Yukarı Çık
20 Nisan 2017 Perşembe 16:13:59
218 kez okundu.

Yatırım Danışmanlığı Sektör Analizi

Gayrimenkul sektöründe, Danışmanlık, alım - satım aracılık hizmetleri, yatırım ortaklıkları oluşturma gibi hizmet alanlarında faaliyet gösterebilecek firmanın swot analizini yapmak gerekir. Verilecek hizmet ve bilgilerin minimum maliyetle maksimum kazanca dönüşmesi için oluşturulacak sistemin ana hatları ile belirlenmelidir.

PAZAR ANALİZİ

Gayrimenkul, taşınabilir niteliğe sahip olmayan, ekonomik kıymet ifade eden ve paraya çevrilmesi ya da parayla ifade edilmesi mümkün olan kıymetli materyalleri ifade ediyor. Bir diğer ifade ile, gayrimenkul değerini ve niteliğini yitirmeksizin bir yerden başka bir yere götürülemeyen mallara deniyor. Ev, arsa, arazi, dükkan gibi mallar, "gayrimenkul malları" kapsamına giriyor. Kısaca taşınmaz mülklerin tümüne verilen isimdir. Bu kadar geniş bir konuyu kapsayan Gayrimenkul pazarının hizmet konuları ve pazar analizi de  oldukça geniştir. Ancak birkaç önemli hususa değinilerek genel bir analiz yapılabilir.

Dünya genelinde yaşayan her bir bireyin mensubu olduğu en küçük topluluk olan aile bazında muhakkak ki gayrimenkul konuları ile ilişkisi vardır. Yaşamlarının belirli dönemlerinde en ufak gayrimenkul işlemi olan kiralamadan, alım – satıma, miras paylaşımına ve yatırım ortaklıkları oluşumuna katılma gibi bir çok konuda gayrimenkul sektöründe işlem yapabilmektedirler. Buda pazarın hiçbir zaman küçülmeyeceği aksine insan nüfusu arttıkça pazarında büyüyebileceği anlamına gelmektedir.

Pazarda faaliyet gösteren firmalar, merkezlerinin bulundukları bölgeden başlayarak, bulundukları ülke geneli ve daha sonra ülke dışına çıkarak da hizmet verebilmektedirler. Coğrafi yapıların geniş olması, ulaşım maliyetlerinin yüksek olması, yetişmiş personel azlığı gibi etkenler, firmaların belirli büyüklüklere ulaşmasına olumsuz etki yapmaktadır. Bu da gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren bölgesel birçok küçük esnafın var olmasına neden olmaktadır. Sektörün büyüklüğünden dolayı da devletin ve mesleki odaların bu küçük firmaları denetleyebilmesi oldukça zorlaşmıştır. Bu da profesyonel olmayan hizmeti doğurmaktadır. Pazarda profesyonel olarak çalışan firmalarda mevcuttur ancak sayıları oldukça azdır.

Bahsedilen tüm etkenler sektörde bazı fırsatları getirdiği gibi beraberinde firmalar için tehditlerde oluşturabilmektedir. Faaliyette bulunan firmalar oluşturabildikleri fikir, proje ve hizmet kalitesine oran  ile kazanç elde edebilmektedirler. Ancak, faaliyetteki firmalar sıklıkla hizmetlerini sonuçlandıramadıkları için, sonuçlanması muhtemel işlerde firma politikalarını hiçe sayarak işlem yapabilmektedirler. Anlaşma komisyon oranlarında feragat etmeyi buna örnek gösterebiliriz. Ve yine faaliyet gösteren firmaların çokluğundan dolayı müşterilerin birden fazla firmaya ürünlerini sunmaları, firmaları etik olmayan çalışma sistemlerine itmektedir. Bu sektörde çalışan diğer firmaları olumsuz etkilemektedir. Ancak profesyonel çalışıp tüm hizmet işlemlerini sözleşme ile yapan firmalar bu olumsuzluklardan etkilenmeyip hizmeti sonuçlandırmada oldukça verimlidirler. Müşteri güvenini kazanmak sözleşmeli çalışmanın en büyük etkenidir.       

Görüldüğü gibi pazarın büyüklüğü, ürün bazında, bölge bazında ve müşteri taleplerinin çeşitliliği bakımından oldukça geniştir. Gayrimenkul sektöründe faaliyet göstermek isteyen firmalar Pazar içinde belirli konuları kendilerine hizmet konusu olarak seçip çalışmalarını belirledikleri alanlar üzerine yoğunlaştırmaları başarıya ulaşmalarında en büyük etkendir.  

