Kira tespit davaları nasıl açılır, güncel kira nasıl belirlenir?
Mülk sahibi, kiraya verdiği evinde 5 yılı dolduran kiracı için kira tespit davası açabilir. Daha öncesinde dava açamaz. Aynı hak, oturduğu evin kirasının bölge rayicinin üzerinde olduğunu düşünen ve kiranın düşürülmesini isteyen kiracılar için de var.
Eğer kira sözleşmesinde kira artış oranı varsa, ev sahibi ihtar çekmek zorunda değil. Sözleşme yenileme tarihinden 1 ay önce ya da yıl içinde dava açabilir. Ancak sözleşmede oran yoksa bu durumda ihtar çekerek 1 yıl boyunca dava açma hakkını elinde tutabilir. Söz gelimi 1 Temmuz’da ihtar çekip, aralık ayında dava açabilir.
Bu davada ev sahibinin talebi aynen geçerli olmuyor. Örneğin kira 3 bin lirayken, ev sahibi ‘aynı tip ev bugünlerde 7 bin liraya kiralanıyor, bu nedenle kira 7 bin lira olsun’ diyemiyor, dese de kabul görmüyor. Bilirkişi 1-2 örnek üzerinden değil, bölge ortalamasına bakarak karar veriyor. Üstelik bu karar sonrasında kiracıyı korumak için bir hakkaniyet indirimi uygulanıyor. Genelde 10 yılı aşan kiracılarda yüzde 20, 10 yıl altına da yüzde 10 indirim yapılıyor. Aynı rakamlar üzerinden gidersek 3 bin lira ödenen bir ev için mülk sahibi 7 bin lira beklese de mahkeme 5 bin lira diyebilir. Bir de buna indirim eklenince 4 bin-4 bin 500 liraya gerileyebilir. Mahkemece belirlenen yeni kiraya da yılda bir kez yasal oranda zam yapılabilir, fazlası istenemez. (1 Temmuz 2023’e kadar yüzde 25, sonrasında TÜFE 12 ay ortalaması kira artışı için üst sınır.)
Gayrimenkul hukuku uzmanlarının verdiği bilgiye göre bu tip bir davanın sonuçlanması 2-2.5 yılı buluyor. Dava sonuçlandıktan sonra ev sahibinin geçmiş dönem farkını isteme hakkı var. Örneğin; 3 bin lira olan kira 5 bin liraya çıktı, dava da 2 yılda sonuçlandı. Bu 2 yılın farkı toplanır, bu zaman zarfında kiraya yapılan zamlar da hesaba katılarak toplam borç ortaya çıkar. Yani kiracı bir anda yüklü bir ödeme yapmak zorunda kalabilir. Eğer dava sürecinde kiracı evi tahliye ederse de sadece oturduğu döneme ilişkin kira farkını öder.
İstinafa yapılan itirazdan sonra da karar kesinleşirse kiracı bu farkı ödemek zorunda. Evi habersiz terk etmesi bu cezayı ortadan kaldırmıyor, sonrasında icra süreci işlemeye devam ediyor.
Kaynak: Hürriyet
