katkı sağlayan yatırımları desteklediğini kaydeden Narazan, “En az 300.000 Euro tutarında üretken yatırım yapan ve program şartlarını sağlayan yatırımcılar için hem iş geliştirme hem de uzun vadeli oturum planlaması açısından güçlü bir alternatif sunuyor." bilgisini verdi.

Avrupa'da yatırımcıların ilgisi oturum programlarına yöneliyor

Ekonomik ve jeopolitik belirsizlikler, eğitim ve yaşam kalitesi beklentileri ile varlıklarını farklı ülkelere yaymak isteyen yatırımcıların sayısını artırıyor. Küresel ölçekte 2025 yılında yaklaşık 142 bin dolar milyonerinin başka bir ülkeye taşınmasının beklendiğini gösteren araştırmalar, ikinci oturum ve alternatif yaşam planlarının artık yalnızca çok dar bir yatırımcı grubunun gündeminde olmadığını ortaya koyuyor. Türkiye’den yatırımcıların da özellikle Avrupa’da yaşam, çocukların eğitimi, Schengen Bölgesi’ne erişim, servetin farklı para birimleri ve getiri alternatifleri ile farklı coğrafyalara dağıtılması amacıyla Golden Visa ve oturum programlarına ilgisi yükseliyor.

Türkiye’den gelen talebin en somut örneklerinden biri Yunanistan’da görülüyor. Geçen yıl Türk yatırımcılara verilen Golden Visa izinleri yaklaşık yüzde 160 artması ve 3 bin 300’e yaklaşması Avrupa’da oturum arayışının ulaştığı seviyeyi gösteriyor. Portekiz’in yatırım yoluyla oturum programında da Türk vatandaşları öne çıkan başvuru grupları arasında bulunuyor.

Fransa klasik Golden Visa modeliyle çalışmıyor

Fransa, Portekiz ve Yunanistan gibi gayrimenkul yatırımı karşılığında oturum hakkı sağlayan klasik Golden Visa programlarından farklı bir modele sahip. Ülkede yalnızca konut veya ticari gayrimenkul satın almak oturum izni için yeterli olmuyor. Bunun yerine Fransa ekonomisine doğrudan katkı sağlayan yatırımcılar, girişimciler ve yenilikçi projeler Talent oturum izni kapsamında değerlendiriliyor.

Programın temel şartı: En az 300.000 Euro üretken yatırım

Fransa'daki yatırımcı oturum programının temel koşullarından biri, ülke ekonomisine doğrudan katkı sağlayacak en az 300.000 Euro tutarında yatırım yapılması.

Bu kapsamda yatırımcı;

· Fransa'da yeni bir şirket kurabiliyor,

· Mevcut bir şirkete yatırım yapabiliyor,

· Faaliyet gösteren bir işletmeyi satın alabiliyor,

· Veya en az %30 ortağı olduğu şirket aracılığıyla yatırım gerçekleştirebiliyor.

Başvurunun olumlu değerlendirilebilmesi için yatırımın ekonomik faaliyet oluşturması, istihdam yaratması veya mevcut istihdamın korunmasına katkı sağlaması bekleniyor.

Vesta Global, Türkiye’de Fransa oturum programına aracılık eden ilk ve şimdilik tek firma. Vesta Global Kurucu Ortağı Teuta Narazan “Türkiye’deki yatırım yoluyla oturum ve vatandaşlık programlarına aracılık hizmeti sunan öncü bir kuruluş olarak Fransa programını ilk sunan firma olmaktan gurur duyuyoruz. Yatırımcılarımıza, Fransa Hükümeti’nin uluslararası yatırımcıları çekmek amacıyla Fransız yasası (Loi n° 2016-274) kapsamında oluşturduğu bu program çerçevesinde, KPMG Avocats tarafından bilançoları incelenmiş ve program kapsamına uygun şirket hisselerini içeren yatırım alternatifleri sunuyoruz.”

Oturum kartı hangi hakları sağlıyor?

Program kapsamında uygun bulunan yatırımcılar ve aile bireyleri dört yıla kadar düzenlenebilen ve yenilenebilen Talent oturum izni alabiliyor. Bu oturum kartı; Fransa'da yaşama, çalışma, çocukların eğitim sisteminden yararlanabilmesi, Schengen Bölgesi'nde serbest dolaşım, eş ve çocukların başvuruya dahil edilebilmesi gibi önemli haklar sunuyor. Fransa'da sürekli yaşamayı tercih etmeyen yatırımcılar da program şartlarını yerine getirdikleri sürece oturumlarını sürdürebiliyor.

Beş yıl sonunda vatandaşlık başvurusu mümkün

Program yatırım karşılığında doğrudan vatandaşlık sağlamıyor. Ancak Fransa'da en az beş yıl fiilen yaşayan, Fransızca dil yeterliliği, topluma uyum ve diğer yasal koşulları sağlayan yatırımcılar ve aile bireyleri Fransız vatandaşlığı için başvuru hakkı elde edebiliyor. Fransa üniversitelerinden mezun olanlar için vatandaşlığa başvurunun hak edilmesi için gereken süre 3 yıl olabiliyor.

Fransa Talent Oturum Programı : Minimum 300.000 € üretken yatırım

· Yeni şirket kurma, şirket satın alma veya mevcut şirkete yatırım imkanı

· En az %30 ortaklık ile şirket üzerinden yatırım yapılabilmesi

· Eş ve çocukların başvuruya dahil olabilmesi

· Fransa'da yaşama ve çalışma hakkı

· Schengen Bölgesi'nde serbest dolaşım

· 4 yıla kadar düzenlenebilen ve yenilenebilen oturum izni

· Şartları sağlayanlar için 5 yıl sonunda vatandaşlık başvurusu imkanı

Endeks sonuçlarını değerlendiren Ekonomist Fatih Keresteci şunları söyledi: “AVM ciro endeksi 2026 yılı haziran ayında, geçen yılın aynı dönemine göre nominal %20,9 büyüdü. Bu oran, reel bazda %8,5’lik daralmaya işaret ediyor. Mayıs ayındaki kuvvetli performansın ardından Haziran’da oldukça cılız bir veri ile karşı karşıyayız. Burada iki etken birden rol oynuyor; ilk olarak Bayram etkisi, bu yıl Mayıs’ta, geçen yıl ise haziran ayında idi. İkincisi biraz yapısal; tüketicinin satın alma gücü zayıf olduğundan dolayı Mayıs’ta göreli olarak fazla alışveriş yapınca Haziran’da kemerleri sıkmak zorunda kalıyor.

Kategori bazlı rakamlarda son dönemdeki sert ayrışma Haziran rakamlarına da net bir şekilde yansımış: kapsam dahilindeki kategoriler arasında sadece kişisel bakım ve kozmetik kısmı reel büyüme kaydetmiş. Hem de ne büyüme, nominal %60,6, reel %21,6. Bunun tamamını adetsel bazla açıklamamız doğru olmayabilir zira bu kategorideki fiyat artışlarının göreceli olarak yüksek olduğunu biliyoruz. Mesela, İstanbul Ticaret Odası’nın İstanbul için yayımladığı enflasyon verilerine göre Haziran’da makyaj malzemeleri fiyatı aylık %13,6 artmış. Bununla birlikte, bu kategoride miktarsal büyüme de olduğunu tahmin ediyoruz zira tatil başlangıcı bu kategorideki ürünlere yönelik talebi kuvvetlendirir. Diğer kategoriler arasında enflasyona direnen tek alan %30,6 nominal büyüme ile yiyecek ve içecek. Bu kategoride de gözlemimiz fast-food tarafında hareketlilik olduğu ama diğer alt kategorilerin o kadar şanslı olmadığı yönünde. Hipermarket kategorisi için alışılmadık zayıflık, geçen yılın aynı dönemine göre nominal %9,1’lik büyüme bizde yaz tatili etkisinden kaynaklanıyor. Tatilini ev dışında geçirenlerin market alışverişi yapma eğilimi genelde yavaşlar. Uzun süredir listenin en dibinde yer alan ayakkabı kategorisindeki zayıflık ise ivmelenerek sürüyor. Haziran’da nominal bazda bile daralma kaydedilmiş.

Ziyaret sayısı da aynı paralelde zayıf bir performansa işaret ediyor. Önceki yıla göre %3,2 oranında küçülme olurken son 4 yılın en zayıf haziran ayı trafiği kayıt altına alınmış oldu.

Baz:2010 (2010 yılı metrekare başı ciro=100)

(Sektöre ait ciro endeksi, Anadolu ve İstanbul'un GLA büyüklükleri ağırlıklandırarak hesaplanmıştır.)

Haziran 2026 döneminde metrekare verimlilik endeksi, Mayıs 2026 dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde yüzde -12,4 oranında azalış göstererek 5.249 puan olarak kaydedildi.

AVM Endeksi verileri ikinci çeyrek bazında geçtiğimiz yılın ikinci çeyreği ile karşılaştırıldığında yüzde 30,67 oranında artış göstererek 2026 ikinci çeyrek döneminde 5.282 puana yükseldi.

Metrekare Başına Ciroda İstanbul Yine Öne Çıktı

Haziran ayında kiralanabilir metrekare başına düşen ciro, İstanbul’da 24.177 TL, Anadolu’da 17.236 TL, Türkiye genelinde ise 20.012 TL olarak gerçekleşti.

Çeyrek bazlı m2 başına düşen cirolarda ikinci çeyrekte bir önceki yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde yüzde 30,67’lik bir artış yaşanmıştır. 2026 yılı ikinci çeyrekte metrekare verimliliği 20.116TL şeklinde gerçekleşti.

