banner38

Gayrimenkul alım satımda komisyon bedeli yüzde 4'ü geçemeyecek

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan

Gayrimenkul alım satımda komisyon bedeli  yüzde 4'ü geçemeyecek

Gayrimenkul ve inşaat sektöründe; yapı müteahhitlerini ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliklerine göre sınıflandırılarak yetki belgesi zorunluluğu getiren “Yapı Müteahhitlerin Sınırlandırılması ve Kayıtların Tutulması Hakkında Yönetmelik” müteahhitleri kategorilere ayırıyor. Emlakçılık mesleğinin usulüne uygun olarak yapılmasının esaslarını içeren “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik” ise emlakçılık mesleğine bir dizi standartlar getiriyor. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Mehmet Aslan, her iki yönetmeliği tüm yönleriyle anlatıyor.





Gayrimenkul
kiralamalarında ise komisyon





1 aylık kira
bedelini aşamayacak





Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat
Mehmet Aslan gayrimenkul alım satımıyla ilgili olarak yönetmelikleri şöyle
sıralıyor;





11 Maddede Emlak Aracılık Yönetmeliği





1. Komisyon/Hizmet bedeli





Yönetmelikte taşınmaz alım-satımı ve kiralanmasında emlak
aracısına ödenecek hizmet bedeli toplamda (alıcı ve satıcı birlikte)
gayrimenkul satış değerinin %4'ünden fazla olamayacak. Aksine bir sözleşme
olmadığı taktirde bu bedel alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak ödenecek.
Kiralamada ise bu bedel 1 aylık kira bedelini aşamayacaktır. Aksine yapılan
anlaşmalar geçersizdir.





2. Kişi Kendi Taşınmazını Emlak Aracısı Olmaksızın
Satabilir mi?





Tüm ev sahibi ve gayrimenkul danışmanlarını ilgilendiren ve
herkesin en çok merak ettiği konu sahibinden satışların yapılıp,
yapılamayacağıydı. Bu hususta Yönetmelik’te herhangi bir kısıtlama getirilmedi.
Yani kişiler emlak aracısı olmaksızın dilediği gibi kendi taşınmazını
satabilecektir.





3. Yetkilendirme
belgesi/sözleşmesi/yer gösterme belgesi





Taşınmaz sahibi ile emlak aracısı arasında satış veya
kiralamaya aracılık için verilen belgenin düzenlenmesi ile ilgili usul ve
şartlara da belirlenmiştir. Yönetmelik uyarınca emlak aracısına vereceğiniz
yetkilendirme sözleşmesinde gayrimenkulün konum, imarı, mülkiyet durumu,
büyüklüğü, yaşı, satış bedeli, yetki belgesi süresi, işletmenin yetki belgesi
numarası, alıcı kimlik numarası, taşınmazın tapu kaydı, adres ve imza bilgileri
vb. birçok hususun yetki belgesinde/sözleşmede/yer gösterme belgesinde yer
verilmesi zorunlu hale getirilmiştir.





Bu belgenin satılık veya kiralık gayrimenkullerin her biri
için ayrı ayrı düzenlenmesi gerekmektedir. Taşınmazı gösterme hizmeti
karşılığında emlak aracıları hiçbir şekilde herhangi bir hizmet bedeli talep
edilemeyecektir





Bunun yanı sıra yetkilendirme belgesinin yazılı olması ve
taşınmaz sahibinin imzasının olması mutlak zorunluluk olarak Yönetmelik’te
yerini almıştır. Yani yazılı bir yetki belgesi verilmedikçe emlak aracısına
komisyon ödemek zorunda değilsiniz.





4. Taşınmaz sahibi
tarafından yetkilendirilme süresi





Yönetmelik ile yetkilendirilme süresine bir sınır
getirilmiştir. Bu süre 3 aydır. Aksine yapılan anlaşmalar geçersizdir.





5. Emlak Ofisi/şirketinin sahip olması gereken yetki
belgesi





Ticaret il müdürlüğünden yetki belgesi almamış işletmeler
taşınmaz alım-satımı ve kiralanmasına aracılık edemeyeceklerdir. Yani her
işletme emlak aracılığı yapamayacaktır.





