Değerleme Uzmanı Onur Çelik, planlı, gelişmiş ulaşım ağı ve gelişme potansiyeline sahip, İstanbul Başakşehir’in son yıllardaki konut piyasası gelişmelerini değerlendirerek, “Başakşehir planlı geliştirilmiş ve yaşama açılmış ve sadece son 27 senedir var olan bir yerleşim bölgesi. 1994 senesinde Emlak Bankası tarafından yapılan ilk konutlarla hayatımıza giren Başakşehir; 1998 senesinde bir belde belediyesiyken 2008’de ilçe oldu. Bölge 2000 yılında 260 bin nüfusa ulaştı. 2020 senesi bilgilerine göre ise nüfusu 470 bine dayandı. Bugün ilçe, Altınşehir, Şahintepe, Kayabaşı, Güvercintepe, Başakşehir, Başak, Ziya Gökalp, Bahçeşehir 1. Kısım, Bahçeşehir 2. Kısım Mahalleleri ve Şamlar Köyü’nden oluşmaktadır. Yakın zaman da açılan Kuzey Marmara Otoyolu bağlantı yolları, 3. havalimanı ve Çam Şakura Hastanesinin açılması bölgeye değer katmaktadır. İlçede mevcut olan metro projeleri ve yeni metro projeleri ile birlikte bu gelişim desteklenmektedir. Bölgede Başta Emlak Konut ve Marka projeler ile birlikte yeni yapılaşmalar ağırlık kazanmaktadır. İlçe genelinde yer alan projelerde öncelikle yeşil alan-sosyal donatı alanlarına önem verilmekte olup, bunun sayesinde kişi başına düşen yeşil alan miktarı diğer ilçelere nazaran daha yüksektir.” dedi.
Türkiye’nin en önemli projelerinden biri olan Kanal İstanbul Projesi’nde ilk kazmanın da Başakşehir ilçesinde vurulmuş olduğunun ve projenin yaklaşık 6 km‘lik alanının ilçe sınırlarında yer almasının planlandığının da altını çizen Çelik,
Başakşehir’de 3+1 ve 4+1 daire tiplerine yoğun talep
“İl geneli konut satışlarında 2020 yılına kadar %10 -15 yıllık artış mevcut iken, 2020 yılı Haziran, Temmuz, Ağustos aylarında konut kredisi faiz oranlarının düşürülmesi, birinci el konut satışlarındaki ek faiz indirimleri ve sağlanan diğer ödeme kolaylıklarının etkisi ile ekstra bir artış yaşanmıştır. Bu aylarda sağlanan kolaylıklar konut fiyatlarına pozitif olarak yansımış, anormal bir artış ile sadece 3 ayda bölgesel bazda % 20-40 aralığında bir artış yaşanmıştır. Özellikle sıfır konut projelerinin yoğunlukta olduğu bölgelerde bu artış maksimuma dayanmıştır. Başakşehir ilçesinde genellikle 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 projeler yer almakta olup, 3+1 ve 4+1 daire tipleri daha yoğun talep görmektedir.
Aidatlarda takribi ortalama 4,75 TL/M2
Başakşehir’in mahalleleri konut fiyatı açısından birbirinden farklılık arz etmektedir. Geçtiğimiz yıllarca kısaca bir karşılaştırma yaptığımızda son 5 yıl öncesi ilçe genelinde konut satış rakamlarının ortalama 2.500 TL/M2 ile 4.000TL/M2 arasında değiştiği bilinmektedir. Günümüz piyasa şartlarında bu rakamlar bölgede ortalama 4.500 TL/M2 ile 7.500 TL/M2 arasında değişmektedir. Markalı konut projelerinde bu rakamlar ortalama 7.000-9.000TL/M2 aralığına ulaşmaktadır. Markalı konut site projelerinde aidatlar ise takribi ortalama 4,75 TL/M2 civarındadır.
Gayrimenkul sektöründe özellikle pandemi süreci ile birlikte insanlar sosyal donatı alanları, yeşil alanları yoğun olan projelere talep göstermişlerdir, İstanbul genelinde beklenen olası Marmara Depremi sebebiyle de insanlar güvenilir ve yeni projelere talep göstermektedir. İlçe geneli bu tarz projeleri karşılayabilecek kapasitede olup, gelişim süreçlerinde bu taleplere cevap vermektedir.
Bahçeşehir 1. Kısım, Bahçeşehir 2. Kısım ilgi görüyor
Başakşehir ilçesinde yıllık ortalamala değer artışları incelendiğinde Mayıs 2021 sonu itibarıyla konut açısından en fazla değer kazanan, mülkün elde ettiği geliri ile fiyatının kıyaslandığı “amortisman süreleri” süreleri dikkate alındığında ilçede en hızlı geri dönüşe sahip mahalleler sırasıyla Bahçeşehir 1. Kısım, Bahçeşehir 2. Kısım, Başakşehir, İkitelli OSB, Altınşehir, Şamlar olmuştur. Pazardaki bina yaş ortalaması yaklaşık 4-5 yıldır. Bölgede toplu konutlarda yaşayanların oranı 4-5 katlı binalarda veya tek blok olarak inşa edilen binalarda yaşayanlara göre azımsanmayacak düzeydedir, çünkü gelişim planları uydu kent olarak desteklenmiştir.
Markalı konut projeleri tam gaz
İstanbul Havalimanı, Kuzey Marmara Otoyolu, Başakşehir Çam ve Sakura Şehir Hastanesi gibi marka projelerin merkezinde bulunan Başakşehir ilçesi Son yıllarda markalı konut projeleri önem kazanmaya ve oldukça rağbet görmeye başlamıştır. Yapımı devam eden projelerde Güvenlik, sosyal donatı alanları, alternatif metraj, nitelikli konut ve markalı konut projelerinin tercih sebeplerindendir. Markalı konut projeleri konum olarak genellikle yeni Açılan Başakşehir Çam ve Sakura Şehir Hastanesi merkezine yakın, orta- yüksek gelirli ailelerin ikamet ettiği bölgelerde yoğunlaşmaktadır.
Kayaşehir bölgesi de modern ve çağdaş kent dokusu TOKİ, Emlak Konut GYO, Başakşehir Belediyesi ve özel sektörün katkıları ile gelişimini devam ettirmektedir. Bir diğer markalı konut projelerin yer aldığı bölge ise Bahçeşehir bölgesidir. Sosyal donatı alanları yoğun olan mevcut site projelerine ilave olarak yeni yapılaşmalarda bölgede hızla devam etmektedir. Bölge genellikle yabancı ülke vatandaşlarının da tercih ettiği bölgedir. İlçede Altınşehir bölgesinde ( Olimpiyat Stadı Çevresi) genellikle alt-orta gelir grupları ikamet etmekte olup, bu bölgelerde yoğun olarak 3-4 katlı apartman tarzı yapılaşmalar yoğundur.” şeklinde görüşlerini dile getirdi. “ şeklinde konuştu.