Kategori Bazlı Ciro Endeksi

Yaz ve Tatil Döneminin Başlamasıyla Metrekare Verimliliğinde En Yüksek Artış “Kişisel Bakım ve Kozmetik” Kategorisinde Gözlemlendi

Haziran ayında kategoriler bazında metrekare verimliliğinde en yüksek artışın “Kişisel Bakım ve Kozmetik” kategorisinde yaşandığı görüldü. “Kişisel Bakım ve Kozmetik” kategorisi metrekare verimliliği geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre enflasyondan arındırılmadan yüzde 60,6 oranında artış kaydetti.

Geçtiğimiz yılın haziran ayı ile karşılaştırıldığında AVM’lerdeki “Yiyecek İçecek” kategorisinde yüzde 30,6, “Eğlence ve Hobi” kategorisinde yüzde 26,5, “Teknoloji” kategorisinde yüzde 26,4, “Diğer” kategorisinde yüzde 19, “Giyim” kategorisinde yüzde 15,6, “Hipermarket” kategorisinde yüzde 9,1’lik artış görülürken “Ayakkabı” kategorisinde yüzde -0,4’lik azalış yaşandığı görülmektedir.

(*Diğer kategorisi; yapı market, mobilya, ev tekstili, hediyelik eşya, oyuncak, kuyum, petshop, terzi ve ayakkabı tamir servisleri, döviz bürosu, kuru temizleme, eczane gibi mağazalardan oluşmaktadır.)

Tatil hazırlıklarının başlaması ve yaz dönemine özgü kişisel bakım ihtiyaçlarının artmasıyla, “Kişisel Bakım ve Kozmetik” kategorisinin diğer kategorilerden pozitif ayrışmasını sağladı. Haziran 2026 döneminde kategoriler bazında metrekare verimlilik endeksi, Mayıs 2026 dönemi ile karşılaştırıldığında ve enflasyondan arındırılmadan incelendiğinde; “Kişisel Bakım ve Kozmetik” kategorisinde yüzde 9,9’luk artış görülürken, “Yiyecek İçecek” kategorisinde yüzde -6,5, “Diğer” kategorisinde yüzde -8, “Hipermarket” kategorisinde yüzde -12,6, “Eğlence ve Hobi” kategorisinde yüzde -13, “Giyim” kategorisinde yüzde -13,8, “Teknoloji” kategorisinde yüzde -15,2 ve “Ayakkabı” kategorisinde yüzde -24,4’lük oranında azalış yaşandığı gözlenmektedir.

(*Diğer kategorisi; yapı market, mobilya, ev tekstili, hediyelik eşya, oyuncak, kuyum, petshop, terzi ve ayakkabı tamir servisleri, döviz bürosu, kuru temizleme, eczane gibi mağazalardan oluşmaktadır.)

Ziyaretçi Sayısı Endeksi

Haziran 2026 verileri bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde yüzde -3,15 oranında azalış olduğu gözlemlendi.

Mayıs 2026’ya göre ise ziyaretçi sayısında yüzde -11,53 oranında azalış kaydedildi

Ziyaret sayısı endeksinde ikinci çeyrek bazında geçtiğimiz yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında yüzde 4,95’lik artış görülmüştür.

Neo Portföy Gayrimenkul Yatırım Fonları Direktörü Deniz Şahinkaya, 2026’nın ilk çeyreğinde gayrimenkul yatırım fonu sektörünün büyüklüğünün yüzde 3,5 artışla 212,9 milyar TL’ye ulaştığını belirterek, Haziran 2026 itibarıyla ihraç belgesi onaylanan gayrimenkul yatırım fonu sayısının ise 298’e yükseldiğini ifade etti.

27 Fonla Farklı Yatırım Stratejileri Sunuyor

Neo Portföy’ün farklı yatırımcı profillerine hitap eden fon yapıları oluşturduğunu belirten Deniz Şahinkaya, “Fonlarımızın bir kısmı orta ve uzun vadede yüksek değer artışı potansiyeli taşıyan arsa ve arazi yatırımlarına odaklanırken, bir kısmı düzenli kira geliri üreten ticari gayrimenkullere yatırım yapıyor. Bunun yanında büyük şehirlerde değer artışı ve kira potansiyeli yüksek konutlara yatırım yapan halka açık gayrimenkul yatırım fonumuz da bulunuyor. Böylece farklı risk ve getiri beklentilerine sahip yatırımcılara çeşitli alternatifler sunabiliyoruz.” dedi.

Fon portföylerinde arsa ve arazilerin yanı sıra nitelikli konut projeleri, lojistik merkezleri, depolar, zeytinlikler ve ofis binalarının yer aldığını belirten Şahinkaya, yatırım kararlarında yalnızca bugünün değil geleceğin ekonomik ve demografik dinamiklerini dikkate aldıklarını söyledi.

Yatırımlar Güçlü Şehirlerde Yoğunlaşıyor

Neo Portföy fonlarının ağırlıklı olarak İstanbul, İzmir, Antalya, Çanakkale ve Muğla gibi ekonomik gelişimi yüksek şehirlerde yatırım yaptığını belirten Şahinkaya, her yatırım kararında bölgenin gelişim potansiyeli, altyapı yatırımları ve uzun vadeli değer üretme kapasitesinin değerlendirildiğini ifade etti.

Dört Yeni Fon Yolda

Gayrimenkul yatırım fonlarına ilginin her geçen gün arttığını söyleyen Şahinkaya, “2026 yılı içerisinde SPK nezdinde başvuru süreci devam eden dört yeni gayrimenkul yatırım fonumuz bulunuyor. Bunun yanında hazırlıkları devam eden yeni fon projelerimiz de var. Yatırımcıların değişen beklentilerine cevap verecek yeni stratejiler geliştirmeye devam ediyoruz.” diye konuştu.

Profesyonel Yönetim Yatırımın Yükünü Hafifletiyor

Doğrudan gayrimenkul yatırımının yalnızca taşınmaz satın almaktan ibaret olmadığını vurgulayan Deniz Şahinkaya, doğru lokasyon seçimi, imar süreçleri, kira yönetimi, hukuki işlemler ve satış zamanlaması gibi pek çok sürecin uzmanlık gerektirdiğini belirtti.

Şahinkaya, “Gayrimenkul yatırım fonları, yatırımcıların tüm bu süreçleri profesyonel ekipler tarafından yönetilen bir yapı içerisinde değerlendirmesine imkân tanıyor. Aynı zamanda portföy çeşitliliği, şeffaflık ve görece daha kolay likidite avantajı sağlayarak doğrudan yatırımlardaki önemli dezavantajları azaltıyor.” ifadelerini kullandı.

Türkiye Doğru Lokasyonda Hala Cazibesini Koruyor

Türkiye’de gayrimenkulün uzun vadede güçlü yatırım araçlarından biri olmaya devam edeceğini söyleyen Şahinkaya, büyükşehirlerde nitelikli arsa arzının azalmasının değer artışını desteklediğini belirterek, “İstanbul’da halen kendini yaklaşık 15 yılda amorti edebilen konut yatırımları bulunurken, gelişmiş metropollerde bu süre 30-35 yıla kadar çıkabiliyor. Bu tablo Türkiye’nin özellikle doğru bölgelerde hâlâ önemli yatırım potansiyeli sunduğunu gösteriyor. Önümüzdeki dönemde doğru lokasyon, doğru teknoloji ve doğru proje seçimi yatırım kararlarında belirleyici olacak.” şeklinde konuştu.

Sektör Kesintisiz Büyüyor

Gayrimenkul yatırım fonlarının henüz gelişimini sürdüren bir yatırım ürünü olduğuna dikkat çeken Şahinkaya, bugün ağırlıklı olarak aile ofisleri, kurumsal yatırımcılar, şirketler ve yüksek gelir grubundaki bireysel yatırımcıların bu fonlara ilgi gösterdiğini belirtti. Son yıllarda profesyonel yönetilen alternatif yatırım araçlarına olan ilginin belirgin şekilde arttığını ifade eden Şahinkaya, yatırımcı farkındalığının artmasıyla birlikte sektörün hem büyüklük hem de yatırımcı tabanı açısından çok daha hızlı büyüyeceğine inandığını söyledi.

Faiz Etkiliyor, Ancak Talep Devam Ediyor

Yüksek faiz dönemlerinde yatırımcıların daha kısa vadeli araçlara yönelmesinin doğal olduğunu belirten Şahinkaya, buna rağmen nüfus artışı, şehirleşme ve yeni hane oluşumunun konut talebini desteklemeye devam ettiğini vurgulayarak, “Kısa vadeli faiz hareketleri piyasayı etkileyebilir ancak uzun vadede gayrimenkul yatırım cazibesini koruyacaktır.” dedi.

Küresel Yatırımcı Rotasını Yeniden Gayrimenkule Çeviriyor

Küresel ölçekte de gayrimenkul fonlarına ilginin yeniden yükseldiğini belirten Deniz Şahinkaya, Fund Manager Survey verilerine göre 2024 yılı sonunda küresel gayrimenkul varlık yönetimi büyüklüğünün 3,8 trilyon dolara ulaştığını ve 2025 yılı sonunda bu rakamın %19 artışla 4,5 trilyon dolara ulaştığını belirtti.

Portföylerinde; arsa ve arazi yatırımlarının yanı sıra lojistik tesisler, depolar, nitelikli konut projeleri, ofis binaları ve tarımsal nitelikli gayrimenkullerin yer aldığını sözlerine ekleyen Şahinkaya, Türkiye’nin genç nüfusu ve şehirleşme dinamikleri sayesinde bu dönüşümden önemli ölçüde faydalanabilecek ülkeler arasında yer aldığını ifade etti.