6. Yetki belgesi için
aranan şartlar





  • Meslek odasına kayıtlı olmak, vergi mükellefi olmak,
  • Bir diğer maddede değineceğimiz işletmenin uygun fiziki şartları sağlaması,
  • 18 yaşını doldurmuş olması,
  • En az lise mezunu olması,
  • İflas ve konkordato ilan etmemiş olması,
  • Belirlenen suçlardan hüküm giymemiş olması,
  • Sorumlu emlak danışmanı mesleki yeterlilik belgesine sahip olmak gibi şartlar gerekiyor.




7. Emlak Ofisi
açabilmek için fiziki şartlar





Emlak ofisi açılabilmesi için teknik ve idari yeterliliğe
sahip işyerine sahip olunması gerekmektedir. Bu gerekliliklerden bazıları, emlak
ofisinin net alanın 30 metrekare olması, arşiv bölümünün bulunması, hizmetin
düzenli, sistemli ve hızlı bir şekilde verilmesini sağlayacak miktar ve
özellikte masa, dolap, koltuk vb. bilgisayar, telefon, tarayıcı ve faks gibi teknik
donanımın bulunması gerekmektedir.





Aynı işletme içerisinde birden fazla taşınmaz alım-satımı ile
uğraşan aracı varsa bu durumda her bir kişi için 30 metrekare sınırı %20
arttırılacaktır.





8. Emlak aracısının
sahip olması gereken mesleki yeterlilik belgesi





Gayrimenkul aracıları/danışmanları meslek yeterlilik belgesi
olmadan taşınmaz ticareti yapamayacaklar. İşletmelerde pazarlama ve satış
personeli çalıştırılan kişilere sorumlu emlak danışmanı veya emlak danışmanı
ulusal yeterliliklerine dayalı mesleki yeterlilik belgelerinden birine sahip olması
gerekiyor.





9. İşletme çalışma
belgesi/ruhsatı





İşletmenin yetki belgesine sahip olup olmadığı, ruhsat
verilmeden önce yetkililer tarafından kontrol edilip, yetki belgesi olmayan
işletmelere çalışma ruhsatı verilmeyecek.





10. Bakanlık emlak
aracıları takip sistemi





Taşınmaz ticaretinin takip ve kontrolü amacıyla Bakanlık
tarafından bilgi sistemi oluşturulmuştur. Yetki belgesine sahip işletmelerin
güncel listesi Bakanlığın internet sayfasında ilan edilmektedir. Böylece
müşteriler emlak aracısının yetki belgesine sahip olup, olmadığını kontrol
edebilmektedir.





11. Taşınmaz
ticaretinde uyulacak ilke ve kurallar





Taşınmaz ticaretine yönelik hizmet veren işletmede farklı bir
iş kolunda hizmet verilemeyecektir. İşletme tabelası ve basılı evrakı dahil
olmak üzere faaliyetleri sırasında mesleğini tanımlayan ibareler dışında
herhangi bir ibare bulunamayacaktır. Hizmet verdiği kişilerin alış veya satış
kararını etkileyecek bilgileri gizlemeyecek, aldığı her teklifi ve karşı
teklifi objektif bir şekilde iletecek gibi mesleğin ahlaki ilkelerine de
yönetmelikte yer verilmiş durumdadır. Ayrıca bu kurallara uymayanlar aynı yıl
içerisinde 3 defadan fazla şikayet alırsa yetki belgeleri iptal edilebilecektir.





Avukat Mehmet Aslan’dan 9 Maddede Yapı Müteahhitlerinin
Sınıflandırılması Yönetmeliği





  1. Kimler Yetki Belgesi Almalıdır?




Yapı
Müteahhitlerin Sınırlandırılması ve Kayıtların Tutulması Hakkında Yönetmelik,
yapı ruhsatına tabi her türlü yapım işinde, yapı müteahhitliğini üstlenecek
olan gerçek ve tüzel kişileri kapsamaktadır. Yani inşaat yapmak isteyen her
kişi bundan sonra bu yönetmelikte aranan şartları yerine getirdiği takdirde
inşaat yapabilecektir.





  • Kimler Yetki Belgesi Numarası Almak
    Zorundadır?




