Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira tespit davası, kiracı veya kiraya verenin kira bedelinin tespiti için açtığı davadır. Kural olarak taraflar kira sözleşmesini diledikleri gibi belirleyebilirler.





Kira tespit davası, kiracı veya kiraya verenin kira
bedelinin tespiti için açtığı davadır. Kural olarak taraflar kira sözleşmesini
diledikleri gibi belirleyebilirler. Kira sözleşmesinin şarta bağlanmasında ya
da kira bedelinin miktarının belirlenmesi konusunda hukuki bir engel ya da
sınırlama yoktur. Taraflardan birinin sözleşmede tek taraflı olarak değişiklik
yapma imkânı yoktur, buna kira bedeli de dâhildir. Bu yüzdendir ki; kiracı tek
başına kira bedelini düşüremez ya da kiraya veren tek başına kira bedelini
arttıramaz. Ancak konutu kiraya veren kişi kira süresi tamamlandıktan sonra
kira bedeline çok yüksek oranlarda zam yaparak kiracıyı mağdur durumuna
düşürebilmektedir. İşte böyle durumlarda kiracı bir kira tespit davası açarak
kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenip tespit edilmesini isteyebilir.





Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?





Kira tespit davası, kira konusu konutun bulunduğu yerin Sulh
Hukuk Mahkemesi’nde ve kira süresi boyunca her zaman açılabilir. Her ne kadar
kira tespit davasının amacı kiracıyı korumak olsa da bu davayı kiraya veren
kişi de açabilir.





Kira tespit davasının mahkeme tarafından dinlenebilmesi için
davacının dava açmada hukuki bir yararının bulunması gerekir. Eğer davacının
tespit davasında hukuki bir yararının bulunmadığı anlaşılırsa dava
reddedilecektir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde davanın erken açılmasının
davacıya bir yarar sağlamayacağı kabul edilmektedir. Bu yüzden uzun süreli kira
sözleşmelerinde kira tespit davasının sözleşmenin sona ereceği yıl açılması
daha isabetli bulunmuştur.





Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?





Kira tespit davasını açacak kişi kural olarak kiracıdır.
Eğer sözleşmenin kiracı tarafında birden fazla kişi varsa kira tespit davasını
bu kişiler birlikte açmak zorundadırlar. Kiracılardan birinin davayı açması
diğerlerinin sonradan muvafakat etmesi durumunda da bu koşul sağlanmış olur.





Kiracının dava açması dışında kiralayanın dava hakkının
mevcut olduğu da Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarıyla sabittir. Aynı şekilde
kiraya veren tarafta da birden fazla kişinin bulunması durumunda ortada bir
zorunlu dava arkadaşlığı bulunacağı için kira tespit davasının birlikte
açılması gerekir. Kiralayanlardan birinin açacağı davaya diğerlerinin sonradan
iştirak etmesi ya da muvafakat vermesi durumunda da bu şart sağlanmış olur.
Kiraya veren kişinin ölmesi durumunda kira tespit davasını onun yerine
mirasçıları da açabilirler.





Bazı durumlarda kiraya veren kişi ile kira konusu konutun
maliki birbirinden farklı olabilir. Böyle durumlarda malikin dava hakkının
bulunduğu da kabul edilmektedir. Kiracı tarafın birden fazla olmasından ve
kiralayan tarafın birden fazla olmasından farklı olarak taşınmazın paylı
mülkiyete konu olması halinde tüm paydaşların birlikte dava açması gerekmez.
Her bir paydaş kendi payına düşen kira bedelinin tespiti için ayrıca dava
açabilir.





Kira Tespit Davası Şartları





Kira tespit davası şartları şunlardır:





Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı. Bu kira sözleşmesinin
illa ki yazılı şekilde olması gerekmez, gerekli şartları taşıdığı müddetçe
sözlü olarak da yapılabilir. Ancak ispat kolaylığı sağlaması açısından yazılı
şekilde yapılması önerilir. Kira bedeli, kira döneminin başlangıcı gibi
unsurlar sözleşmenin esaslı unsurlarını oluşturduğu için bunların yer almadığı
bir sözleşme de geçerli sayılmayacak ve dolayısıyla kira tespit davası
açılamayacaktır.





Davayı açmada hukuki bir yararın bulunması. Davacının kira
tespit davası açmada hukuki bir yararı yoksa hâkim davayı dinlemeyecek ve
reddedecektir.





Zaman ve mahkeme unsurlarının sağlanması. Kira tespit davası
kira ilişkisi içerisinde her zaman kira konusu konutun bulunduğu yer Sulh Hukuk
Mahkemesi’nde açılabilir. Aksi takdirde dava reddedilecektir.





Taraflar. Kira tespit davasının tarafları kiracı, kiralayan,
malik ve eğer bunlar ölmüş ise yasal mirasçılarıdır.





Kira Tespit Davasında Zaman aşımı





Kira tespit davası açma süresi, kira ilişkisi boyunca her
zamandır. Ancak davanın ne zaman açıldığına bağlı olarak tespit edilen bedelin
etkileyeceği zaman aralığı da değişecektir. Buna göre:





Kira tespit davası yeni kira döneminden en az 30 gün önce
açılmışsa mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin
başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.