“Kurumsal Yatırım Modeli Güçlenecek”

Şahinkaya, sözlerini şöyle tamamladı:

“Türkiye’de gayrimenkul yatırımları uzun yıllar bireysel taşınmaz edinimi üzerinden şekillendi. Önümüzdeki dönemde bu anlayışın kurumsal yatırım modellerine evrilmesini bekliyoruz. Gayrimenkul yatırım fonları; profesyonel yönetim, şeffaflık ve ölçek ekonomisi sayesinde bu dönüşümün en önemli araçlarından biri olacak. Orta vadede sektörün hem büyüklük hem de yatırımcı tabanı açısından mevcut seviyesinin çok üzerine çıkacağına inanıyoru

Daha önce şirketlerin aktifinde en az iki tam yıl bulunan taşınmazların satışından elde edilen kazancın önemli bir bölümü kurumlar vergisinden istisna tutulurken, yeni düzenleme ile bu avantaj önemli ölçüde sona erdi.

15 Temmuz 2023 Sonrası Alınan Taşınmazlarda İstisna Yok

Yeni düzenleme kapsamında şirketlerin 15 Temmuz 2023 tarihinden sonra satın aldığı tüm taşınmazlar için satış kazancı istisnası uygulanmıyor.

Bu nedenle;

• Şirket taşınmazı 2 yıl bekletse de,
• 5 yıl elinde tutsa da,
• 10 yıl ya da 20 yıl sonra satış yapsa da,

satıştan elde edilen kazancın tamamı kurum kazancına dahil edilerek kurumlar vergisine tabi tutuluyor.

Başka bir ifadeyle, taşınmazın elde tutulma süresi artık vergi avantajı sağlamıyor.

Eski Taşınmazlarda Geçiş Hükmü Uygulanıyor

Kanun koyucu, 15 Temmuz 2023 tarihinden önce şirket aktifine alınmış taşınmazlar için ise geçiş düzenlemesi getirdi.

Buna göre;

• Bu tarihten önce edinilen taşınmazların satış kazancının yalnızca %25'i kurumlar vergisinden istisna tutuluyor.
• Kazancın kalan %75'i ise vergiye tabi oluyor.

Bu düzenleme, önceki yıllarda uygulanan daha yüksek oranlı istisnalara göre şirketlerin vergi yükünü önemli ölçüde artırmış durumda.

Şirketler Açısından Maliyet Hesapları Değişti

Vergi uzmanlarına göre şirketler artık gayrimenkul yatırımı yaparken yalnızca satın alma fiyatını, kredi maliyetini veya kira gelirini değil, gelecekte yapılacak satışın oluşturacağı vergi yükünü de hesaba katmak zorunda.

Özellikle;

• yatırım amaçlı alınan ofisler,
• iş yerleri,
• arsalar,
• depolar,
• fabrikalar,
• ticari binalar

ileride satıldığında oluşacak kurumlar vergisi yükü, yatırımın gerçek kârlılığını doğrudan etkileyebilecek unsurlar arasında yer alıyor.

Bilanç Planlaması Daha da Önem Kazandı

Uzmanlar, şirketlerin taşınmaz yatırımlarında artık muhasebe ve vergi planlamasını daha dikkatli yapmaları gerektiğini belirtiyor.

Özellikle büyük tutarlı gayrimenkul yatırımlarında;

• kurumlar vergisi etkisi,
• finansman giderleri,
• amortisman uygulamaları,
• enflasyon muhasebesinin etkileri,
• satış sonrası oluşacak vergi yükü

birlikte değerlendirilmeden yatırım kararı verilmemesi gerektiği ifade ediliyor.

Gayrimenkul Yatırımında Yeni Yaklaşım

Sektör temsilcileri, geçmişte birçok şirketin taşınmaz yatırımlarını uzun vadeli vergi avantajı nedeniyle tercih ettiğini, ancak yeni düzenleme sonrasında bu yaklaşımın değişmeye başladığını belirtiyor.

Artık şirketler için gayrimenkul yatırımlarında yalnızca değer artışı beklentisi değil, satış sırasında doğacak kurumlar vergisinin yatırımın toplam getirisine etkisi de önemli bir kriter haline geldi.

Sonuç

15 Temmuz 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme, şirketlerin taşınmaz satış kazançlarına ilişkin uzun yıllardır uygulanan vergi avantajını büyük ölçüde ortadan kaldırdı. Bu tarihten sonra edinilen taşınmazların satışında herhangi bir kurumlar vergisi istisnası uygulanmazken, daha önce edinilmiş taşınmazlarda ise yalnızca kazancın yüzde 25'i istisna kapsamında değerlendiriliyor.

Bu nedenle uzmanlar, şirketlerin gayrimenkul yatırımı yapmadan önce yalnızca satın alma maliyetini değil, ileride yapılacak olası satışın vergisel sonuçlarını da ayrıntılı biçimde analiz etmeleri gerektiğine dikkat çekiyor.

Zeray Katılım Şöleni ile yatırımcılar, satın alacakları bağımsız bölümü başlangıçta belirleyerek konut fiyatını sözleşme tarihinde sabitleyebiliyor ve ödemelerini önceden oluşturulan plan doğrultusunda gerçekleştirebiliyor.

Konut ve Fiyat En Baştan Belli

Zeray Katılım Ödeme Modeli’nde müşterinin satın alacağı konut veya villa sözleşme aşamasında belirleniyor. Böylece bağımsız bölüm, satış fiyatı, peşinat tutarı, aylık ödemeler, tapu teslim zamanı ve vade planı satın alma sürecinin başında netleşiyor.

Katılım finans sisteminin temel prensiplerinden esinlenen model, daha uzun vade seçenekleriyle teslim edilmiş veya teslim süreci devam eden projelere erişim sağlıyor. Konut fiyatının sözleşme tarihinde sabitlenmesi sayesinde müşteriler, ödeme dönemi devam ederken projede oluşabilecek değer artışından da yararlanma imkanı elde ediyor.

Teslim Süresine Göre Üç Farklı Ödeme Planı

Teslimi tamamlanmış konut ve villalarda, yüzde 40 peşinatla hemen tapu ve hemen teslim avantajı sunuluyor. Kalan tutar ise 0 faizle 50 aya kadar vadelendirilerek müşterilere anahtar teslim bir konuta uzun vadeli ve öngörülebilir bir ödeme planıyla sahip olma imkanı sağlanıyor.

Anahtar teslimi 12 ay içinde gerçekleştirilecek projelerde ise tapu, sözleşmenin 5’inci ayında teslim ediliyor. Yüzde 40 peşinat ve 0 faizle 50 ay vade sunulan modelde peşinat ödemeleri de 5 aya kadar vadelendirilebiliyor; böylece yatırımcılar teslim süreci devam ederken satın alacakları bağımsız bölümü ve toplam konut bedelini başlangıçta güvence altına alabiliyor.

Anahtar teslimi 24 ay içinde yapılacak projelerde tapu teslimi 12’nci ayda sağlanıyor. Yüzde 40 peşinatlı model kapsamında kalan tutar 0 faizle 60 aya kadar vadelendirilebiliyor, peşinat ödemeleri ise 12 aya kadar taksitlendirilebiliyor; böylece daha uzun teslim süreli projelere esnek bir ödeme planıyla erişim mümkün hale geliyor.

Faiz Beklemeden Planlı Konut Sahipliği

“Faiz yok, sıra yok, belirsizlik yok” sloganıyla hayata geçirilen Zeray Katılım Şöleni, konut sahibi olmak isteyenlere teslim durumuna göre farklılaşan, takvimi önceden belirlenmiş ve uzun vadeli ödeme seçenekleri sunuyor.

Kampanya ve proje seçenekleri hakkında ayrıntılı bilgiye 444 91 41 numaralı telefondan ulaşılabiliyor.

Geçtiğimiz yıl Kurban Bayramı tatilinin haziran ayına denk gelmesi nedeniyle resmi tatillerin uzadığını ve çalışma günlerinin azalmasının tapu işlemleri ile satış tescillerini yavaşlattığını hatırlatan Şişik, bu yıl ise bayramın mayıs ayında kutlanmasının haziran ayındaki satış verilerine olumlu yansıdığını ifade etti.

Takvim Etkisi Satış Rakamlarını Güçlendirdi

Şişik, geçen yıl oluşan baz etkisinin bu yıl açıklanan yıllık artış oranlarını yukarı taşıdığına dikkat çekerek şu değerlendirmede bulundu:

"Geçtiğimiz yıl Kurban Bayramı tatilinin haziran ayına denk gelmesi ve uzun tatil süresi nedeniyle çalışma gün sayısı azalmış, bu da satışların tescil sürecini bir miktar yavaşlatmıştı. Bu yıl ise Kurban Bayramı'nın mayıs ayında kutlanması sayesinde haziran ayında tam çalışma kapasitesiyle hizmet verildi. Geçen yılın oluşturduğu baz etkisi, yıllık karşılaştırmada bu ayki rakamları çok daha güçlü gösterdi. Takvim etkisinden arındırılmış verilere baktığımızda ise pazarın doğal ve dengeli seyrini koruduğunu görüyoruz."

İpotekli Satışlarda Güçlü Artış

Haziran ayında ipotekli konut satışlarının geçen yılın aynı ayına göre yüzde 72,1 artışla 25 bin 993 adede ulaşmasının önemli bir gelişme olduğunu belirten Şişik, bunun bankacılık sektöründeki kredi hareketliliğinin devam ettiğine işaret ettiğini söyledi.

Ancak ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki yaklaşık yüzde 20'lik payına dikkat çeken Şişik, sektörün asıl büyüme dinamiğinin farklı finansman yöntemlerinden geldiğini belirtti.

Alternatif Ödeme Modelleri Piyasayı Canlı Tutuyor

Konut kredilerine erişimin halen istenilen seviyede olmadığını ifade eden AYİDER Başkanı, inşaat firmalarının geliştirdiği alternatif ödeme sistemlerinin satışlara büyük katkı sağladığını dile getirdi.