 Yapı
ruhsatına tabi bütün yapıların gerçek veya tüzel kişiliği haiz bir yapı
müteahhidinin veyahut bunların oluşturacağı ortak girişimin sorumluluğu altında
inşa edilecekse ortak girişimin ve her müteahhidin yetki belgesi numarası
alması zorunlu hale gelmektedir. Bu numaranın yapı ruhsatında, yapı kullanma
izin belgesinde ve yapım işleri sözleşmelerinde kullanılması gerekmektedir.





Yapı
müteahhitliğinin ortak girişimce üstlenilmesi halinde, her bir ortağın Çevre ve
Şehircilik İl Müdürlüğünden ayrı ayrı yetki belge numarası almış olması ve
ortaklarca tüm ortaklık adına yeni bir yetki belgesi numarası alınması
zorunludur.





  • Yetki
    Belgesi Başvuruları Nasıl Yapılmaktadır?




Yetki
belgesi numarası almak isteyen başvuru sahipleri, başvuru yapılan tarih
itibarıyla en az bir ay süreyle geçerli olacak şekilde, Yönetmeliğin 11 inci maddesinde
sayılan belgeleri kapalı zarf içerisinde Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi
Numarası Başvuru Formu ekinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğüne
sunacaklardır.





Başvurular,
Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü bünyesinde oluşturulacak İl Müteahhitlik Yetki
Belge Komisyonu tarafından Yönetmelikte istenen şartlara uygunluk açısından
incelenecektir. Komisyon başvuruyu belge numarası işlem süresi içerisinde Yapı
Müteahhitleri İl Yetki Belge Komisyonu Karar Tutanağı’na göre gerekçeli olarak
karara bağlayacaktır. Kararda yetki belgesi numarası verilip verilmeyeceği ile
belge grubu belirtilecektir. Karar, İl Müdürünün onayından sonra YAMBİS’e
(Müteahhitlik yetki belgesi kayıtlarının elektronik ortamda tutulduğu, Çevre ve
Şehircilik Bakanlığı bünyesinde işletilen Yapı Müteahhitliği Bilişim Sistemine)
işlenecektir.





Başvurularda,
Yönetmelikte belirtilen belgelerin sunuluş şekline ilişkin düzenlemelere uygun
sunulmayan, geçerlik süresi dolan ve ilgili mevzuatına uygun düzenlenmeyen
belgeler değerlendirmeye alınmayacaktır.





Başvurular
Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce belge numarası işlem süresinde
sonuçlandırılacaktır. Bu süre azami on beş gündür.





  • Kimler
    Yetki Belgesi Başvurusu Yapamayacaktır veya Kimlerin Yetki Belgesi İptal
    Edilebilir?




 Yetki
belgesi numarası için başvuranlardan;





a)
İflas eden, tasfiye halinde olan, işleri mahkeme tarafından yürütülen,
konkordato ilân eden, işlerini askıya alan, iflası ilân edilen, zorunlu tasfiye
kararı verilen, alacaklılara karşı borçlarından dolayı mahkeme idaresi altında
bulunan, ilgili mercilerce hileli iflas ettiğine karar verilen,





b)
Başvuru tarihinden geriye doğru son üç yıl içerisinde kesinleşmiş yargı kararı
ile tespit edilmek kaydıyla, yetki belgesi numarası kullandığı işlerde;





1)
Hile, vaat, tehdit, nüfuz kullanma, çıkar sağlama, anlaşma, rüşvet suretiyle
veya başka yollarla sözleşmeye ilişkin işlemlere fesat karıştıran veya buna
teşebbüs eden,





2)
Sahte belge düzenleyen, kullanan veya bunlara teşebbüs eden,





3)
Hileli malzeme, araç veya usuller kullanan, fen ve sanat kurallarına aykırı
imalat yapan, gerçek veya tüzel kişilere yetki belgesi numarası tahsis edilmez,
yetki belge numarası olanların belgesi iptal edilir.





  • Yetki
    Belgesi Grupları Nasıl Oluşmaktadır? Siz Hangi Gruba Mensupsunuz?




 Yetki
belgesi grupları, mesleki ve teknik yeterlikler ile ekonomik ve mali
yeterlikler esas alınarak; A, B, C, D, E, F, G, H ve geçici olmak üzere
gruplandırılır. Bu gruplandırmaya göre Yönetmeliğin 12 nci ve 13 üncü
maddelerinde sayılan ekonomik ve mali yeterlilik, mesleki ve teknik
yeterlilikle birlikte, aşağıdaki yeterliklerin sağlanması gerekmektedir:





Ekonomik
ve mali yeterlilik, (i) bilanço, (ii) iş hacmini gösteren belgeler
(Ciro) (iii) banka referans mektubu
kriterlerine göre gerçekleştirilecektir.





