“2021 yılında dizginlemeye çalıştığımız konut fiyatları, artan hammadde maliyetleri nedeniyle kontrolden çıkmaya başladı. Bundan ilk zarar gören de doğal olarak konut alıcıları oldu. Konut üretim ve finansal maliyetlerin artık konut üreticileri tarafından taşınamayacak derece artması, artan maliyet yükünün bir kısmının konut fiyatlarına yansıması kaçınılmaz oldu. Örnek vermek gerekirse; resmi veriler inşaat maliyetlerinde son bir yılda yüzde 42,4 oranındaki artışı gösteriyor. Gerçekte ise geçtiğimiz dönemdeki maliyet artışı yüzde 100’ün üzerinde gerçekleşti. Konut üreticileri, yüzde 100 civarında gerçekleşen maliyet artışının büyük kısmını absorve ederek enflasyonu daha fazla körüklememesini ve konut fiyatlarının erişilebilir kalmasına gayret etti. Bu çaba, devam eden projelerde olumlu sonuç buldu ve maliyetlerden kaynaklanan fiyat artışının yarısı nihai tüketiciye yansıdı. Ancak bundan sonra başlayacak yeni projelerde böyle bir şans olmayabilir. Başta demir ve çimento olmak üzere inşaatın temel hammaddelerinde gerçekleşen artışların tamamı konut fiyatlarına yansıyabilir. Konut edinme şansını kaybedenlerin kiralama yöntemiyle barınma ihtiyacını karşılama zorunluluğu, konut kiralarındaki arz talep dengesini arz lehine çevirdi. Gizli enflasyonu gerekçe gösteren konut sahiplerinin ve fırsatçı emlakçıların da spekülatif kira artış tavrı göstermesi, konut kiralarının bir anda fırlamasına yol açtı.
2022’de bizi çok zor bir süreç bekliyor. İnşaat sektörünün 2022 yılı ajandasının ana başlığını, konut fiyatları oluşturacak. Sektörün ana sorunu olarak öne çıkan fiyatların direkt bağlı olduğu konut kredi faizleri, maliyet artışları ve azalan konut arzı, önümüzdeki ayların belirleyicisi olacak.
Konut talebinin karşılanmasının tek yolu fiyatların erişilebilir seviyede olacak şekilde arzın genişletilmesi yani yeni projelerin acilen devreye girmesidir. Bunun içinde yapılması gereken en önemli adım inşaatın ana girdisi olan arsanın uygun maliyetle teminidir. Aynı şekilde inşaat yapımında kullanılan malzemelerdeki fiyat istikrarının sağlanması ve genel inşaat maliyetinin optimum seviyede sabitlenmesidir.
Öncelikle uygun maliyetli arsa sorunun çözülmesi gerekir. Bunun en iyi yöntemi kentsel dönüşümdür. Başta İstanbul ve İzmir olmak üzere riskli binaların bulunduğu bölgelerde, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca standartlaştırılmış kat karşılığı arsa sözleşmeleriyle gerçekleştirilecek projeler önemli bir adım olabilir. Böylece hem deprem riski minimize edilmiş olur hem de konut arzı arttırılır.
Şehir merkezlerinde ruhsatlı ve denetim altında inşa edilmiş olmalarına rağmen, inşa edildikleri dönemin yönetmelik şartlarına uymadan inşa edilmiş olan binaların dönüşümü için ise daha dinamik bir yöntem izlenebilir. Söz konusu binalarda kat karşılığı modeli ile çözüm üretilmeye çalışıldı. Ancak bu metot için gereken katma değer, imar artışı ve imar hakkında fazla imalatın sürdürülebilir bir yol olmadığı 20 yıldır aldığımız mesafeden belli oldu. Buna alternatif çözüm olarak söz konusu binalardaki kat maliklerini borçlandırmak sureti ile devlet kaynaklarını kullanarak yerinde dönüşüm yapılmasıdır. Ancak söz konusu binalarda yaşayan vatandaşların bütçesinin, böyle bir yerinde dönüşümü karşılayamayacağını göz önünde bulundurmak gerekir. Bu durumda 2 yöntem izlenebilir. İlk olarak dönüşüm yapılacak binalardaki konut metrekare ölçülerinde küçülmeye gidilebilir ve dönüşümün toplam maliyetini karşılayacak bir miktar emsal artışı yapılabilir. İkinci olarak riskli binanın bulunduğu bölgedeki yoğunluğun artmasını önlemek için, – yerinde dönüşümün maliyetine karşılık gelecek ölçüde – dönüşümü yapacak müteahhide düşük yoğunluktaki bir bölgeden kamu arazisi verilip belli standartlarda yeni konutlar yapması sağlanabilir. Böylece kentsel dönüşümü şehir ve yurt sathına yaymak için adımlar atılabilir.”