Şişik, "Krediye erişimin sınırlandırıldığı bu dönemde inşaat firmalarımızın kendi bünyelerinde sunduğu vadeli ödeme planları, senetli satış seçenekleri ve esnek ödeme çözümleri piyasayı canlı tutan en büyük unsur haline geldi. Müteahhitlerimizin sergilediği bu yapıcı ve çözüm odaklı yaklaşım, konut sahibi olmak isteyen vatandaşlarımız için önemli bir köprü görevi görüyor." dedi.

Vatandaş İkinci Ele Yöneliyor

Haziran verilerinde ikinci el konut satışlarının birinci el satışların üzerinde gerçekleşmesini de değerlendiren Şişik, bunun temel nedeninin yükselen inşaat maliyetleri olduğunu söyledi.

Yeni konut üretim maliyetlerindeki artışın fiyatları yukarı çektiğini belirten Şişik, bu durumun birçok alıcıyı daha ulaşılabilir fiyatlara sahip ikinci el konutlara yönlendirdiğini ifade etti.

Yılın İkinci Yarısı İçin İyimser Beklenti

2026 yılının ilk altı aylık döneminde toplam konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3,1 gerilemiş olmasına rağmen sektörün geleceğine ilişkin olumlu beklentilerini koruduklarını belirten Şişik, ipotekli satışlarda ilk yarıda görülen yüzde 32'lik artışın dikkat çekici olduğunu söyledi.

Son dönemde yatırımcıların altın gibi geleneksel yatırım araçlarından çıkarak yeniden gayrimenkule yönelmeye başladığını belirten Şişik, şu değerlendirmeyi yaptı:

"İlk yarıda sınırlı bir daralma yaşanmış olsa da ipotekli satışlardaki güçlü artış ve yatırımcıların yeniden gayrimenkule yönelmesi sektör adına önemli sinyaller veriyor. Özellikle eylül ayından itibaren faizlerde yaşanabilecek olası iyileşmeler ve piyasa beklentilerinin güçlenmesiyle birlikte konut satışlarının daha da hızlanacağını, yıl sonunda geçen yılla oluşan farkın rahatlıkla kapanacağını düşünüyoruz."

Şişik, sektörün önümüzdeki dönemde finansman koşullarındaki iyileşmeyle birlikte daha güçlü bir büyüme ivmesi yakalayacağına inandıklarını sözlerine ekledi.

Gayrimenkulü sadece "dört duvar" olarak değil; bir hukuki varlık, finansal yatırım aracı ve vergi planlaması nesnesi olarak ele almalıyız. Müşterilerimiz için "doğru mülkü bulmak" kadar, "mülkün vergisel ve hukuki risklerini yönetmek" de bizim profesyonellik sahamızdır.

Emlak Danışmanı bakış açısıyla hazırladığım, imar, hukuk, vergi ve ticaret eksenli makale yer almaktadır.

Gayrimenkul yatırımı, Türkiye’de servetin korunduğu en temel alandır. Ancak başarılı bir yatırımcı, mülkün lokasyonunu ve metrekare değerini bildiği kadar, o mülkün vergisel kimliğini ve hukuki sınırlarını da bilmek zorundadır. Bir emlak danışmanı olarak, yatırımlarınızın sadece değer artışı sağlamasını değil, aynı zamanda olası yasal risklerden arınmış olmasını hedefliyorum.

I. İKTİSAP (ALIM) STRATEJİSİ: İŞLEMİN TEMELİNİ SAĞLAM ATIN

Alım aşaması, yatırımın tüm ömrünü etkiler. Burada yapılan stratejik hatalar ileride vergi ziyaıcezası veya ticari faaliyet olarak nitelendirilme riskiyle sonuçlanır.

Gerçek Değer Beyanı ve Gelecek Projeksiyonu: Tapuda rayiç bedeli düşük göstermek, "kısa vadeli harç tasarrufu"dur. Oysa bu, mülkü satacağınız zaman "maliyet bedelini" düşük göstererek değer artış kazancının matrahını şişirir. Yatırımcı, bugün ödediği harçtan ziyade, satış anındaki vergi yükünü düşünmelidir.

KDV Yönetimi ve Taşınmaz Niteliği: Ticari bir mülk mü alıyorsunuz, konut mu? Net alanı 150 m2 kriteri veya mülkün "lüks konut" sınıfına girip girmediği, KDV yükünüzü %1'den %20'ye fırlatabilir. İkinci el konutta KDV avantajını kullanın, ancak arsa alımlarında ticari şirketlerden yapılan alımlarda KDV'nin maliyetinize yansıyacağını unutmayın.

II. MÜLKİYET DÖNEMİ: İMAR, HUKUK VE SERVET YÖNETİMİ

Mülk sahibi olmak statik bir süreç değildir. Mülkün hukuki sınırları ve vergisel periyotları aktif olarak takip edilmelidir.

İmar Durumu ve Şerefiye: Mülkünüzün imar durumu sadece bugünkü değerini değil, gelecekteki "kat karşılığı" potansiyelini de belirler. Emlak danışmanı olarak, bölgedeki imar planı değişikliklerini takip etmek, servetinizi korur.

Değerli Konut Vergisi (DKV) Stratejisi: 2026 yılı sınırlarını aşan konutlarda DKV, yıllık bir maliyettir. Portföyünüzü yönetirken, sınır değerin hemen üzerindeki mülklerin vergi yükünü, yıllık getiri beklentinizle kıyaslayın.

Çevre Temizlik Vergisi ve Su Faturaları: İş yeri yatırımcıları için ÇTV, sadece bir vergi değil, ödenmediği takdirde su kesintisi gibi operasyonel aksaklıklara yol açan bir risk yönetimi kalemidir.

III. SATIŞ VE TASFİYE: TİCARİ KAZANÇ MI, SERVET YÖNETİMİ Mİ?

Maliye ile yatırımcı arasındaki en büyük ihtilaf alanı "ticari kazanç" tanımlamasıdır.

Süreklilik Karinesi: Yıl içinde birden fazla satış yapılması, Maliye nezdinde otomatik bir "ticari faaliyet" şüphesi doğurur. Satışlarınızı "ticari bir organizasyon" (tabela, ilan ağı, iş yeri, personel) oluşturmadan, şahsi servetin tasfiyesi olarak yapıyorsanız, yargı kararları (Danıştay içtihatları) sizin yanınızdadır.

Danıştay'ın "Şekil Değiştirme" Doktrini: Özellikle arsa karşılığı inşaat projelerinde, arsa sahibi arsasını müteahhide verip daire aldığında, bu dairelerin zamanla satılması "ticari kazanç" sayılamaz. Bu, arsanın "şekil değiştirmesidir". Bu hukuki argümanı, olası bir vergi incelemesinde savunma stratejinizin merkezine almalıyız.

IV. EMLAK DANIŞMANININ "UZMAN VE TACİR" GÖZÜYLE TAVSİYELERİ

Bir gayrimenkulü yatırımcı olarak değerlendirirken şu kontrol listesini mutlaka uygulayın:

Enflasyonist Ortamda Endeksleme: 5 yılı beklemeden satmak zorunda kaldığınızda, alış bedelini ÜFE ile güncellemeyi (endeksleme) sakın ihmal etmeyin. Bu, reel olmayan kârlar üzerinden vergi ödemenizi engelleyen yasal hakkınızdır.

Belgeleme Kültürü: Mülkünüze yaptığınız her kuruşluk tadilat, her noter masrafı, ödediğiniz her harcama bedeli sizin vergi matrahınızı düşüren "giderinizdir". Bunları bir "Mülk Dosyası"ndatoplayın.

İvazsız İntikal Yönetimi: Miras kalan mülklerin satışında 5 yıl kuralının olmaması, vergi planlamasında en stratejik kozunuzdur. Bu mülklerin satış kararlarını, bu avantajı göz önünde bulundurarak verin.

Sözleşme Hukuku: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin vergisel yükümlülüklerinin sözleşmede net şekilde taraflar arasında paylaştırıldığından emin olun. Vergisel bir uyuşmazlığın faturası, sözleşmedeki zayıf maddeler yüzünden size kesilmesin.

YATIRIMINIZI PROFESYONELCE YÖNETİN

Gayrimenkul ticareti sadece alıp satmak değil, yasaların izin verdiği sınırlar içerisinde kazancı maksimize etme sanatıdır. Vergisel, hukuki ve imarsal riskleri yönetmek; mülkünüzü sadece bir "varlık" olmaktan çıkarıp "geleceğinizi garantiye alan bir güç" haline getirir.

Portföyünüzü oluştururken veya tasfiye ederken, sadece rakamlara değil, mülkün hukuki ve vergisel dokusuna da bakın. Bir emlak danışmanı olarak, yatırımlarınızın her adımında bu teknik derinliği sağlamak için yanınızdayız.

Fazil Önal / Medo Emlak / Emlak Danışmanı

Hesaplama: Konut Satış Fiyatı / Aylık Kira Geliri = Kira Çarpanı (Ay)

Global Standartlar ve Yorumlama : Uluslararası gayrimenkul piyasalarında genel kabul gören "Fiyat-Kira Oranı" (yıllık bazda) şu şekilde yorumlanır:

15 yıl ve Altı: Satın almanın kiralamaktan daha avantajlı olduğu, konutun nispeten "ucuz" kabul edildiği piyasalardır.

16 – 20 yıl Arası: Satın alma ve kiralama maliyetlerinin birbirine yakın, dengeli olduğu piyasalardır.

21 yıl ve Üzeri: Kiralamanın satın almaya göre finansal olarak daha avantajlı olduğu veya konut fiyatlarının kira gelirlerine kıyasla "pahalı" olduğu piyasalardır.