Mesleki
ve Teknik yeterliğin belirlenmesinde, İş deneyim belgeleri (iş bitirme,
denetleme, yönetme belgeleri, diploma vb.) ve iş gücünü gösteren belgeler
(sosyal güvenlik kurumuna yapılan işçi bildirimleri) dikkate alınmaktadır.





A
Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin iki katını geçen ve
ortalama yıllık usta iş gücü en az 50, teknik personel iş gücü en az 8 olanlar.





B
Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 7/5’ini geçen ve ortalama
yıllık usta iş gücü en az 24, teknik personel iş gücü en az 6 olanlar.





C
Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerini geçen ve ortalama yıllık
usta iş gücü en az 12, teknik personel iş gücü en az 3 olanlar.





D
Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 2/3’ünü geçen ve ortalama
yıllık en az 9, teknik personel iş gücü en az 2 olanlar.





E
Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 1/3’ünü geçen ve ortalama
yıllık usta iş gücü en az 6, teknik personel iş gücü en az 2 olanlar.





F
Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 1/10’unu geçen ve ortalama
yıllık usta iş gücü en az 3, teknik personel iş gücü en az 1 olanlar.





G
Grubu: İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 7/100’ünü geçen ve
ortalama yıllık usta iş gücü en az 1, teknik personel iş gücü en az 1 olanlar





H
Grubu: İş deneyimi ve iş gücü koşulu aranmaz.





Geçici
Grup: Ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterlikler ile iş deneyimi ve iş gücü
koşulu aranmaz.





Aynı
veya ardışık gruplardaki ortak girişim durumunda, ortak girişimin belge grubu,
yüksek gruptaki pilot/koordinatör ortağın belge grubunun bir üstü olarak
değerlendirilecektir. Bunun dışındaki ortaklıkların belge grubu ise yüksek
gruptaki ortağın belge grubu olarak değerlendirilecektir.





  • Hangi
    Grup Müteahhit, Hangi İşi Üstlenebilecektir?




 Yönetmelik
kapsamında yetki belgesi grubu sahibi yapı müteahhitlerinden;





B,
C, D ve E grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, belge grubunun gerektirdiği
asgari iş deneyim tutarını geçmeyen yapım işlerini,





F
ve G grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, belge grubunun gerektirdiği asgari
iş deneyim miktarının 3/2’sini geçmeyen yapım işlerini,





H
grubundakiler, yapı yaklaşık maliyeti, G belge grubunun gerektirdiği asgari iş
deneyim miktarının 1/3’ünü geçmeyen yapım işlerini, üstlenebileceklerdir.





A
grubu için bir kısıtlama uygulanmayacaktır.





Bu
hesaplamada tek bir sözleşmeye ve/veya yapı ruhsatına dayalı işler dikkate
alınacaktır. 





Toplu
yapı niteliğindeki yapılar için düzenlenen iş deneyim belgelerinin
değerlendirilmesinde, başvuru sahibi adına olanlar toplanarak dikkate
alınacaktır.





  • Kendi İnşaatını Yapacak Olanlara
    İstisna Var Mıdır?




 Tek
parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı
500 metrekareyi geçmeyen yapılarda; yapı müteahhitliğine ilişkin bütün
sorumlulukları üstlenmek şartıyla parsel maliki kendi yapısını inşa
edebilecektir. Bu durumdaki yapılar için ayrıca yapı müteahhidi aranmayacaktır.
Sadece o yapım işinde kullanılmak ve beş yıl içinde bir defaya ve tek bir
yapıya mahsus olmak üzere, yapı sahibine geçici yetki belgesi numarası
verilecektir. Yapı sahibinin aynı zamanda yapı müteahhitliğini üstlendiği
durumlarda sözleşme şartı aranmayacaktır.