PROJE HİZMET ALANLARI

Pazar analizinde belirtildiği gibi sektörün büyüklüğü göz önüne alınarak belirli konularda faaliyette bulunmak, verilen hizmetin sonuca ulaşarak kazanca dönmesinde önemli bir etkendir. Burada bazı konu başlıklarını belirtebiliriz.

  • Proje Satışları Aracılık Hizmetleri

Tek bloklu bir binadan yüzlerce daireli sitelere kadar tüm projelerde satış ofisi kurarak, gayrimenkulün satış – pazarlama faaliyetlerini yürütmek. (Parselli arsa satışlarını da proje satış konusuna dahil edebiliriz)

  • Danışmanlık Hizmetleri

Alım – Satım – Yatırım Danışmanlık Hizmetleri

Gayrimenkul Hukuku Danışmanlık Hizmetleri

Likitide Fon Yönetimi (Gayrimenkul Alım – Satımını Kapsayan Konular Dahilinde)

Gayrimenkul Değerlendirme (Ekspertiz) Hizmetleri

Mimarlık ve Dekorasyon Danışmanlık Hizmetleri

  • Yatırım Ortaklığı Organizasyonları

Küçük, büyük tüm sermaye guruplarını bir araya getirerek yatırım olanağı sağlamak ve yatırımın gerçekleşmesinde organizatör olmak.

  • Emlak Komisyonculuğu

Danışmanlığı yapılan müşterilerin gayrimenkullerinin pazarlama satış faaliyetlerini yapmak.

Yukarıda belirtilen konuların her biri oldukça geniş hizmet alanını kapsamaktadır. Burada sadece konu başlığı olarak belirtilmiştir. Planlanan projede kararlaştırılacak olan hizmetlerin öncelik sırasına göre sistem kurulup faaliyete başlanabilir.

MARKA – REKLAM VE PAZARLAMA AĞI OLUŞTURMA

Firma faaliyet alanlarında etkin bir şekilde hizmet verebilmesi, sektörün en önemli unsuru olan güvenin kazanılabilmesi için güçlü bir marka oluşturmaya ihtiyaç vardır. Oluşturulacak marka verimli reklam stratejileri ile birçok pazarlama ağına ulaşmada etkinlik kazanacaktır. Sektörde, gayrimenkul satış yetkisi ve müşteri talebi bulma gibi önemli olan iki hususta en iyi sonucu alabilmek güçlü bir pazarlama ağına sahip olma ile mümkündür. Firmanın pazarlama ağı ne kadar güçlü ise, ürün bulma, müşteri bulma ve hizmeti neticelendirme gücü o kadar güçlü olmaktadır. Pazarlama ağı oluşturmada sektördeki diğer çözüm ortakları ile sözleşmeli anlaşmalar sağlanması da mümkündür. Burada esas olan anlaşma şartlarının net bir şekilde belirlenmiş olması ve yapılabilecek tüm işlemler için sözleşmelerin imzalanmış olmasıdır. Sistemli ve doğru çalışma ile hem portföy bulunması hem de müşteri bulunması oldukça kolaylaşabilmektedir.  

FİNANS

Firmanın faaliyetleri sonucu oluşan gelir ve giderlerinin hesaplanabilmesi için hizmet konularının net bir şekilde seçilmesi, planlanan faaliyet zamanlarının belirlenmesi, sözleşmeli çalışılabilecek minimum hizmet portföyünün belirlenmesi gerekmektedir. Ancak tahmini gelir ve gider hesaplamalarındaki kalemleri burada belirtebiliriz. İş gücü maliyet hesaplaması oluşturulacak organizasyon şemasına göre istihdama göre belirlenebilecektir.

  • Gider Kalemleri
  • Personel Çalıştırma Maliyetleri
  • Reklam
  • Ekspertiz Yapma Maliyetleri (Benzin – İşgücü – Dışarıdan Yardım)
  • Yatırımcı Görüşme Giderleri
  • Gelir Kalemleri
  • Projeden Satış Komisyonları
  • Alım - Satım Komisyonları
  • Firma Alım – Satım Karlılık Oranı
  • Emlak Komisyonları

Firmanın vereceği hizmetler çerçevesinde doğruluk ve sonuca ulaşma hızı ne kadar çok ise karlılığı da o kadar artmaktadır. 