Dünya Genelinde Örnek Oranlar (Yıllık Çarpan): Dünya genelinde bu çarpanlar ülkeden ülkeye büyük çeşitlilik gösterir. Aşağıdaki veriler yıllık kira çarpanlarını (yıl cinsinden) yansıtmaktadır:

Kazakistan ~9x

Güney Afrika ~11x

Romanya / Panama ~12x

Türkiye ~15x

ABD ~23x

Almanya ~25x

İsviçre ~39x

Hong Kong ~26x

Çin ~38x

Türkiye'de Durum: Türkiye gayrimenkul piyasasında "kira çarpanı" genellikle aylık bazda ifade edilir ve "amortisman süresi" olarak adlandırılır.

Şehirlere ve semtlere göre değişmekle birlikte uzun yıllar 240-300 ay (20-25 yıl) seviyelerinde olan bu oran, son yıllarda kiraların satış fiyatlarından daha hızlı yükselmesiyle birlikte 150-180 ay (12-15 yıl) aralığına kadar gerilemiştir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler: Lüks konutlar, ticari mülkler veya çok merkezi bölgelerdeki gayrimenkullerde çarpanlar 300 ay ve üzerine çıkabilir. Kira çarpanı tek başına bir "değerleme" aracı değildir; bölgedeki konut arzı, mülkün durumu, sosyal imkanlar ve faiz oranları gibi makroekonomik faktörlerle birlikte değerlendirilmelidir.

Özetle, küresel piyasada "ideal" bir orandan ziyade, ülkenin faiz ortamı ve enflasyon yapısı bu çarpanı belirler.

Faizlerin yüksek olduğu ekonomilerde çarpanlar düşme (yatırımın daha hızlı geri dönmesi), faizlerin düşük olduğu gelişmiş piyasalarda ise çarpanlar yükselme (daha uzun vadeli getiri beklentisi) eğilimindedir.

Kiralarının Ekonomi Üzerindeki Enflasyonist Etkisi: Ekonomik sistemlerde kira, sadece mülk sahibi ile kiracı arasındaki basit bir gelir transferi değildir. Konut ve işyeri kiraları, hane halkı harcanabilir gelirinden işletme operasyon maliyetlerine kadar geniş bir yelpazede doğrudan belirleyici bir rol oynar. Mevcut ekonomik konjonktürde kira çarpanları ve kira maliyetlerinin genel ekonomi üzerindeki yükü, sürdürülebilirlik açısından kritik bir eşiktedir.

1. Konut Kiraları, Hane halkı Tüketimi ve "Kira Kıskacı" : Konut kiralarının hane halkı bütçesi içindeki payı arttığında, "kira kıskacı" olarak adlandırılan bir daralma yaşanır. Kiraya ayrılan bütçe arttıkça, bireylerin isteğe bağlı tüketim harcamaları azalır.

Talep Daralması: Gıda, sağlık ve eğitim dışındaki harcamaların kısılması, perakende sektöründe yavaşlamaya ve dolayısıyla hizmet sektöründeki istihdam kaybına yol açar.

Refah Kaybı: Yüksek kira yükü, bireylerin tasarruf oranlarını düşürerek orta ve uzun vadeli finansal güvencelerini zayıflatır. Bu durum, toplumun genel harcama eğilimini "hayatta kalma" odaklı bir yapıya iter.

2. İşyeri Kiraları: Maliyet Enflasyonunun Gizli Mimarı: İşyeri kiraları, bir işletmenin sabit gider kalemleri arasında en sert, esnemez, değişmez olanıdır. Özellikle küçük ve orta ölçekli işletmeler (KOBİ) için kira maliyeti, üretim maliyetlerinin ve nihai ürün fiyatlarının ana belirleyicilerinden biridir.

Maliyet Enflasyonu: Kira maliyeti, üretilen mal veya hizmetin birim fiyatına yansıtılır. Yüksek kira, perakende fiyatlarının artmasına neden olarak enflasyonu körükleyen bir " Maliyet İtici Enflasyon" mekanizmasıdır.

Geliştirme ve Risk İştahı: Girişimciler, yüksek kira yükü altında operasyonlarını çevirebilmek adına Ar-Ge veya pazarlama faaliyetlerinden kısmak zorunda kalır. Bu durum, ekonominin üretim kalitesini ve hizmet/ürün geliştirme kapasitesini uzun vadede baskılar.

3. Sermayenin Verimsiz Dağılımı: Ekonomik zaviyeden bakıldığında, kira çarpanlarının (fiyat/kira oranı) sağlıksız yükselmesi, sermayenin üretken alanlar yerine gayrimenkul gibi "rant" odaklı alanlara kaymasına neden olur.

Atıl Sermaye: Bir ekonomide sermayenin verimliliği, o sermayenin ne kadarının üretim araçlarına, ne kadarının mülkiyet haklarına dayalı kira gelirine dönüştüğü ile ölçülür. Kiraların aşırı yükselmesi, üretici yatırımların cazibesini yitirmesine ve sermayenin "güvenli liman" olarak sadece gayrimenkule gömülmesine yol açar. Bu durum, sanayileşme ve dijitalleşme gibi katma değerli alanların finansman kaynaklarına erişimini zorlaştırır.

4. Sosyal Hareketlilik ve Kentsel Verimlilik: Konut kiralarının karşılanamaz seviyelere çıkması, işgücünün verimli olduğu lokasyonlarda barınmasını engeller. Nitelikli işgücünün, barınma maliyetleri nedeniyle üretim merkezlerinden uzaklaşması veya merkezlere erişememesi, kentsel verimliliği düşürür. Bu durum, "beceri-mekân uyumsuzluğu" olarak tanımlanan ve şehir ekonomilerini içten içe kemiren bir yapısal soruna dönüşür.

Sonuç: Kiraların ekonomiye yükü, yalnızca rakamsal bir bütçe açığı değildir; bu yük, toplumun tüketim potansiyelini, işletmelerin rekabet gücünü ve sermayenin verimli kullanımını doğrudan kısıtlayan bir yapısal engeldir.

Sürdürülebilir bir ekonomi için çözüm, kira piyasasını sadece mülk sahibinin lehine işleyen bir rant mekanizması olmaktan çıkarıp, dengeli bir arz-talep ve düzenleme çerçevesine oturtmaktan geçmektedir. Kira enflasyonunu dizginlemek, aslında fiyatlar genel düzeyini ve dolayısıyla ülkenin makroekonomik istikrarını korumak için atılması gereken ilk adımdır.

Bu analiz, Konut ve işyeri kiralarının yol açtığı ekonomik yükün; piyasa verileri ve ekonomik modeller ışığında kiranın hane halkı refahı ve işletme maliyetleri üzerindeki etkilerini yansıtmak amacıyla hazırlanmıştır.

Fazil Önal / Emlak Danışmanı / Medo Emlak

Damla Kent'te En Çarpıcı Veri: Yatırımcıların Yüzde 68'i Çıktı

Damla Kent Gayrimenkul Sertifikası'nın halka arz edildiği Ağustos 2025 döneminde projeye yaklaşık 726 bin yatırımcı katılmıştı. Ancak güncel verilere göre sertifika sahibi yatırımcı sayısı 237 bine kadar geriledi.

Bu tablo, projeye ilk etapta yatırım yapanların yaklaşık yüzde 68'inin sertifikalarını satarak sistemden ayrıldığını ortaya koyuyor. Uzmanlara göre bu durum, yatırımcıların uzun vadeli bekleyiş yerine zararını sınırlamayı tercih ettiğini gösteriyor.

Sertifika Fiyatı Geriledi, Borsa Yükseldi

Damla Kent sertifikaları halka arzda 7,46 TL seviyesinden yatırımcıyla buluşurken, son işlemlerde fiyat 6,04 TL seviyesine kadar düştü.

Yaklaşık yüzde 19'luk değer kaybı yaşayan sertifikalar, aynı dönemde BIST 100 Endeksi'nin yaklaşık yüzde 31 yükseldiği bir süreçte negatif ayrıştı.

Bu performans, yatırımcıların alternatif yatırım araçlarına kıyasla önemli bir fırsat maliyetiyle karşı karşıya kaldığını gösteriyor.

Piyasa Değerinde 4,4 Milyar Liralık Erime

Halka arz sırasında yaklaşık 21,4 milyar TL piyasa değerine sahip olan Damla Kent sertifikalarının toplam değeri, günümüzde 17 milyar TL seviyelerine geriledi.

Yaklaşık 4,4 milyar TL'lik piyasa değeri kaybı, gayrimenkul sertifikası modeline yönelik yatırımcı güvenini de tartışmaya açtı.

Projede İnşaat Devam Ediyor

Emlak Konut tarafından paylaşılan son bilgilere göre Damla Kent Projesi'nde:

• İnşaat ilerleme oranı yüzde 12 seviyesine ulaştı.
• Projenin 2029 yılında tamamlanması hedefleniyor.
• Toplam 2.214 konutun bulunduğu projede şu ana kadar 343 dairenin satışı gerçekleştirildi.

Proje fiziksel olarak ilerlese de, borsadaki fiyat performansı yatırımcı beklentilerinin gerisinde kalmaya devam ediyor.

Uzmanlar Ne Diyor?

Sektör temsilcileri, gayrimenkul sertifikalarının doğrudan konut yatırımı ile hisse senedi yatırımının arasında hibrit bir ürün olduğuna dikkat çekiyor.

Uzmanlara göre bu modelin başarılı olabilmesi için;

• sertifika fiyatının konut fiyatlarıyla daha güçlü ilişki kurması,
• yatırımcıya daha yüksek likidite sunulması,
• düzenli bilgilendirme ve şeffaflığın artırılması,
• uzun vadeli yatırımcı güveninin korunması gerekiyor.

Aksi halde kısa vadeli fiyat dalgalanmaları yatırımcıların projeden erken çıkmasına neden olabiliyor.

Halka Arzlarda Seçici Dönem

Son dönemde borsaya açılan şirketlerde de benzer bir tablo görülüyor. Son haftalarda işlem görmeye başlayan bazı halka arzlarda ilk günlerden itibaren fiyat kayıpları yaşanırken, bazı şirketler ise pozitif performans sergiledi.