Ayrıca,
yapı müteahhitliğine ilişkin bütün sorumlulukları üstlenmek şartıyla
kendilerine ait yapıları inşa etmek üzere;





a)
Bir ticari işletme işleten vakıflara, derneklere ve kendi kuruluş kanunları
gereğince özel hukuk hükümlerine göre yönetilmek veya ticari şekilde işletilmek
üzere kamu tüzel kişileri tarafından kurulan kurum ve kuruluşlara,





b)
İl özel idaresi, belediye, köy ve diğer kamu tüzel kişilerine ait ticari
işletmelere,





c)
Ana sözleşmelerinde kendi yapılarını inşa edebileceklerine dair aykırı hüküm
bulunmamak ve işletme konusu gösterilmek şartıyla yapı kooperatiflerine,





ç)
İskan dışı alanlarda yapılacak entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı
gerektirmeyen tarımsal amaçlı seralar için yapı sahibine, geçici grup yetki
belgesi numarası verilecektir.





  • Yetki
    Belge Gruplarının Geçerlik Süresi Nedir?




 H
grubu hariç, belge grubunun geçerlik süresi beş yılı geçmemek üzere iş deneyim
belgelerinin geçerlik süresi kadar olacaktır.





Belge
grubunun yenilenmesi sırasında, yetki belgesi grubunun oluşturulmasına esas
güncelliğini yitiren tüm belgeler istenecektir. Ancak, yetki belgesi grubu
kapsamındaki bilgilerden iş deneyim belgesi geçerlik süresi dolanlar, yenileme
tarihini beklemeksizin bildirim yükümlülüğü kapsamında yeni iş deneyim belgesi
ile Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne başvurarak iş deneyim yeterliğinin
güncellenmesini sağlanacaktır.





Ortak
girişimlerin belge grubunun geçerlik süresi, ortakların her birinin;





a)
Yetki belge numarası iptal edilmedikçe,





b)
Belge grubu değişmedikçe devam edecektir.





Yetki
belgesi geçerlik süresi dolduğu halde yenileme işlemi yaptırmayanlar ile belge
grubu belirlenmesine ilişkin yeterlikleri kaybedenlerin mevcut belge grubu
iptal edilerek H grubuna düşürülecektir.





Yetki
belgesi numarası iptal edilen yapı müteahhidinin iptal süresince grup
yenilemesi veya yeni grup belirlenmesi işlemleri yapılmayacaktır.





  • Yetki
    Belgesi Numarasının Hangi Durumda İptal Edilir?




 Yetki
belgesi numarası;





a)
Yapım işinin ruhsata ve ruhsat eki etüt ve projelere aykırı olarak
gerçekleştirilmesi ve Kanunun 32 nci maddesine göre verilen süre içinde
aykırılığın giderilmemesi halinde beş yıl,





b)
Yapım işinde ruhsat eki etüt ve projelere aykırı olarak gerçekleştirilen
imalâtın can ve mal güvenliğini tehdit etmesi halinde on yıl,





c)
Yapı ruhsatının düzenleniş tarihinden yapı kullanma izni belgesinin veriliş
tarihine kadar; ilgili idarece, Kanunun 42 nci maddesine göre aynı veya farklı
işler için üç defa idari para cezası verilmesi halinde, yapı müteahhidinin
kaydı olumsuz kabul edilerek bir yıl,





ç)
Yapı müteahhidinin yapım işlerinden doğan sigorta primi borçlarını ödememesi,
vergi borcunun olması veya kanunlarla verilen diğer sorumluluklarını yerine
getirmemesi halinde en az bir yıl, ilgili idarenin teklifi ve İl Müteahhitlik
Yetki Belge Komisyonu kararı üzerine iptal edilecektir.





Aşağıdaki
hallerden birinin herhangi bir şekilde tespiti durumunda da İl Müteahhitlik
Yetki Belge Komisyonu kararı üzerine yetki belge numarası iptal edilecektir.





a)
Belge numarası başvurusunda yanıltıcı bilgi ve/veya sahte belge verilmesi,





b)
Başvuru tarihinde belge grubu belirlenmesine ilişkin şartların bulunmadığının
sonradan anlaşılması,





c)
Yetki belgesi grubu için izin verilenden daha fazla iş üstlenilmesi,





ç) Yetki belgesi numarası sahibinin
talep etmesi.


Güncelleme Tarihi: 05 Şubat 2020, 12:18
YORUM EKLE
SIRADAKİ HABER