Kiraya veren kişi kira bedelinin arttırılacağına ilişkin
kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmuşsa ve kiracı da kira tespit davasını
yeni kira dönemi içerisinde açmışsa, belirlenecek kira bedeli yine yeni kira
döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Ancak kira sözleşmesinde
kira bedelinin her kira döneminde artacağı oran belirtilmişse kiraya verenin
ayrıca kiracıya bir ihtarda bulunmasına gerek yoktur.





Kira Tespit Davasında Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?





Kira tespit davasında kira bedeli öncelikle tarafların
yapmış oldukları kira sözleşmesine göre belirlenir. Taraflar kira bedelini
diledikleri gibi kararlaştırabilirler ancak kira artış oranı hususunda bu kadar
serbest değildirler. Buna göre kira artış bedeli bir önceki yılın üretici fiyat
endeksi (ÜFE) artış oranının üzerinde olamaz. Eğer hal böyle ise dava açmaya
gerek yoktur. Ancak kiraya veren kira artış bedelini bir önceki yılın ÜFE artış
oranının üzerinde tutmuşsa kiracı kira tespit davası açabilmektedir. Kira
tespit davası 5 yılı aşmayan sözleşmelerde hâkim yine ÜFE artış oranıyla
bağlıdır. Yasal sınırlar içerisinde bir kira bedeli ve kira artış oranı tayin
edecektir.





Beş Yıldan Uzun veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmeleri





Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen kira
sözleşmelerinde, ortada bir anlaşma olsa da olmasa da mahkemeye
gidilebilmektedir. Burada hâkim bir önceki yılın ÜFE artış oranıyla bağlı
olmayacak ve hakkaniyete göre karar verecektir.





Yabancı Para Cinsinden (Döviz Kuru Üzerinden) Kira Sözleşmeleri





Yabancı para cinsinden (Döviz kuru üzerinden) yapılan kira
sözleşmelerinde kira bedeli beş yıl dolmadan değiştirilemez. Bunun tek
istisnası aşırı ifa güçlüğüdür. Aşırı ifa güçlüğü Türk Borçlar Kanunu’nun 138.
maddesinde düzenlenmiştir ve sözleşmenin yapıldığı sırada tarafların
öngöremeyeceği bir durumun gerçekleşmesi durumunda aşırı ifa güçlüğüne düşen
tarafı korumaktadır. Bunun en temel örneği döviz kurundaki dalgalanmalardır.
Örneğin dolar üzerinden yapılan bir kira sözleşmesinde doların önceden
öngörülemeyecek bir şekilde aniden yükselmesi durumunda kiracı taraf ifasını
yapmada güçlüğe düşüyorsa, sözleşme değiştirilebilir.





Yabancı para cinsinden yapılan kira sözleşmelerinde kira
bedelinin ve kira artış oranının belirlenmesinde mahkeme önceki yılın ÜFE artış
oranıyla bağlı değildir. Taşınmazın durumuna, yabancı paranın değerindeki
değişikliklere, hakkaniyete ve sair hususlara göre karar verir.





Yabancı Para İle Yapılan Kira Sözleşmelerinin TL’ye Çevrilmesi Zorunluluğu





13 Eylül 2018 tarihinde Türk parasının değerini korumak
amacıyla çıkarılan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile kira sözleşmelerine döviz
yasağı getirilmiş ve önceden yabancı para bedeli ile belirlenen kira
sözleşmelerinin 30 gün içerisinde TL’ye çevrilmesi zorunluluğu getirilmiştir.





Eğer taraflar kendileri bir anlaşmaya varamamışlarsa hakim 2
Ocak 2018 tarihindeki döviz kurunu ve TÜİK’in açıklayacağı aylık TÜFE değişim
oranlarını baz alacaktır. Sözleşmenin taraflarına yeni bir kira bedeli ve kira
artış oranı belirlemeleri için bir yıllık bir süre verilecektir. Eğer taraflar
yine anlaşmaya varamamışlarsa hâkim ikinci yıl için de onların yerine karar
verecektir. Ancak ikince kez anlaşmaya varamamaları durumunda üçüncü ve
dördüncü yıllar için ne olacağı mevzuatta yazmamaktadır.





Kira Tespit Davasında İhtar Şartı





Kira tespit davası ihtar şartı yasal bir zorunluluk
değildir. Ancak kira bedelinin uygulanacağı dönemi belirleme ve dava süresi
açısından ihtar çekilmesi önemlidir. Örnek vermek gerekirse; kira tespit davası
ile belirlenecek olan kira bedelinin yeni dönemde geçerli olabilmesi için
davanın en az 30 gün önce ve ihtar çekilerek açılmış olması gerekir.





Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği





Kira tespit davası açabilmek için öncelikle bir kira tespit
dilekçesi yazılması gerekmektedir. Dilekçenin yazılacağı mahkeme, dayandırılacak
hukuki nedenler, deliller… açısından bir avukatla görüşülmesi gerekmektedir.
Zira dilekçenin yanlış bir mahkemeye yazılması durumunda dava görevsizlik
nedeni ile reddedilebilir ya da deliller eksik gösterildiği için dava
istenildiği gibi sonuçlanmayabilir. Kayaer Hukuk Bürosu uzman avukatları kira
tespit davası dilekçe örneği, kira tespit davasına cevap dilekçesi, kira tespit
davası harç işlemleri ve tüm kira tespit davası süreci boyunca hizmet
vermektedirler.


Güncelleme Tarihi: 26 Ekim 2019, 22:06
YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER

banner5