Bu durum, yatırımcıların halka arzlara yönelik eski dönemdeki koşulsuz ilgisinin azaldığını ve şirketlerin finansal yapısı ile değerlemelerinin daha yakından incelendiğini gösteriyor.

Bu başarı dolayısıyla Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya, İstanbul Defterdarı Rıza Bilgiç tarafından teşekkür belgesi ile onurlandırıldı. Düzenlenen törende takdim edilen belge, şirketin mali disiplin, şeffaflık ve kamu maliyesine sağladığı katkının bir göstergesi olarak değerlendirildi.

Vergiye Uyumun Örnek Şirketlerinden Biri

İnşaat ve gayrimenkul sektöründe geliştirdiği konut, ticari alan ve karma yaşam projeleriyle tanınan Artaş İnşaat, yalnızca yatırımlarıyla değil, kamuya sağladığı vergi katkısıyla da dikkat çekiyor.

Şirketten yapılan açıklamada, İstanbul genelinde en fazla kurumlar vergisi ödeyen şirketler arasında yer almanın büyük bir gurur kaynağı olduğu belirtilerek şu ifadelere yer verildi:

"İstanbul'da en yüksek kurumlar vergisi ödeyen şirketler arasında 90. sırada yer almaktan gurur duyuyoruz. Yönetim Kurulu Başkanımız Sayın Süleyman Çetinsaya'ya bu kapsamda İstanbul Defterdarı Sayın Rıza Bilgiç tarafından teşekkür belgesi takdim edilmiştir. Ülkemiz ekonomisine değer katmaya, sürdürülebilir büyümeyi desteklemeye ve faaliyetlerimizi aynı sorumluluk anlayışıyla sürdürmeye kararlılıkla devam edeceğiz."

Süleyman Çetinsaya'ya Teşekkür Belgesi

Vergi bilincinin artırılması ve kayıtlı ekonomiye katkı sağlayan şirketlerin teşvik edilmesi amacıyla gerçekleştirilen takdim töreninde, Artaş İnşaat'ın ekonomik faaliyetleri ve kamu gelirlerine sağladığı katkı ön plana çıktı.

Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya adına verilen teşekkür belgesi, şirketin finansal sorumluluk anlayışını ve kurumsal yönetim ilkelerine bağlılığını simgeleyen önemli bir takdir olarak değerlendirildi.

Sürdürülebilir Büyüme Vurgusu

Artaş İnşaat, açıklamasında yalnızca ticari başarıya değil, sürdürülebilir büyüme ve ülke ekonomisine uzun vadeli katkı sağlamaya odaklandığını da vurguladı.

Şirket, bugüne kadar geliştirdiği konut projeleri, alışveriş merkezleri, ofis yatırımları ve karma yaşam alanlarıyla binlerce kişiye istihdam oluştururken, düzenli vergi ödemeleriyle de kamu maliyesine önemli katkı sunmayı sürdürüyor.

Ekonomiye Katkı Devam Edecek

Artaş İnşaat, önümüzdeki dönemde de yatırım faaliyetlerini sürdürerek hem inşaat sektörünün gelişimine hem de Türkiye ekonomisinin büyümesine katkı sağlamayı hedefliyor. Şirket, kurumsal sorumluluk anlayışı doğrultusunda şeffaf, sürdürülebilir ve vergiye uyumlu iş modeliyle faaliyetlerini kararlılıkla devam ettireceğini belirtti.

Bu başarı, özel sektörün kamu maliyesine katkısının ve kayıtlı ekonominin güçlendirilmesi açısından önemli bir örnek olarak öne çıkarken, Artaş İnşaat'ın sektör içerisindeki güçlü konumunu da bir kez daha gözler önüne serdi.

Günlük 43,8 milyon TL, aylık ise yaklaşık 1,3 milyar TL seviyesinde net kira geliri beklentisi; şirketin güçlü portföy yapısı, yüksek doluluk oranları ve enflasyona karşı korumalı kira sözleşmelerinin etkisini ortaya koyuyor.

Yapılan finansal projeksiyona göre şirketin günlük net kira gelirinin yaklaşık 43,8 milyon TL seviyesine ulaşması beklenirken, bu rakamın döviz bazında yaklaşık 940 bin dolara karşılık geldiği hesaplanıyor. Aylık bazda ise net kira gelirinin 1,3 milyar TL seviyesine ulaşacağı öngörülüyor.

Bu projeksiyon, Türkiye'de ticari gayrimenkul yatırımlarının uzun vadeli ve düzenli nakit akışı üretme kapasitesini göstermesi açısından sektör tarafından yakından takip ediliyor.

Güçlü Portföy Geliri Destekliyor

Torunlar GYO'nun gelir yapısının temelini, yüksek ziyaretçi trafiğine sahip alışveriş merkezleri, modern ofis projeleri ve karma yaşam alanlarından oluşan geniş gayrimenkul portföyü oluşturuyor.

Şirketin portföyünde bulunan;

• Mall of İstanbul
• Torun Tower
• Korupark AVM
• Deepo Outlet Center
• Torium AVM
• Zafer Plaza
• Paşabahçe projeleri ve diğer ticari gayrimenkuller

düzenli kira geliri sağlayan en önemli varlıklar arasında yer alıyor.

Özellikle İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde bulunan ticari gayrimenkullerin yüksek doluluk oranları, kira gelirlerinin istikrarlı şekilde büyümesini destekliyor.

Enflasyon ve Döviz Endeksli Sözleşmeler Etkili

Uzmanlara göre projeksiyonun güçlü görünmesinde en önemli faktörlerden biri kira sözleşmelerinin yapısı.

Ticari kiralamaların önemli bölümünde;

• TÜFE bazlı yıllık kira artışları,
• Döviz endeksli kira modelleri,
• Ciroya bağlı kira uygulamaları,
• Uzun vadeli kurumsal kiracı sözleşmeleri

bulunuyor.

Bu yapı, enflasyonist dönemlerde kira gelirlerinin reel değerini korurken şirketin nakit akışını da güçlü tutuyor.

GYO Modeli Düzenli Nakit Akışı Sağlıyor

Ekonomi uzmanları, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının en önemli avantajlarından birinin düzenli kira gelirine dayalı sürdürülebilir finansal yapı olduğuna dikkat çekiyor.

Satış gelirlerine bağımlı konut geliştiricilerinin aksine, büyük ticari portföylere sahip GYO'lar kira gelirleri sayesinde ekonomik dalgalanmalardan daha sınırlı etkilenebiliyor.

Uzun vadeli kira sözleşmeleri, kurumsal kiracı yapısı ve yüksek doluluk oranları, şirketlerin finansal öngörülebilirliğini artırırken yatırımcı açısından da daha istikrarlı gelir beklentisi oluşturuyor.

AVM ve Ofis Piyasasındaki Toparlanma Destek Sağlıyor

Pandemi sonrası yeniden canlanan perakende sektörü ile birlikte alışveriş merkezlerinde ziyaretçi sayılarının artması, mağaza doluluk oranlarının yükselmesi ve ticari alanlara olan talebin güçlenmesi de kira gelirlerini olumlu etkileyen unsurlar arasında gösteriliyor.

Özellikle kaliteli ofis projelerine yönelik kurumsal talebin sürmesi ve premium ticari alanların değer kazanmaya devam etmesi, büyük portföylere sahip şirketlerin gelir büyümesini destekleyen önemli faktörler arasında yer alıyor.

Yatırımcıların Yakın Takibinde

Analistler, günlük yaklaşık 43,8 milyon TL, aylık ise 1,3 milyar TL seviyesindeki net kira geliri projeksiyonunun Torunlar GYO'nun operasyonel gücünü ortaya koyduğunu belirtiyor.

Söz konusu projeksiyon, yalnızca şirketin finansal performansına ilişkin beklentileri değil, aynı zamanda Türkiye'deki büyük ölçekli ticari gayrimenkul yatırımlarının güçlü ve sürdürülebilir gelir üretme kapasitesini de gözler önüne seriyor.

Gayrimenkul sektöründe kira bazlı gelir modelinin önemini ortaya koyan bu beklentiler, yatırımcıların GYO şirketlerine yönelik ilgisinin önümüzdeki dönemde de devam edebileceğine işaret ediyor.

Samet Hızalan

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) haziran ayı enflasyon verilerini açıklamasıyla birlikte, kira sözleşmelerinde uygulanabilecek tavan artış oranı da netleşti. On iki aylık TÜFE ortalamasına göre hesaplanan kira artış oranı, Temmuz 2026 döneminde yüzde 32,03 olarak uygulanacak.

TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre belirlenen kira artış oranı, hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından kira yenileme dönemlerinde temel referans olmayı sürdürüyor.

KİRA PİYASASINDA DENGELENME SÜRECİ DEVAM EDİYOR

Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, kira artış oranına ilişkin değerlendirmesinde, son dönemde kira piyasasında dengelenme sürecinin devam ettiğini belirterek "Temmuz ayında uygulanacak kira artış oranı yüzde 32,03 olarak açıklandı. Özellikle büyükşehirlerde yeni kiraya verilen konutlar ile mevcut kiracılara yapılan artışlar arasında hâlâ önemli fiyat farkları bulunuyor. Bu nedenle kira sözleşmelerinin kanuni sınırlar çerçevesinde, doğru hesaplamalarla ve tarafların uzlaşmasını esas alan bir anlayışla yenilenmesi büyük önem taşıyor” dedi.

