İnşaatı uzun
süredir devam eden İstanbul Finans Merkezi (İFM) yakın zamanda Türkiye Varlık
Fonu’nun yatırım yapacağı haberleri ile tekrar gündeme geldi. İstanbul’un
Londra, Hong Kong, Kuala Lumpur, New York ve Dubai gibi gerçek anlamda bir küresel
finans merkezi olabilmesi açısından bu gelişmenin önemli bir adım olduğunu
düşünüyorum. Bununla birlikte TVF’nin sermayedar olarak nakdi bir katkı
sağlayacağı ifade edilen yatırımın bazı detaylarının açıklanması ile uzun soluklu
bir sürecin ilk adımının atılmış olduğunu görüyoruz.
Kamuoyunda uzun
süredir tartışılan ve yakından takip ettiğim İFM projesinin başarılı olması
şüphesiz İstanbul’a yeni bir vizyon kazandıracak. Projenin başarıya ulaşması
için önemli olduğunu düşündüğüm misyon, mevzuat, mülkiyet, marka ve merkezileştirmeye
ilişkin adımları ‘5M’ olarak aşağıda özetlemek isterim:
- Misyon: İFM’nin misyonu ve Türkiye Varlık Fonu’nun ‘yatırımcı’
sıfatıyla projeye dahil olması şüphesiz bu misyonun önemine dikkat çekiyor. Kuruluş
amacı ülkeye sürdürebilir katkı ve gelecek nesillere sermaye oluşturmak olan
TVF için çerçeve de bu noktadada belirlenmiş oluyor. Asıl amaç ülkeye
sürdürebilir bir katkı sağlamak ise öncelikle İFM’nin bir gayrimenkul projesi
olmadığı ve fakat İstanbul’un önemli bir uluslararası finans merkezi olmasını
tetikleyen kapsamlı bir proje olduğu ve kurgunun bu şekilde yapılması gerektiği
unutulmamalı. İFM projesinin ülkeye sağlayabileceği gelir ve katkıları doğrudan
ve dolaylı olarak ikiye ayırdığımızda başta kira ve satış geliri ya da KDV ile
tapu harcı gibi kalemler akla geliyor. Diğer taraftan oluşturulacak yabancı istihdam
ve artacak yabancı ziyaretçi sayılarıyla turizm ve havayolu ulaşımı sektörüne de
katkı sağlayacaktır.
- Mevzuat: Türkiye’de ve dünyadaki örneklere
baktığımızda ‘serbest bölge’ en uygun örnek olarak karşımıza çıkıyor. Nasıl ki sanayi
sektöründe serbest bölgeler Türkiye’nin uluslarası üretim ve ihracat üssü
olmasında önemli katkılar sağlıyorsa, Dubai Uluslararası Finans Merkezi (DIFC)
örneğinde olduğu gibi finans konusunda da İFM projesi İstanbul’u uluslararası
aktörlerin merkezi yapacaktır. Burada serbestliği sağlayan üç ana unsur bulunur
ki öncelikli olan hukuki alt yapıdır. Uluslararası oyuncuların daha aşina
olduğu mevzuatların olması önemsenir. Burada öne çıkan ve en rahat uygulanacak kurgu
ise uluslararası tahkim kurgusudur. Özellikle İsviçre ve Anglosakson hukuk
sistemine yakın kurguların daha rahat kabul gördüğü söylenebilir. İkinci önemli
unsur ise bürokratik kolaylıkların sağlanmasıdır. Bu noktada da iş kurma hızı
önemsenen bir parametredir. Bunun dışında İFM’de çalışacak olan expatlara
sağlanacak oturma veya çalışma izinleri konusunda fark yaratılabilir. Son unsur
ise vergisel boyuttur. İFM’de faaliyet gösteren yerli ve yabancı şirketler için
KDV, kurumlar vergisi ya da çalışanlar için gelir vergisi muafiyetleri gibi
uygulamalar İFM’nin uluslararası kıyas ile öne çıkması konusunda son derece
etkili olacaktır.
- Mülkiyet: Öngörülen misyonun tüm İFM için geçerli ve
uygulanacak mevzuatın bağlayıcı olması gerekir. Bunu sağlamanın en etkin
yöntemi mülkiyeti tek bir çatı altında toplamak olur. Tabi ki İFM’de yer alan
tüm proje ve gayrimenkulleri satın alma yolu ile tek mülkiyet altında toplamak
sermaye gereksinimi nedeniyle çok
verimli bir yöntem olmaz fakat gerekli de değildir. İFM’deki tüm projeleri tek
mülkiyet olarak birleştirmenin şüphesiz bir çok avantajı olacaktır. Bunun
olabileceği en uygun yöntem olarak da akla ilk olarak gayrimenkul yatırım
fonları gelir. İFM’de bulunan gayrimenkulleri, menkul kıymet haline getirerek bunların
üstündeki mülkiyet haklarını bozmadan kontrolü tek elde toplamak mümkün olur. Şöyle
ki İstanbul Finans Merkezi’nde bulunan tüm gayrimenkullerin mal sahipleri yine İFM’de
bulunan tüm gayrimenkullerini yeni kurulacak bir yatırım fonuna devredebilir. Karşılığında
toplam değere göre belirlenen oran üzerinden fondan pay alınır. Doğrudan satış
durumunda da toplam değer ön planda olurken bu senaryoda toplam değer üzerinden
oranı, yani aslında şerefiyeyi belirlemek süreç açısından daha kolay olabilir.