SİSTEM KURMA VE ORTAKLIK YAPISI

Sektörün genişliği, müşteri taleplerinin çeşitliliği ve diğer gayrimenkul firmalarının fazlalığından dolayı firmaların faaliyetlerinde bazı aksaklıklara neden olabilmektedir. Firma vereceği hizmetler doğrultusunda ana sistemini kurup alt sistemler ile de sinerji oluşturup etkin, verimli ve problemsiz çalışma olanağı sağlayabilir.

Firmanın kurulumunda veya diğer zamanlarda ortak alımını gerçekleştirmek yerine prim sistemi oluşturup çözüm ortaklığı formülleri ile hem pazarlama ağını hem de portföy bulma ağını geniş tutabilir. Planlanan zaman ve firma politikaları ekseninde Franchise sistemleri geliştirilebilir. Ortaklık yapısı, ortaklık görev tanımları, ortaklık sonlandırma veya diğer özel tüm konular görüşmeler sonucu belirlenecektir.

SEKTÖRÜN ZAYIF VE GÜÇLÜ YANLARI

  • Zayıf Yanları
  • Yetişmiş ekip oluşturma zorluğu,
  • Sıfırdan portföy ve müşteri oluşturma zorluğu,
  • Pazarlama ağının yeni oluşturulması,
  • Yeni firma kuruluşundan dolayı reklam ve diğer maliyetlerinin yüksek olması.
  • Güçlü Yanları
  • Güvenen çevre çokluğunun faaliyetlere pozitif etkisi,
  • Başarıya odaklı ve üretken firma ortaklarının olması,
  • Sektörde faaliyet gösteren firma ortaklarının bilgi, becerileri,
  • Firma ortaklarının firmaya hızlı portföy aktarımı,
  • Genel merkezin mevcut olması,
  • Sermaye yapısının güçlü olması.

DANIŞMAN YORUMU

Sektörün büyüklüğü, karlılık oranının oldukça iyi olması ve sektörde hali hazırda faaliyet gösteren danışmanlar ile ortaklık kurulma olanağının olması işletmenin karlılığını olanaklı kılacaktır. Faaliyet konularının net belirlenmesi, personel prim oranlarında netlik ve mutabık kalınması, ortaklar ve personel dahil tüm çalışanların görev tanımlarının belirlenmesi huzurlu çalışma imkanı sağlayacaktır. Oluşturulacak sistemlerinde sağlam zeminde hazırlanması firmanın büyüme hızına olumlu etki edecektir.  Hazırlanan işletme kuruluş projesi çeşitli fikir alışverişleri ile geliştirilebilir ve ivedilikle uygulamaya geçilebilir.

ÖRNEK ORGANİZASYON ŞEMA ÇALIŞMASI

GENEL MÜDÜR

GENEL KOORDİNATÖR -  İŞLETME MÜDÜRÜ

 
   

                                                                                   YÖNETİCİ ASİSTANI

 
   

SATIŞ-PAZARLAMA   BİLGİ İŞLEMCİ         REKLAM MÜDÜR     HUKUK DANIŞMANI    ARG-GE    FİNANS SORUMLUSU

  • PORTFÖY ORGANİZATÖRÜ
  • MÜŞTERİ ORGANİZATÖRÜ
  • PROJE ORGANİZATÖRÜ
  • ACENTA SORUMLUSU
  • SAHA PERSONELİ
  • EKSPER

NOT: ANALİZ VE RAPORLAMA, EĞİTİM, BİLGİ AKIŞ, SÖZLEŞME TAKİP, EVRAK TAKİP, TAPU İŞ BİTİRME…VB KONULAR İLGİLİ DEPARTMANLARA GÖREV TANIMLARI ÇERÇEVESİNDE SORUMLULUKLARI VERİLMELİDİR. GÖREV TANIMLARININ OLUŞTURULMASI, FİRMA HİZMET FAALİYET ALANLARININ VE BÜTÇE OLUŞTURULMASI AKABİNDE BELİRLENMELİDİR.                                                                                                                                                   

Gayrimenkul Yatırım Danışmanı

        Sait ÇOLAK

Anasayfa - Sol - Twitter

E-BÜLTENİMİZE KAYIT OLUN

Haber Sitemizdeki yazı, resim ve haberlerin her hakkı saklıdır. İzinsiz, kaynak gösterilmeden kullanılamaz.