Kira sözleşmesi hazırlarken nelere dikkat edilmesi gerektiği, hangi durumlarda sözleşmenin sonlandırılabildiği, bu aşamada dava süreçlerinin nasıl işlediği, Kiracı ve Kiraya verenin üzerine hangi yükümlülüklerin düştüğü v.s. gibi merak edilen tüm soruların cevapları şöyle:
Kira Sözleşmesi Nedir?
Belirli veya belirli olmayan (süresiz) bir süre için yapılabilen Kira Sözleşmesi, kiraya verenin birşeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracı olarak adlandırılan bir başka tarafa bıraktığı, kiracının da bu kullanım karşılığında bedelini ödemeyi kabul ettiği sözleşmedir.
Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Kira Sözleşmesi, taşınmaz malların yanı sıra taşınabilir mallar için de yapılabilmektedir. Borçlar Kanunu’nda hem taşınabilir hem de taşınmaz mallar için hazırlanan sözleşme hükümlülüklerine yer verilmiştir. Fakat bu yazıda taşınmaz mal olan konut ve işyeri (çatılı) kiralamaları için hazırlanan sözleşme detaylarına yer verilmiştir.
Konut ve işyeri kiralarına ilişkin Borçlar Kanunu’nda yer alan hükümler kiralanan mülkü kapsadığı gibi, aynı zamanda içinde kiracıya kullanılması için bırakılan eşyaları da kapsar. Kamu kurum ve kuruluşlarında da bu şartlar geçerlidir.
Sözleşme hazırlarken öncelikle dikkat edilmesi gereken husus ise; sözleşme konut veya işyerinin kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girilmesine bağlanmışsa geçerliliği ortadan kalkar.
Kira Sözleşmesi Hazırlarken Bilinmesi Gerekenler
Kullanma Giderleri
Kiralanan mülkün ısıtma, aydınlatma ve su gibi giderleri sözleşmede aksi bir durum belirtilmediği sürece kiracının sorumluluğundadır.
Kiracının Güvence Vermesi
Mülk sahibi Kira Sözleşmesi’nde depozito istemesi durumunda bu fiyat 3 aylık kira bedelinden daha fazla olamaz.
Sözleşme bitiminde herhangi bir aksi durum mülk sahibi tarafından bildirilmediği sürece bu bedel kiracıya geri ödenmek zorundadır.
Kira Bedeli
Bir mülkü kiralarken başlangıçta fiyatta anlaşılır. Bir yıl dolduktan sonra sözleşme yenilenmek istendiğinde kira fiyatında artış yaşanacaktır. Bu ücret Tüketici Fiyat Endeksi’ndeki 12 aylık ortalamaya göre hesaplanmalıdır. Borçlar Kanunu’na göre kira bedeli ortalamanın üzerinde olamaz.
Kira bedelinin belirlenmesinde ise her zaman dava açılması mümkündür. Fakat burada kira bedeli, sözleşmede yer alan aksi bir madde yoksa mahkeme tarafından yine Tüketici Fiyat Endeksi ortalamasına göre hesaplanır.
Son olarak, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme çıkarılamaz. Mülk sahiplerinin kira bedelinin zamanında ödenmemesi ile ilgili ceza koşulu ödemesinin çıkarması da geçersizdir.
Kira Sözleşmesi Hangi Durumlarda Sonlandırılır?
Konut ve İşyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi için iki yöntem vardır: Ya bildirim yoluyla sonlandırılabilir ya da dava yoluyla sözleşme sonlandırılabilmektedir.
Bildirim Yoluyla Sözleşme Sonlandırma
Sözleşme bitimine en az 15 gün kala kiracının mülk sahibine durumu bildirmesi gerekir. Aksi halde, sözleşme 1 yıl daha aynı şartlarda geçerliliğini korur. Bu bildirim yazılı olarak yapılmalıdır.
Aile konutlarında ise, sözleşme feshi eşler tarafından ortaklaşa onaylanmadıkça geçersiz sayılır.
Dava Yoluyla Sözleşme Sonlandırma
Bu durumda kiraya verenden kaynaklanan sebep, kiracıdan kaynaklanan sebep, dava sürecinin uzaması, yeniden kiralama yasağı ve kiracının ölümünde yaşanacak durumlara göre değişiklik göstermektedir.Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
Mülk sahibinin kendisi ve ailesinden dolayı ortaya çıkan gereksinimden kaynaklanan zorunluluk,
Mülkün yeniden inşası durumlarında,
Mülk sahibinin değişmesi durumunda,
Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
Kiracı, mülkü boşaltması gerektiği halde boşaltmamışsa, mülk sahibi sözleşmeyi icraya vererek bir ay içerisinde sonlandırabilir.
Kiracı, kira bedelini ödemediği takdirde mülk sahibi iki ihtar çeker. Kira bedeli hala ödenmediyse kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde mülk sahibi dava yoluyla sözleşmeyi sonlandırabilir.
Kiracının aynı ilçe veya belde belediyesine bağlı oturulabilir başka bir konutu bulunması halinde, eğer kiraya veren sözleşme yapıldıktan sonra bu durumu öğrendiyse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava yoluyla sözleşmeyi sonlandırabilir.
Yeniden Kiralama Yasağına İlişkin Durumlar
Mülk sahibi gereksinim amacıyla sözleşmeyi sonlandırdığında, 3 yıl içinde eski kiracısı dışında o mülkü başka birine kiralayamaz.
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Sonlandırma
Yeniden inşa edilmesi ve imar durumundan ötürü kira sözleşmesi sonlandırıldığında, mülk yenilenmediği takdirde 3 yıl geçmedikçe başkasına kiraya verilemez. Mülk sahibi bu durumlara aykırı davranırsa bir yıllık kira bedelinin altında olmamak kaydıyla tazminat ödemekle yükümlüdür.
Kiracının Ölme Durumu
Kiracı vefat ettiğinde ölen kişinin mirasçı veya aynı evi paylaştığı kişiler sözleşmeye uydukları takdirde kira sözleşmesini sürdürebilir.
Kaynak: GABORAS