İSTANBUL’DA ORTALAMA KİRA BEDELİ 45 BİN TL OLDU

İstanbul’da kiralık konut fiyatlarında son bir yılda ortalama artışın yüzde 40 seviyelerine yaklaştığını belirten Özelmacıklı, “Mayıs ayı itibarıyla İstanbul’da kiralık konutlarda metrekare fiyat ortalaması yaklaşık 420 TL, ortalama kira bedeli ise 45 bin TL seviyelerinde. Yeni yapılarda ortalama kira bedelleri 55 bin TL’ye, metrekare kira fiyatları ise 500 TL’ye kadar çıkabiliyor” ifadelerini kullandı.

KONUT ARZI GÜÇLENDİRİLMELİ

Kira piyasasında kalıcı dengenin sağlanması için konut arzının artırılması gerektiğini vurgulayan Özelmacıklı, “Sosyal konut projelerinin hızlandırılması ve kiralık konut stokunun güçlendirilmesi kritik öneme sahip. İstanbul’da kiralık daire arzı oldukça sınırlı. Talebi karşılayacak yeterli konut bulunmaması, özellikle merkezi ve dönüşümün yoğun olduğu ilçelerde fiyat baskısının devam etmesine neden oluyor. Dengeli bir piyasa yapısı için hem mal sahiplerinin yatırımını hem de kiracıların ödeme gücünü dikkate alan bir yaklaşım gerekiyor” değerlendirmesinde bulundu.

DÖNÜŞÜM VE FAİZLER KİRALIK TALEBİNİ ARTIRIYOR

Kentsel dönüşümün kiralık konut piyasası üzerinde belirgin etkisi olduğunu belirten Özelmacıklı, “Bahçelievler, Avcılar, Zeytinburnu, Küçükçekmece, Güngören, Kartal ve Bağcılar gibi dönüşümün yoğun olduğu ilçelerde geçici barınma ihtiyacı kiralık talebini artırıyor. Ayrıca yüksek konut kredisi faizleri nedeniyle satın alma kararını erteleyen vatandaşlar da kiralık konuta yöneliyor. Yaz ayları sonrasında evlilik, tayin ve üniversite öğrencilerinin barınma talebiyle piyasada ilave hareketlilik yaşanabilir” dedi.

Ankara konut piyasasında son aylarda gözlenen durağan seyir, alıcı ve satıcı dengelerini yeniden şekillendiriyor. Özellikle ilan fiyatları ile gerçekleşen satış fiyatları arasındaki makasın açılması, sektörde "sessiz konut balonu" tartışmalarını yeniden gündeme getirirken, uzmanlar mevcut piyasa koşullarının doğru değerlendirilmesi halinde hem alıcılar hem de satıcılar için önemli fırsatlar sunduğunu belirtiyor.

Ankara'da satışlar ikinci el ağırlıklı ilerliyor

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Ankara'da Mayıs 2026 döneminde 8 bin 21 konut satışı gerçekleşti.

Satışların önemli bölümünü ikinci el konutlar oluşturdu. Toplam satışların 5 bin 872 adedi ikinci el, 2 bin 149 adedi ise ilk el konutlardan oluşurken, 2 bin 178 adet ipotekli satış ile kredili işlemler toplam satışların yaklaşık yüzde 27,2'sini oluşturdu.

Bu tablo, yüksek faiz oranlarına rağmen kredi kullanılarak konut alımlarının devam ettiğini ancak piyasanın ağırlıklı olarak ikinci el konutlardan beslendiğini ortaya koyuyor.

Fiyatlar artıyor, ancak reel değer geriliyor

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) Konut Fiyat Endeksi verilerine göre, Türkiye genelinde konut fiyatları Mayıs 2026 itibarıyla yıllık bazda yüzde 24,5 artış gösterdi. Ancak enflasyondan arındırılmış reel bazda değerlendirildiğinde fiyatlar yüzde 6,1 geriledi.

Ankara özelinde ise konut fiyat endeksi aylık yüzde 1,5, yıllık ise yüzde 27,3 artış kaydetti.

Öte yandan kiralık konut piyasasında yükseliş devam ediyor. Ankara'da yeni kiracı kira endeksi yıllık bazda yüzde 33,8 artarak barınma maliyetlerindeki yükselişin sürdüğünü ortaya koydu.

Uzmanlar, kira fiyatlarının yükselmeye devam etmesine rağmen satış piyasasında alıcıların daha güçlü pazarlık yapabildiğine dikkat çekiyor.

İlan fiyatları ile satış fiyatları arasındaki fark büyüyor

Gayrimenkul sektöründe son dönemde en çok dikkat çeken gelişmelerden biri de ilan fiyatları ile tapuda gerçekleşen satış fiyatları arasındaki farkın giderek açılması oldu.

Birçok konutta yüksek beklentiyle verilen ilan fiyatlarının, pazarlık süreci sonunda önemli oranlarda aşağıya çekildiği belirtiliyor. Bu durum özellikle nakit alım yapabilecek yatırımcılar ve ilk kez ev sahibi olacak vatandaşlar açısından önemli fırsatlar oluşturuyor.

Sektör temsilcileri, piyasada fiyatların kâğıt üzerinde yüksek görünmesine rağmen gerçek satışların daha makul seviyelerde gerçekleştiğini ifade ediyor.

Gayrimenkul PR: Yaz ayları alıcılar için fırsat sunuyor

Ankara merkezli gayrimenkul danışmanlık şirketi Gayrimenkul PR, Temmuz, Ağustos ve Eylül aylarının konut piyasasında önemli bir dönem olduğuna dikkat çekiyor.

Şirkete göre yaz aylarında talebin mevsimsel olarak yavaşlaması, kredi faizlerinin yüksek seviyelerde kalması ve satıcıların uzun süre satış yapamaması nedeniyle pazarlık alanı genişliyor.

Bu süreçte özellikle kirada oturan ve uygun fırsat kollayan alıcıların piyasayı yakından takip etmeleri öneriliyor.

Satıcılar için gerçekçi fiyatlama dönemi

Gayrimenkul PR değerlendirmesinde, satıcıların ilan sitelerindeki yüksek fiyatlardan ziyade piyasa gerçeklerini dikkate alarak fiyat belirlemelerinin önemine vurgu yapıldı.

Gerçekçi fiyatlandırılan konutların daha kısa sürede alıcı bulduğu belirtilirken, kullanılmayan ve yatırım amacıyla elde tutulan konutların da doğru fiyatlarla satışa sunulmasının piyasa hareketliliğini artırabileceği ifade edildi.

Uzmanlara göre mevcut piyasa koşullarında yüksek fiyat beklentisinde ısrar eden satıcılar, satış sürelerinin uzaması riskiyle karşı karşıya kalabiliyor.

Alıcıların pazarlık gücü artıyor

Yüksek kira artışlarının devam ettiği Ankara'da ev sahibi olmayı planlayan vatandaşlar için mevcut piyasa önemli avantajlar sunuyor.

Özellikle peşin ödeme gücüne sahip alıcılar, satıcılarla daha güçlü pazarlık yapabilirken; doğru lokasyon, kaliteli yapı ve gerçekçi fiyat kriterlerini bir araya getiren konutlarda önemli fırsatlar yakalanabiliyor.

Uzmanlar, piyasanın yavaşlamasının tek başına olumsuz bir gösterge olmadığını, aksine doğru stratejiyle hareket eden alıcı ve satıcılar için yeni fırsatlar oluşturduğunu belirtiyor.

"Doğru fiyat ve doğru zaman kazandırıyor"

Gayrimenkul PR yetkilileri, Ankara konut piyasasının önümüzdeki aylarda da dengelenme sürecini sürdüreceğini öngörüyor.

Yapılan değerlendirmede, güçlü lokasyon, gerçekçi fiyatlama ve doğru zamanlama kriterlerinin hem yatırımcılar hem de oturum amaçlı konut alacak vatandaşlar açısından belirleyici olacağı vurgulanırken, yaz döneminin özellikle pazarlık gücünün arttığı bir süreç olarak öne çıktığı ifade edildi.

Sektör temsilcilerine göre mevcut koşullarda piyasanın doğru okunması, hem alıcıların uygun fiyatlarla konut sahibi olmasını hem de satıcıların makul sürede satış gerçekleştirmesini sağlayacak en önemli unsur olarak görülüyor.

Uygulama Nasıl Olacak?

Yasal düzenlemeye göre, kira sözleşmesi Temmuz 2026'da sona erecek ve yenilenmesi gereken tüm konut ile işyeri (dükkan, mağaza, ofis, büro, depo, lojistik depo, atölye, üretim tesisi vb.) kira kontratlarında, tarafların aksi yönde bir anlaşması bulunmadığı sürece, en fazla yüzde 32.03 oranında artış yapılabilecek. Kiracı ve ev sahibinin kendi aralarında serbestçe uzlaşarak bu oranın altında ya da üstünde bir rakamda buluşmaları mümkün. Ancak taraflar anlaşamazsa yasal üst sınır olarak yüzde 32.03 oranı esas alınacak.

Örnek Hesaplama:

Aylık kirası 10.000 TL olan ve sözleşmesi Temmuz 2026'da yenilenmesi gereken bir konut veya işyeri için hesaplama şu şekilde yapılacak: Tutar Mevcut Aylık Kira10.000 TL Artış Oranı%32.03Artış Tutarı3.203 TL Yeni Aylık Kira13.203 TL Dolayısıyla Temmuz 2026 itibarıyla yenilenen sözleşmelerde 10.000 TL kira ödeyen bir kiracının yeni kira bedeli 13.203 TL olarak belirlenecek.

Enflasyondaki Düşüş Trendi Sürüyor

Dikkat çekici bir gelişme olarak, kira artış oranlarındaki gerileme 2025 yılının ikinci yarısından itibaren istikrarlı bir şekilde devam ediyor.