Sonuçta gayrimenkul yatırım fonları belirli sürelerde değerleme yaptırmak
durumundadır. Böylelikle değerleri, zaman içinde farklılık gösterebilir. Ancak
oranlar ve dolayısıyla fon payları sabit kalır. Bu fonun adının İstanbul Finans
Merkezi Gayrimenkul Yatırım Fonu olduğunu varsaydığımızda kolaylıkla yine
Türkiye Varlık Fonu’nun bünyesinde bulunan Ziraat Bankası’nın iştirakı Ziraat
Portföy tarafından kurulabilir. Mevzuatta gerekli uyarlamalar Sermaye Piyasası
Kurulu tarafından yapılabilir. Sonuçta SPK da İstanbul Finans Merkezi’nde
paydaş. Ayrıca mevzuat kısmında belirttiğim avantajlardan faydalanmak için gayrimenkul
yatırım fonuna devir zorunlu hale getirilebilir. Bu şekilde İstanbul Finans
Merkezi, Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun tüm projenin mal sahibi pozisyonuna gelir
ve dolayısıyla tüm kontrole hakim olmuş olur. Böylelikle mal sahipleri arasında
çıkar çatışmasının ve iç rekabetin önüne geçilmiş olur. Diğer taraftan sonraki
aşamalar için menkul kıymetin gayrimenkulden çok daha likit olduğu da unutulmamalı.
Uluslararası yatırımcıların İstanbul Finans Merkezine yatırım yapmaları son
derece kolaylaştırılmış ve çok daha güvenli hale getirilmiş olur. İlerleyen aşamalarda
başta Türkiye Varlık Fonu olmak üzere
tüm mevcut yatırımcılar için paha biçilmez bir avantaj sağlayacaktır.
- Marka: Mülkiyeti tek çatı altında topladıktan
sonra ele alınması gereken en öncelikli konu ise kurumsal kimlik ve marka algısını
oluşturmaktır. İFM’deki projeler yerine tek bir İstanbul Finans Merkezi
kurgusu oluşturulmalı. Pazarlama, iş planı ve fiyatlandırma politikası ise
yine İFM’ye özel oluşturulmalıdır. Tek bir pazarlama planının getirdiği
bütüncül bakış açısıyla fiziken hangi alanın önce ya da hangi şartlardan
kiralandığı veya satıldığı bilgisi ise önemini kaybeder. Bu da iç rekabeti
azaltacaktır. Pazarlama planındaki en önemli konulardan bir diğeri ise
uluslararası çapta kurgulanmasıdır. Uluslararası finans dünyasına ve kurumsal
yatırımcı ağına ve küresel anlamda pazarlama gücüne sahip olan kurumlar burada
çözüm ortakları olmalıdır. Finans kuruluşlarının yanı sıra uluslarası
ilişkilerinden faydalanarak devlet seviyesinde temasların da katkısı
şüphesiz etkili olacaktır. Tabi tüm süreçlerin koordineli şekilde
yürütülmesi gerektiğini de unutmayalım.
- Merkezileştirme:
Tek mülkiyetin getirdiği
gücün ve tek bir markanın yarattığı algının sürdürebilir olması için yine tek
elden yönetilmesi gerekir. Bu yaklaşım başarılı olan bir projenin başarılı
kalmasına yol açacaktır. Tüm kararların İstanbul Finans Merkezi’nin
sürdürebilir başarısına odaklanarak alınması gerekir. Yatırımcı ve kiracıların
beklentisi de bu yönde olacaktır. Mülk yönetimi dışında yine bütüncül bir
şekilde faaliyet gösteren kurumlar, mevzuatın getirdiği hususlar için kamu
kurumları ve STK’lar ile yakın temas ve koordinasyon halinde olması sanırım
farklı bir şekilde sağlanamaz. 5M olarak özetlemeye çalıştığım bu fikir
haritasının, üst vizyon stratejisine bir katkı olarak görülmesini isterim.
Temel ilke elbette ki el birliği ile ülkemiz ve ekonomimiz için değer yaratmaktır.
Detaylandırılması gereken bir çok konu olsa da en önemlisi
tüm paydaşların bu vizyona inanması ve faydalarını görmesidir.