2025 Ocak ayında yüzde 58.51 seviyesinde bulunan oran, Temmuz 2026'da yüzde 32.03'e kadar geriledi.

Bu, son 18 aylık süreçte yaklaşık 26 puanlık bir düşüş anlamına geliyor.2026 Yılı Aylık Kira Artış Oranları Ay Artış Oranı Ocak 2026%34.88Şubat 2026%33.98Mart 2026%33.39Nisan 2026%32.82Mayıs 2026%32.43Haziran 2026%32.24 Temmuz 2026%32.032026 yılının ilk yarısında oranlar kademeli olarak azalmaya devam etti.

Ocak ayındaki yüzde 34.88 seviyesinden Temmuz'da yüzde 32.03'e inilmesi, enflasyonist baskının hafiflediğine işaret ediyor.

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

Sözleşme yenileme tarihi esas alınır. Kira kontratının hangi ayda yenilendiği önemlidir; Temmuz 2026'da yenilenen sözleşmelerde Temmuz oranı uygulanır. Anlaşma serbestisi geçerlidir. Taraflar yasal sınırın altında ya da üstünde bir oranda anlaşabilir; ancak uzlaşma sağlanamazsa yasal oran uygulanır. İşyeri ve konut aynı oran ile sınırlıdır. Dükkân, ofis, depo, fabrika gibi tüm ticari gayrimenkul kira sözleşmelerinde de aynı yüzde 32.03 oranı geçerlidir. Aralık 2024 öncesi sözleşmeler için kira artış sınırı uygulaması farklılık gösterebilir; ilgili mevzuat hükümleri dikkatle incelenmelidir. Temmuz 2026'da sözleşme yenileyecek kiracı ve ev sahiplerinin, yasal hak ve yükümlülüklerini bilerek masaya oturmaları, olası uyuşmazlıkların önüne geçecektir.

Türkiye ekonomisine yarım asırdır katkı sağlayan ve bu yıl 50’nci kuruluş yılını kutlayan Gürbaşlar Grubu, “yarını bugünden daha başarılı kılma” anlayışıyla yatırımlarına devam ediyor. Grubun güçlü şirketlerinden Yes Oto AŞ, 23 Haziran 2026 itibarıyla Point Bornova AVM’nin yönetimini, 26 Haziran 2026 itibarıyla da mülkiyetini devraldı. Şirket, önümüzdeki dönemde AVM’nin yenileme, geliştirme ve ihtiyaç duyulan iyileştirme çalışmalarını planlı şekilde hayata geçirerek Point Bornova’yı bölgenin en başarılı alışveriş ve yaşam merkezlerinden biri haline getirmeyi hedefliyor.

Point Bornova için yatırım ve gelişim dönemi

Ticari gayrimenkul alanında yaklaşık 17 yıldır yatırımcısı olduğu MalatyaPark Alışveriş Merkezi ile önemli bir deneyime sahip olan Yes Oto, bu birikimini şimdi Point Bornova’ya aktaracak. Malatya’nın tek ve çok ödüllü alışveriş merkezi olan MalatyaPark’taki başarılı yönetim tecrübesi, Point Bornova’nın yeni dönem hedefleri için de güçlü bir referans oluşturuyor.

“İzmir’de daha da güçlenerek çalışacağız”

Konuya ilişkin değerlendirmede bulunan Gürbaşlar Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Adnan Başdemir, “Gürbaşlar Grubu olarak 50 yıldır çalışmaya, üretmeye ve ülkemize değer katmaya devam ediyoruz. İzmir bölgesinde hizmet verdiğimiz 15 ofisimiz bulunuyor. Point Bornova yatırımımızla İzmir’de daha da güçlenerek çalışacak ve yeni yatırımlara devam edeceğiz. Hedefimiz; Point Bornova’nın eksiklerini kısa sürede gidererek, yenileme ve geliştirme çalışmalarını planlı şekilde hayata geçirmek ve burayı bölgenin en başarılı alışveriş ve yaşam merkezlerinden biri haline getirmek. Çalışmaya, üretmeye, insanlara ve memleketimize daha faydalı olmaya devam edeceğiz” dedi.

Hizmet kalitesindeki başarısını AVM deneyimine taşıyacak

Dünyanın en büyük araç kiralama markalarından Enterprise Rent-A-Car’ın Türkiye ana lisans sahibi olan Yes Oto AŞ, Türkiye genelinde 105 noktada geniş bir operasyon yürütüyor. Şirket, müşteri memnuniyetinde son üç yıldır 90 ülke arasında üst üste lider olarak önemli bir başarıya imza atıyor. Yes Oto, hizmet sektöründeki bu müşteri mutluluğu yaklaşımını Point Bornova’da da hem kiracılarına hem de AVM ziyaretçilerine yansıtmayı hedefliyor. Point Bornova’da bugüne kadar oluşturulan güçlü yapının korunması ve geliştirilmesi amacıyla Esas Gayrimenkul Yönetim Şirketi ile iş birliği de devam edecek. Yes Oto, mevcut standartları koruyarak, planlı yatırımlar ve güçlü hizmet anlayışıyla Point Bornova’nın bölgesindeki değerini daha da ileri taşımayı amaçlıyor.

Konut fiyatları reel bazda gerilerken üretim maliyetleri tarihi seviyelere çıktı. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, maliyet baskısı ve finansmana erişim zorluğu nedeniyle yeni konut üretiminde iştahın azaldığını söyledi.

Konut fiyatlarında son iki yıldaki hızlı yükselişin ardından piyasanın daha dengeli bir döneme girdiğini belirten Yazıcı, kendi oturumu için ev almak isteyenler açısından mevcut dönemin önemli fırsatlar sunduğunu söyledi.

"Reel Fiyat Gerilemesi Oturum Amaçlı Alıcı İçin Fırsat"

Mayıs ayında konut fiyatları nominal olarak yüzde 24,5 artmasına rağmen reel bazda gerileme yaşandığını belirten Yazıcı, yatırım amacıyla değil, oturum amacıyla konut almak isteyenler için uygun bir dönemden geçildiğini ifade ederek, "2023 yılında gördüğümüz hızlı fiyat artışları geride kaldı. Piyasa daha sakin ilerliyor. Eğer amaç yatırım değil de oturmaksa mevcut dönem önemli bir alım fırsatı sunuyor." dedi.

"Konut Üretim Maliyeti 40 Bin 500 TL’ye Yükseldi"

Bayındırlık Bakanlığı şubat ayı verilerine göre konutun metrekare maliyetinin 40 bin 500 TL seviyesine ulaştığını belirten Yazıcı, bu rakamın yaklaşık 930 dolara denk geldiğini söyledi. Bir yıl önce maliyetlerin yaklaşık 20 bin TL seviyesinde olduğuna dikkat çeken Yazıcı, inşaat maliyetlerinin enflasyonun üzerinde arttığını belirterek şunları söyledi:

"Konut, AVM ve iş merkezi maliyetlerinin birbirine yaklaşması sektör açısından sağlıklı değil. Üretici yaptığı yatırımı geri döndürmekte zorlanıyor."

"Yüksek Faiz Yeni Projeleri Yavaşlatıyor"

Konut üreticisinin projelerini satışlardan elde ettiği finansmanla sürdürdüğünü belirten Yazıcı, satışların yavaşlaması ve finansman maliyetlerinin yükselmesi nedeniyle yeni proje iştahının azaldığını ifade ederek, "Faizlerin yüksek olduğu bir ortamda üreticiler daha temkinli davranıyor. Bu da yeni konut üretimini yavaşlatıyor.

"Daha Az Konut, Daha Yüksek Kira Demek"

Konut kredisine erişimde yaşanan kısıtlar, yatırım amaçlı alımları önemli ölçüde azaltırken, bu durum uzun vadede kira piyasasını da etkileyecek. Yatırımcı piyasadan çekildiğinde yeni konut arzı azalıyor. Daha az konut ise daha yüksek kira anlamına geliyor." şeklinde konuştu.

"Türk Yatırımcısı Gayrimenkulden Vazgeçmiyor"

Altın fiyatlarındaki dalgalanmaların konut talebini belirgin şekilde azaltmasını beklemediğini ifade eden Yazıcı, Türkiye'de gayrimenkulün kültürel olarak güvenli liman özelliğini koruduğunu söyleyerek, "Türk yatırımcısı gayrimenkule uzun vadeli bakıyor. Bu nedenle küresel gelişmeler birebir aynı etkiyi Türkiye'de göstermiyor." İfadelerini kullandı.

"Piyasada Hareket İçin Gözler Yılın Son Çeyreğinde"

Jeopolitik risklerin azalması ve faiz indirimlerinin başlaması halinde yılın son çeyreğinde konut piyasasında hareketlenme beklediklerini belirten Yazıcı, özellikle Eylül sonrasına dikkat çekerek, "Faiz indirimiyle birlikte mortgage imkanları genişlerse mevduatta bekleyen paranın bir kısmı yeniden gayrimenkule yönelebilir. Yılın son çeyreğinde daha hareketli bir piyasa görebiliriz." dedi.

"Kentsel Dönüşüm Piyasayı Ayakta Tutuyor"

Serbest piyasada yatırım kararlarının ertelendiğini ifade eden Yazıcı, mevcut hareketliliğin önemli bölümünün kentsel dönüşüm projelerinden kaynaklandığını belirterek, "Yarısı Bizden Kampanyası ve benzeri finansman modelleri dönüşüm projelerine ilgiyi artırıyor. Bugünkü hareketliliğin önemli kısmı bu alandan geliyor."

"Sosyal Konut Kiraları Tek Başına Düşürmeye Yetmez"

Sosyal konut projelerinin önemli olduğunu ancak mevcut konut açığı nedeniyle kira piyasasında tek başına belirleyici olamayacağını söyleyen Yazıcı, arz-talep dengesinin hala bozuk olduğunu vurgulayarak sözlerini "Sosyal konut projeleri piyasayı bir miktar rahatlatacaktır ancak mevcut arz açığı nedeniyle kiralarda tek başına büyük bir düşüş beklemek doğru olmaz." diyerek tamamladı.